신통기획(신속통합기획) 이란 / 혜택 및 장점 / 모아타운과 차이점

서울의 재개발 재건축에 관심이 많으신 분이라면, 신속통합기획이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 재개발 재건축 가로주택 중에서 어디에 속하는 건지, 어떠한 혜택과 장점이 있는지, 모아타운과는 뭐가 다른지 알아보겠습니다.  

 

 

 

[신속통합기획 배경 / 장점 / 모아타운과 차이점]

 

1. 은마아파트와 잠실 5단지 재건축 안 되는 이유 

현재까지 은마아파트와 잠실 5단지는 매번 재건축 추진이 안되고 있습니다. 이유는 여러 가지 이겠지만, 실질적으로 도시계획위원회 문제가 큽니다. 해당 아파트 재건축 관련 뉴스를 살펴보면, 도시계획위원회에서 반려했다는 얘기가 계속 나오고 있습니다. 이는 행정 절차적인 문제 때문인데요, 이를 해결하기 위한 배경으로 신속통합기획이 만들어졌습니다. 

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일반적으로 정비사업 절차는 아래와 같습니다. 

• 구역지정 -> 추진위 -> 조합설립 -> 건축심의 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 이주 및 철거

(구역지정 / 추진위, 두 가지는 순서가 바뀔 수도 있음) 

 

이 중에서, '구역지정, 건축심의, 사업시행인가' 3가지 단계는 외부 관청이 권한을 가진 일들입니다. 

• 구역지정 : 지자체 직권 지정
• 건축심의 : 심의위원회 심의통과 필요
• 사업시행인가 : 건축심의 통과 = 사업시행인가 통과 

나머지, '추진위, 조합설립, 관리처분인가, 이주 및 철거' 4가지 단계는 조합원 내부적으로 해야 할 일입니다. 

• 추진위 : 조합원들 협업
• 조합설립 : 상동
• 관리처분인가 : 조합원 재산처분에 대해 과반수가 동의해야 함
• 이주 및 철거 : 조합원 반대 없이 이주해야 철거 가능 

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도시계획위원회는 위에서 맨 처음단계인 구역지정 바로 전에 해당합니다. 결국, 지금까지 은마아파트와 잠실 5단지 재건축 사업이 도시계획위윈회에서 통과하지 못했다는 말은, 구역지정조차도 안 되었다는 말입니다.

 

 

2. 도시계획위원회가 하는 일

 도시계획위원회는 구역지정 바로 전에 구역지정이 될지 말지 타당성을 확인하는 일입니다. 

• 도시 : 도시계획위원회 통과 -> 구역지정
• 건물 : 건축심의 통과 -> 사업시행인가
• 사람 : 조합원 재산정리 -> 관리처분인가 

이런 식으로 가장 큰 도시 단위부터 하나씩 정리를 하고 결정해 나가는 게 정비사업 구조입니다. 

 

도시계획위원회에서는 각 지자체에서 도시계획에 맞는 그림을 그려오면 그것을 심사하는 겁니다. 건물은 몇 층까지 올리고, 도로는 어디로 뚫고, 학교는 어디에 새로 만들고 이런 내용을 보고받으면 도시계획위원회에서 검토한 후 수정이 필요하면 반려하는 겁니다. 

 

 

문제는 처음부터 지자체와 도시계획위원회가 함께 머리를 맞대면 되는데, 지자체에서 보고 올리면 도시계획위원회에서 반려하고, 수정해서 올리면 또 반려하고 이런 과정이 계속되는 겁니다. 탁상행정이죠. 

 

그래서 오세훈 서울시장이 이 두 곳을 한꺼번에 묶어서 일을 시켜야겠다라고 생각한 후 '통합심의'를 하라고 합니다. 6개월 동안 심의준비 한 것 반려당하지 말고, 도시계획위원회에서도 처음부터 함께 심의준비 하는 거 보고 마음에 안 들면 바로 반려하라는 것입니다. 통합해서 하면 훨씬 재건축 사업이 신속해지니까요. 그래서 정책 이름이 '신속통합기획'입니다. 

 

 

 

3. 건축심의 통과

• 도시 : 도시계획위원회 통과 -> 구역지정
• 건물 : 건축심의 통과 -> 사업시행인가
• 사람 : 조합원 재산정리 -> 관리처분인가 

위 3가지 큰 대분류 중에서, 두 번째 건물 관련 건축심의 과정도 마찬가지입니다. 건축심의 역시 10개가 넘는 관청의 허가를 받으러 다녀야 합니다. 아주 오랜 시간이 걸리겠죠. 

 

오세훈 시장은 이렇게 많은 관련 부서를 모아놓고 한 번에 업무를 보게 합니다. 예전에는 첫 번째 부서에서 검토 도장받고, 두 번째 기관으로 넘기는 식이었습니다. 하지만 신속통합기획 구역으로 지정되면, 역시나 신속하게 심의 통과가 가능합니다. 

 

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4. 모아타운과의 차이점

• 모아타운 : 가로주택을 모아서 대단지 느낌이 나게 해주겠다 
• 신속통합기획 : 기존 재개발 재건축 기준과 과정을 유지하되, 복잡한 행정 절차는 최대한 신속하게 처리해 주겠다

이러한 특성 때문에, 모아타운은 '가로주택 정비사업'이라고 부르고 있고, 신속통합기획은 '재건축, 재개발 정비사업'으로 분류되는 것입니다. 

 

모아타운은 일반 재개발로는 노후도 충족이 어려운 경우 우회적 방법으로 보통 선택하는 방법입니다. 재개발 구역 중간에 신축빌딩이나 빌라가 들어서면 노후도에서 문제가 생기기 때문에, 가로주택으로 작게 재개발하면서 노후도 규정을 회피할 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 선호도는 다소 떨어집니다. 3,000세대 하나를 대단지로 짓는 것과 300세대 10개 단지를 짓는 것은 천지차이 이니까요. 

 

 

신통기획은 기존의 재개발 재건축에 구역지정과 건축심의 두 가지 행정 절차를 빠르게 해주는 겁니다. 따라서 상품성이 떨어지지는 않고 오히려 층수와 용적률에서 혜택을 봅니다. 대신, 세대수가 증가하는 만큼 임대로 채워야 하는 비율도 올라가긴 하지요. 

 

어차피 광교, 판교, 위례 같은 2기 신도시 역시 임대비율이 30~50%가 되기 때문에, 은마나 압구정 같이 도시계획위원회에게 매번 반려당하는 곳은 신통기획을 생각하고 있습니다. 

 

또 한가지 차이점은 모아타운은 자유로운 거래가 가능하지만(규제지역은 조합설립 후 양도금지), 신통기획은 토지거래허가구역입니다. 토지거래 허가를 받으려면, 실거주 2년을 해야 하고, 매수자가 무주택자 이거나 1 주택자라면 1년 이내 처분조건입니다. (다주택자는 허가 안 나옵니다.)

 

 

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결론 

결국 신속통합기획은 기존의 재건축 재개발 과정과 동일한 과정이지만, 행정절차에 있어서 최대한 빠르게 진행을 해 주겠다는 말입니다. 

 

2023.05.01 - [경매 공매,부동산 정보] - 신통기획(신속통합기획) 1차 및 2차 지정현황