지주택 기본 개념, 탈퇴도 못하는 사기인 가능성이 높은 이유

부동산 경기가 좋아지면 여기저기 재건축과 재개발 그리고 지주택 사업 추진 얘기가 많이 나옵니다. 이 중에서 지주택은 정말 원수에게 추천해야 하는 것이라고 악명이 높습니다. 그만큼 사업추진이 힘들기 때문입니다. 지주택이 무엇인지 그리고 어떤 위험이 있는지 알아보겠습니다.

 

[지주택이란] 

지주택은 지역주택조합의 줄임말입니다. 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자들이 자체적으로 조합을 구성 해서 아파트를 짓는 사업입니다. 사업 규모가 상대적으로 작고, 청약통장 없이 조합원 가입이 가능합니다. 

 

 

1. 수용과 매도청구 소송

재개발은 보통 빌라 지역에서 이뤄집니다. 재개발은 도로와 학교 같은 기반시설을 설치하기 때문에 지역의 발전에 이바지하는 공익적인 성격이 강합니다. 그래서 국가 권력이 더 강하게 작용을 합니다. 

 

이러한 특성 때문에 재개발은 퇴거 거부자들에 대한 '수용' 절차가 발생하게 됩니다. 수용은 쉽게 말해 빼앗아 간다는 말입니다. 나라의 행정청에서 권력을 가지고 일괄 빼앗아 버리기 때문에, 불만이 있으면 행정소송을 진행해야 합니다. (그 예로 울산 남구 B-08 재개발 구역은 행정소송까지 갔습니다.) 

 

하지만, 재건축은 조금 다릅니다. 공익적인 성격이 거의 없습니다. 주변 도로도 상관없고 학교도 만들지 않아도 됩니다. 그렇다 보니 퇴거 거부자들에 대해 강제수용 대신에 민사소송의 일종인 '매도청구소송'으로 해결해야 합니다. 물론 대부분 소송하면 조합이 이기긴 하지만, 나라에서 국가 권력으로 함부로 빼앗을 수는 없습니다. 

 

지주택의 경우 바로 매도청구소송을 해야 하는 경우입니다. 공익적 성격이 거의 없는 만큼 사업 추진을 위한 제도적 지원도 역시 거의 없습니다. 

 

• 재개발 : 도시정비법 / 강제수용
• 재건축 : 도시정비법 / 매도청구소송
• 지주택 : 주택법 / 매도청구소송

이렇게 3가지 재개발 재건축 지주택을 비교해 보면, 3가지 중에서 지주택이 제일 취약한 구조라는 것을 알 수 있습니다. 

 

 

2. 지주택의 특징

특징 1

재개발 재건축이 아니라, 조합이 없는 일반적인 경우를 생각해 보겠습니다. 

 

내가 오래 살던 빌라를 허물고 새 집을 짓고 싶습니다. 그러면 기존 낡은 빌라를 허물어도 되고 또는 나대지를 매입해서 지어도 됩니다. 

▶ 재개발/재건축은 기존 주택 멸실 후에 '다시' 지어 올리는 것. 반면, 지주택은 빈 땅 나대지에서 하는 경우도 많음. 

 

특징 2

재개발 재건축은 도시정비법에서 조합원의 조건이 정해져 있습니다. 기존에 살며 소유하던 주민이어야 합니다.

• 재건축 : 토지 및 부속건물 소유자  
• 재개발 : 토지 등 소유자

반면, 지주택은 이런 규정이 없습니다. 왜냐하면 지주택 자체가 빈 나대지를 사서 해도 되는 거기 때문에, 집을 가지고 있던 사람이든 아니든 관계없습니다. 

 

단지, 혼자서 하면 너무 비싸니까 조합을 결성해서 동업으로 하자는 말입니다. 

 

3. 지주택 사업 실패 가능성 많은 이유

만약 내가 지주택 조합장이라고 가정해 봅시다. 주변에 아는 사람에게 가서, "저쪽에 빌라들 너랑 나랑 돈 모아서 싹 매수하자 그리고 새 아파틀 짓자."라고 제안합니다. 

 

그런데 구체적으로 착공 계획이나 설계도가 없습니다. 그래서 보통 견본주택, 모델하우스라는 말이 없습니다. 지주택은 홍보관이라는 용어를 씁니다. 

 

지인들 10명 정도를 모았습니다. 나는 조합장이기 때문에 내가 직접 나서서 집을 매수하기 시작합니다. 강제로 수용해서 쫓아낼 수는 없기 때문에 집주인을 한 명씩 만나기 시작합니다. 하지만 여기 살던 사람들은 입주권을 줘도 반대하는데, 입주권 없이 돈 줄 테니까 나가라고 하면 누가 나가겠습니다. 

 

결국 동업자 10명에게 가서 집갑을 더 쳐줘야 할 것 같다고 말하고 인당 5천씩 돈을 더 내자고 합니다. 이런 식으로 지주택은 중간중간 현금 분담금이 계속 나갑니다. 

 

언제 어떻게 완공이 될지 아무도 모릅니다. 나라에서 지원하고 관리하는 부분도 없고, 진행이 거의 되지 않습니다. 

 

 

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결론

물론 지주택도 가뭄에 콩 나듯 성공한 케이스도 있습니다. 하지만 확률이 로또만큼 낮은 경우이기 때문에, 굳이 지주택 투자를 감행하지는 마시기 바랍니다.