신통기획(신속통합기획) 1차 및 2차 지정현황

지난 포스팅에서 서울시 신통기획이란 무엇인지 어떠한 장점이 있는지 알아보았습니다. 오늘은 신통기획 1,2차 지정현황과 노후도에 대해서 살펴보겠습니다. 

 

신통기획 1차 & 2차 지정 현황

신통기획은 현재 총 46개 구역이 지정되어 있습니다. (1차 21개, 2차 25개) 

 

정비사업 > 신속통합기획 > 추진현황 > 1차 선정구역 (seoul.go.kr)

정비사업 정보몽땅

 

 

신통기획 1차 지정구역 (21개 구역, 예상세대수 2만 7천 호, 임대 5,808 세대)

• 창신동 23 / 숭인동 56 일대
• 청파 2 구역
• 마장동 382 일대
• 청량리 19 일대
• 면목동 69-14 일대
• 하월곡동 70-1 일대
• 수유동 170 일대
• 쌍문동 724 일대
• 상계5동 일대
• 불광동 600 일대
• 홍은동 8-400 일대
• 공덕동 A
• 신월7동 1 구역
• 방화 2 구역(재촉)
• 가리봉 2 구역
• 시흥동 810 일대
• 당산동 6가
• 상도 14 구역
• 신림 7 구역
• 마천 5 구역(재촉)
• 천호 A1-2 구역

 

신통기획 2차 지정구역 (25개 구역, 예상세대수 3만 5천 호)

• 창신동 23-606 일대
• 창신동 629 일대
• 서계동 33 일대
• 사근동 293 일대
• 자양4동 57-90 일대
• 용두동 39-361 일대
• 답십리동 471 일대(재촉)
• 망우동 461 일대
• 종암동 3-10 일대
• 석관동 62-1 일대
• 번동 441-3 일대
• 미아동 791-2882 일대
• 방학1동 685 일대
• 신사동 237 일대
• 신사동 200 일대
• 남가좌2동 337-8 일대
• 목2동 232 일대
• 고척동 253 일대
• 가리봉동 115 일대
• 시흥동 871 일대
• 대림동 855-1 일대
• 사당동 288 일대
• 상도동 279 일대
• 신림동 412 일대
• 마천동 183 일대(재촉)

 

23년 4월 현재, 1차 지정구역은 정비구역 지정 직전이며, 2차 지정된 곳은 정비계획을 수립 중입니다. 

 

 

신통기획은 구역지정을 빨리하기 위한 것이며, 이를 위해 지자체에서는 정비계획을 수립하는 동시에, 서울시에서는 지구단위 계획과 도시계획위원회 심사를 실시간으로 함께 진행합니다. 

 

구역지정이 되고 나면 추진위원회 설립부터 시작하게 됩니다. 

 

 

재개발 재건축 노후도의 중요성

재개발 재건축 시장에서 노후도라는 개념은 아주 중요합니다. 철근콘크리트 건물이 30년 이상 되면 노후화된 것이라고 봤을 때, 30년~100년 된 건물들은 노후도 측면에서 보면 모두 가치가 동일합니다. 

 

100년 된 건물 1채와 1년된 건물 한채가 있으면 노후도는 50%가 되겠지요. 그런데 이때 100년된 건물 대신에 그 자리에 30년 된 건물 1채가 있어도 전체 노후도는 어차피 똑같이 50%입니다. 

 

 

30년 이상된 건물이 몇 개 '동'인지 건물의 동 개수로 노후도를 따집니다. (한 세대나 한 가구수를 따지는 게 아니라 건물 전체를 봅니다) 

 

 

신통기획 : 실거주를 전제로 함

신통기획은 실거주하는 것을 전제로 해야 합니다. 기존 재개발 / 재건축과 동일하되 절차적 측면에서 지원을 해주는 것입니다. 재건축은 몸테크를 한다고 치고, 재개발은 어떨까요? 

 

위 노후도에 따르면, 100채가 있는 구역에 90채가 30년 이상이고 10채만 신축이라도 노후도는 충족합니다. 그럼 구역 내에서 오래 몸테크 하면서 버티려면, 같은 구역 내에서 신축을 사야 합니다. 신통기획뿐만 아리가 재개발 투자 자체가 그렇습니다. 같은 노후도를 가지는 구역이더라도 분명 그 안에 상대적 신축은 분명히 있으니까요. 

 

 

해당 투자의 리스크 

하지만, 이런 신축이 구축 한가운데 있으면 당연히 구역에 포함되겠지만, 구역의 외곽 쪽에 애매하게 있으면 그냥 버리고 진행됩니다. 재개발구역에 포함되지 않는 리스크가 발생할 수도 있습니다. 

 

또한 모든 정비사업은 각 구역이나 사업종류별로 권리산정기준일이라는 날짜를 따로 정합니다. 그리고 그 날짜 이후에는 다음의 행위를 한 사람은 독립된 하나의 조합원 자격을 갖지 못합니다. 

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[도시 및 주거환경정비법]

제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)

① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018.6.12>

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

 

 

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위 내용을 정리해 보면 특정 날짜 이후에 1개의 집을 여러 개의 집으로 만들어 명의가 늘어나게 되면 인정 안 해준다는 겁니다. 

 

권리산정 기준일은 지자체에 문의하면 확인해 줍니다.