경매 토지 지분경매 낙찰 후기_경매 낙찰 잔금 대출 여부, 셀프 소유권 이전 등기

경매 공매 투자에 관심이 있어서 항상 유료경매 사이트 (굿옥션 옥션원 지지옥션 등)을 주기적으로 살펴보는 편이다. 그러다 결국 경매로 토지 지분경매 낙찰을 받았다. 어떤 경우의 수가 있는지 함께 살펴보자. 

 

1. 토지 지분경매 낙찰 성공

10년 넘게 오랫동안 이용해온 유료 경매 사이트 둘러보다가, 촌 땅이 경매 물건으로 나온 것을 발견했다. 주변에 다 답(논)으로 둘러쌓여있는 곳이었다. 논 사이에 10가구 정도 되는 집이 모여있는 마을도 아닌 작은 부락 정도의 크기다. 그 안에 붙어있는 토지 2개가 함께 나왔는데, 지목은 '대지' 였다. 

 

토지 현장 임장을 한번 다녀오고 입찰 하기로 결정했다. 경매 입찰 당일, 법원으로 갔다. 고민 하다가 감정가의 60% 정도에 입찰가격을 써냈고, 결국 해당 토지를 낙찰 받았다. 

 

이 토지 입찰에 다른 2명도 함께 입찰가를 써 낸것을 보니 다행이었다. 적어도 누군가는 원하는 땅이라는 말이니까. 경매 낙찰을 받아도 뭔가 불안할 때는 바로 단독 낙찰 경우이다. 나 혼자 입찰을 했다면 모 아니면 도 이다. 아무도 원하지 않는 땅을 혼자 헛다리 짚고 낙찰 받았거나, 운 좋게 너무 잘 받았거나. 

 

많은 생각이 들었지만 일단 잔금부터 치르기로 한다. 땅이라는 것은 항상 없는 것 보다 있는 것이 좋으니까. 

 

2. 지분경매 낙찰 잔금 대출 가능 여부

보통 아파트 토지 같은 부동산 경매 낙찰을 받으면, 해당 자산에 대한 담보를 잡고 대출을 받을 수가 있다. 보통 경매 잔금 대출은 시세의 70%나, 낙찰가의 80%나 어쨌든 은행 대출계 마다 기준이 다르니 직접 연락해서 확인해 봐야 한다. 

 

 

 

그런데 경매 낙찰 잔금 대출이 불가능 한 경우가 있다. 바로 지분경매 대출은 불가능 하다. 나의 경우, 2개의 대지 중 한 개의 대지는 1/10 정도가 타인 명의로 지분이 되어 있었다. 아무리 적은 지분이 들어와 있더라도 공유자가 타인이라면 경매 대출이 불가능 하다. 

 

또한, 만약 해당 부동산 물건의 가치가 현저하게 작아서, 대출 실행 하는데 드는 비용이 더 많이 든다면 은행에서도 담보 대출 보다는 신용 대출로 하시라고 권유를 한다. 

 

나의 경우에도 타인 지분 때문에 담보 대출이 불가능 했다. 다행이도 여기저기 개인적으로 잔금을 마련하여 소유권 이전 등기를 했다. 지분 토지 이든 아니든 우선은 내 명의로 넘어와야 그 때부터 법적인 소유권 행사를 할 수가 있기 때문이다. 

 

3. 셀프 경매 부동산 소유권 이전 등기

잔금을 치르고 나면 영수증을 들고 부동산 소유권 이전 등기를 바로 해야 한다. 물론 법무사에게 맡기면 편하긴 하지만 법무사 수수료를 내야한다. 요즘에는 법무통 이라는 어플인가 사이트가 있어서, 거기서 법무사를 개인적으로 컨택하고 수수료를 미리 조정 할 수도 있다. 

 

 

 

하지만, 이번에 나는 그냥 셀프로 경매 부동산 소유권 이전 등기 해보기로 했다. 이런 것이 다 살아있는 공부라 생각한다. 

 

1) 경매 부동산 소유권 이전 등기를 위한 절차

1. 우선 법원 경매계에 가서 '법원보관금납부명령서' 받기

법원 보관금 납부명령서 란, 잔금납부 하세요 라고 명령하는 종이 입니다. 이 종이를 달라고 해야 줍니다. 저절로 집으로 우편이 와서 언제까지 돈 내세요 하는 것이 아닙니다. 해당 명령서는 대리인이 발급 가능하기는 하지만, 대리인 방문 시 위임장을 꼭 첨부 해야 합니다.  

 

2. 법원 내의 은행 방문 해서 낙찰 잔금 납부하기

보통 법원 안에는 신한은행이 있습니다. 만약 본인이 거래하는 은행이 다른 은행이면 미리 거기서 돈을 뽑아서 오셔야 합니다. 법원 신한은행에 가서는 은행 안에 비치 되어 있는 법원 보관금 납부서를 작성하고 낙찰 잔금을 납부하면 됩니다. 납부하고 나면, 법원 보관금 영수필 통지서를 줍니다. 이걸 들고 다시 경매계로 갑니다.

 

가기전에, 수입인지도 구매 합니다. 

-. 완납증명원에 첨부할 수입인지 500원 1장

 

 

3. 경매계에서 매각대금완납증명원 받기

해당 경매계에 은행에서 받은 잔금납부 영수증, 즉 법원보관금 영수필 통지서를 제출하고 매각대금완납증명원 까지 발급 받습니다. 이 증명서는 낙찰 잔금을 은행에 다 내셨군요 알겠습니다 확인했습니다 라고 인정해 주는 종이입니다. 

