점유개정 이란, 전세사기 당할 수 있음 조심해야 함

부동산 매매를 하다 보면 많은 경우의 수가 생깁니다. 그중에서 점유 개정으로 인해 최근 전세금 먹튀 하고 도망간 사례가 나왔는데요, 점유개정이란 무엇인지 어떠한 점을 조심해야 하는지 알아보겠습니다. 

 

1. 점유개정으로 인한 사기 사례

매매계약후 대출받아 잠적…'전세금 먹튀' 주의보 (naver.com)

매매계약후 대출받아 잠적…'전세금 먹튀' 주의보

위 기사에 대해서 잠시 설명해 드리겠습니다. 

 

예를 들어, 내가 집주인 인데 우리 집을 10억에 팔기로 했습니다. 매수자를 찾았는데, 본인이 10억을 다 가지고 있지 않고, 당장 들어와 살 생각도 없어서 전세입자를 받아서 잔금을 치르겠다고 합니다. 갭투자를 하겠다는 거죠. 

 

그런데 생각해보니 나도 이 집을 팔면 다른 곳으로 이사를 가야 합니다. 그래서 그냥 내가 여기서 전세로 살기로 했습니다. 전세금은 7억으로 하기로 했습니다. 

 

잔금일이 되었습니다. 

원래 나는 10억을 받고 우리집 명의를 넘긴 후에, 다시 7억의 전세금을 새로운 집주인에게 줘야 합니다. 하지만, 그냥 퉁쳐서 갭 금액 3억만 새로운 집주인에게 받기로 합니다. 

 

그렇다면 나는 잔금일 기준으로 당일 바로 확정일자와 전입신고를 하게 됩니다. 현실에서는, 어차피 계속 살고 있었으니 전입신고를 할 필요는 없고 확정일자만 받겠지요. 

 

 

2. 주택임대차보호법 상 대항력 발생시기

그런데 주택임대차보호법 상 대항력은 전세 잔금일 기준 다음 달 00시가 되어야지 세입자가 1순위가 됩니다. 

 

제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

 

이러한 점을 알고 있는 새로운 집주인은 잔금일 당일에 은행권에 가서 9억을 담보대출받습니다. 그리고 당연히 은행에서는 이 집을 담보로 빌려줬으니 근저당을 잡겠죠. 그리고 이 은행 근저당은 효력이 당일에 발생합니다. 

 

즉, 잔금일 당일에 집주인이 은행 대출을 몰래 받아 버리면, 은행이 1순위, 전세입자는 2순위로 밀리게 됩니다. 

 

 

3. 대항력이 중요한 이유

이렇게 대항력이 중요한 이유는 우선변제권 때문입니다. 우선변제권은 경매에서 우선 배당받을 수 있는 권리입니다. 이때 확정일자와 대항력이 누가 먼저 발생했느냐를 봅니다. 

 

실제로는 같은날 (잔금일날) 전세금도 받고, 은행대출도 몰래 추가로 받았는데, 전세금만 2순위로 밀리게 되는 겁니다. 

 

 

대항력과 우선변제권에 대해서 더 자세한 내용은 아래 링크를 참조하십시오. 

2022.05.10 - [경매 공매, 부동산 정보] - 대항력 있는 임차인 (전입신고 주소 오류 및 가족명의 전입)

2023.02.14 - [경매 공매,부동산 정보] - 우선변제권 최우선변제권 2023 최신 금액

 

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결론

본인 집을 매도할 때는 점유개정으로 매도하면 리스크가 너무 큽니다. 매수자가 마음먹고 사기 치려고 잔금일에 대출을 받아버리면 내 전세보증금은 안전하지 않습니다. 

 

경매에 넘어가면 은행 대출 금액 다 배당받아가고 나머지 금액만 내가 받게 됩니다. 주의하시기 바랍니다.