우선변제권 최우선변제권 2023 최신 금액

최근 부동산 가격 하락으로 전세사기 및 소위 '깡통전세' 문제가 대두되고 있습니다. 이에 정부에서는 임대차 제도 개선을 통해 전세입자 보호에 나섰는데요, 그중 소액 임차인 최우선 변제금 상향된 금액 기준을 알아보겠습니다. 

 

1. 우선변제권 이란 

주택임대보호법 상, 일정 자격이 되는 세입자는 후순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 이를 '우선변제권'이라고 하는데요, 만약 세입자보다 선순위 권리자(은행, 돈 빌려준 채권자 등)가 있다면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 

 

때문에, 전세보증금 계약을 할 때 선순위 대출 없는 집에 들어가려고 하는 것입니다. 만약 집이 경매 넘어가게 되면 내 보증금이 최선순위가 되지 않고, 은행에서 먼저 채권회수를 해가기 때문입니다. 

 

[우선변제권 조건]

우선변제권을 가지려면 조건이 있습니다. 바로 '주택인도+전입신고+확정일자'이 3가지가 있어야 합니다. 

 

 

2. 최우선변제권 이란 

최우선변제권은 소액임차인의 경우 대항력을 가지고 있다면, 최소한의 일정 보증금만큼은 최우선적으로 변제받을 수 있도록 한 권리입니다. 

 

[최우선변제권 조건]

최우선변제권의 조건은, '주택인도+전입신고+소액보증금'입니다. 우선변제권 과는 달리, 확정일자는 없어도 됩니다. 대신 집이 경매 넘어간다면 절대로 이사를 나가시면 안 됩니다. 

 

또한, 최우선변제금액 역시 지역별로 다릅니다. 

 

 

[최우선변제 금액 지역별 최신]

서두에 말씀드린 바와 같이 전세사기 문제 때문에, 최근 최우선 변제금액이 일괄 500만 원씩 상향 조정되었습니다. 

 

 

 

소액 임차인 범위는 서울 1억 5천만 원 이하, 과밀억제권역 및 용인/화성/세종/김포는 1억 3천만 원 이하, 광역시는 7천만 원 이하 그 밖의 지역은 6천만 원 이하입니다. 

 

이 중 모든 금액을 최우선 변제 해주는 것은 아니고, 위 표의 제일 오른쪽에 해당하는 금액을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 

 

서울은 5500만 원 이하,  과밀억제권역 및 용인/화성/세종/김포는4800만 원 이하, 광역시는 2800만 원 이하, 그 밖의 지역은 2500만 원 이하 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 

 

 

3. 담보 대출 시 주의사항 

나는 세입자가 아니고 집주인이라고 하더라도 최우선변제금은 중요합니다. 왜냐하면, 집을 구매할 때 대부분 담보 대출을 실행하기 때문입니다. 담보 대출 한도금액 및 적용 이자를 알아보러 대출담당자와 상담을 하면서, '방 빼기'라는 용어를 들어보셨을 겁니다. 

 

 

여기서 '방 빼기'가 의미하는 것이 바로 최우선변제금 입니다. 은행 입장에서는 본인들 채권이 1순위 이더라도, 경매 넘어가면 최우선변제금 만큼은 우선 세입자에게 돌아가기 때문에, 그만큼 채권회수가 되지 않습니다. 그래서 그 최우선변제금 금액 만큼 금액을 제외하고 대출 한도금액이 나오는 것입니다. 

 

이 방빼기 기준은 은행권마다 다르기 때문에, 아파트 구매 전에 대출담당자와 상의 후에 얼마나 대출한도가 나오는지 사전에 꼭 확인하시기 바랍니다. 

 

 

---

오늘은 2023년 현재 최신 최우선변제금 지역별 금액을 확인해 보았습니다. 해당 보도자료 전문을 확인하고 싶으신 분은 아래 첨부파일을 참조하시기 바랍니다. 

 

221121(석간)_전세사기_및_소위_깡통전세_방지를_위한_임대차_제도개선(주택임대차지원팀).pdf

0.99MB