 

 

▶자 여기 까지는 법원에서 해야할 일 들입니다. 우리가 한 것은 낙찰 잔금 낸 것 밖에 없습니다. 돈만 낸 상태 입니다. 이제 해당 부동산 등기부등본 상에 내 이름이 올라가게 하려면 어떻게 해야할까요? 

 

 

 

네, 바로 세금을 내야 합니다. 취득세는 구청 혹은 시청을 방문 해야 합니다.

 

4. 시청/구청 가서 취득세 내기

구청 혹은 시청에 가서 취득세 내러 왔다고 하면 잘 안내해 줍니다. 취득세 신고서를 받아서 작성을 하는데, 저 같은 경우는 지분이 있어서 해당 부분은 담당자에게 문의 후 작성 했습니다. 

 

취득세 신고서 그리고 법원에서 받은 매각대금완납증명서를 제출하면 복사후 원본은 돌려줍니다.  그리고 취득세 고지서를 줍니다. 어디서 많이 보시던 돈내라는 종이 일 겁니다. 

 

취득세 고지서를 들고 시청/구청 안의 기계 혹은 은행창구 에서 납부 하시면 됩니다. 취득세는 카드 납부 가능합니다. 이 종이는 버리면 절대 안됩니다. 취득세 납부서 겸 영수증 이라고 쓰여있을 겁니다. 거기에 도장을 받아서 영수증으로 활용해야 합니다. 

 

 

 

▶여기까지 하셨으면, 낙찰잔금 납부 / 취득세 납부, 2 가지를 잘 하신 겁니다. 이제 돈 낼 것은 다 했습니다. 나라에 돈 다 납부 했으니 법원에 다시 가서 소유권 이전 등기 요청을 합니다. 

 

 

5. 법원에서 소유권이전등기 촉탁신청서 접수

경매 매각에 의한 소유권이전등기는 일반적인 매매에 의한 소유권이전등기보다 오래 걸립니다. 등기소에 바로 접수하고 끝나는 것이 아니라, 법원에 접수 후 등기소로 촉탁을 보내기 때문입니다. 넉넉 잡고 2주 정도 보시면 됩니다만 보통 1주일 하고 하루이틀 더 생각하시면 될 것 같습니다. 

 

경매 물건 셀프 소유권이전등기 하실 때 가장 어려워 하시는 부분이 소유권이전등기 촉탁신청서 접수 할 때 입니다. 서류 편철을 잘 해야 합니다. 

 

 

 

1) 매각에 의한 소유권이전등기 촉탁신청서

2) 취등록세 및 채권산출 내역서

3) 부동산의 표시

4) 말소할 등기의 표시 (등기부등본 보고 기재)

5) 등기부등본

6) 등기신청수수료 영수증 사본 (소유권이전, 말소)

7) 말소 등록세 납부확인서 사본

8) 취득세 영수필확인서 사본

9) 부동산의 표시

10) 말소할 등기의 표시

11) 등기 신청 수수료 영수필 확인서 원본

12) 취,등록세 납부확인서 원본

13) 토지대장 

14) 건축물대장

15) 주민등록등본 (개인일 경우) / 법인등기사항전부증명서 (법인일 경우)

16) 부동산의 표시

17) 말소할 사항

18) 부동산의 표시

19) 말소할 등기의 표시

20) 대리인 접수의 경우 위임장 (인감증명서 첨부 필)

21) 법원에서 등기소로 송달할 봉투, 우표 + 등기소에서 집으로 송달 받을 봉투, 우표 (직접 방문할 경우 불필요)

 

 

 

위 내용을 보시고 순서대로 편철 하시면 됩니다. 국민주택채권의 경우 등기콜센터 (1544-0770)에 전화해서 금액확인하면 됩니다. 

 

 

이러한 셀프 등기가 너무 어렵고 복잡하다면, 법무사를 저렴하게 이용할 수 있는 어플을 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 손쉽게 법무사 비교 견적 받을 수 있는 어플을 다운 받고 싶으시면 아래 글을 눌러서 확인해 보세요. 

2023.04.26 - [경매 공매,부동산 정보] - 세무사 법무사 수수료 비용 아끼는 법

 

 

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촌에 있는 땅을 낙찰 받고 혼자 어리둥절 하며 법원 경매계 은행 왔다갔다 했더니 담당 직원 분들이 답답해 하시더군요. 담부터 경매 낙찰 소유권 이전 등기는 그냥 법무사 맡기라고 눈치 주던데 그냥 꿋꿋이 했습니다. 그 사람이 법무사 비용 대신 내줄 건 아니니까요. 어차피 가기전에 미리 서류 다 준비하고, 당일 하루 정도 시간 빼면 충분히 하루만에, 경매 낙찰 잔금 납부 및 셀프 소유권 이전등기 가능합니다. 

 

그럼 다음 글에서는 지분경매 공유물 분할 소송 어떻게 셀프로 했는지 알려드리겠습니다. 이 정보들이 필요하신 분에게 글을 공유해 주시면 감사하겠습니다. 

 

이후 경매 낙찰 후기는 아래를 클릭 하면 자세히 보실 수 있습니다. 

토지 지분경매 낙찰 후기 (2)

2024.01.15 - [경매 공매,부동산 정보] - 토지 지분경매 후기 토지분할신청 분할최소면적 확인