토지 지분경매 후기 토지분할신청 분할최소면적 확인

토지 지분경매 후 토지분할신청이 가능한지, 분할최소면적은 얼마인지 알아보려 합니다. 공유물분할소송 전 지분권자와 협의를 하기 위해 관계 법령을 확인하는 것이 필요합니다. 

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경매 토지 지분경매 낙찰 후기_경매 낙찰 잔금 대출 여부, 셀프 소유권 이전 등기

 

2024.01.03 - [경매 공매, 부동산 정보] - 토지 지분 경매 후기 (2) 내용 증명 보내기

토지 지분 경매 후기 (2) 내용 증명 보내기

 

토지 지분경매, 지분권자와 협의 불가능 한 경우

지난번 '내용증명 보내기' 후기를 보시면, 수신인이 존재하지 않아서 (?) 지분 처리 협의가 불가능하게 되었습니다. 사망자로 등록되어있었거든요. 좀 당황스러운 결과 이기는 하지만, 하나하나 풀어가 보려 합니다. 지분권자 분께서 살아계셔도 협의가 불가능한 경우 어차피 계시나 안 계시나 마찬가지 아니겠습니까. 

 

법정상속인이 계실 테고, 저의 경우엔 옆 땅의 주인 역시 제가 낙찰받은 땅의 일부 지분권자였습니다. 본인 땅에 집을 지으면서 담장이 살짝 저의 땅으로 넘어왔고, 그만큼 지분으로 땅을 사가셨던 것입니다. 즉, 현물상태로 이미 그분 께서 사용수익을 하시고 계셨고, 그 지분만큼 따로 떼어서 현 본인 땅에 붙이면 되는 것이죠. 일단 우선 알아볼 것은 토지분할신청이 가능한지 관련 행정처에 알아보는 것입니다. 

 

 

 

토지지분경매, 토지분할신청 가능 여부 확인하기

단순히 생각하기에 토지 지분만큼 뚝 잘라서 가져가라고 하면 되지 않을까 싶습니다. 어차피 본인이 사용하고 있는 땅이니까요. 그런데 행정상 절차가 그렇게 만만하지 않더군요. 토지분할신청에는 분할최소면적이라는 것이 있습니다. 

 

토지의 합병과 분할에 관한 규정은 일반적으로 "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률" (측량수로지적법) 규정을 따르지만, 건축과 관계된 경우 "건축법"이 우선적으로 적용됩니다. 

 

 

 

토지분할 이란?

토지분할은 1필지를 2필지로 혹은 그 이상으로 분할하는 행위입니다. 토지를 분할하기 위해서는 한국국토정보공사 (전, 대한지적공사)에서 시행하는 분할측량을 실시하고 해당 관청의 검사를 받은 성과도를 발급해야 합니다. 그리고 측량에는 당연히 비용이 들겠죠. 아무튼 이 측량성과도를 기반으로 신청자가 토지분할을 진행하면 됩니다. 

 

참고로 토지분할과 관련된 법령은 아래와 같습니다. 참조하시기 바랍니다. 

• 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조, 제79조
• 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제65조
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조, 제53조

 

 

토지 분할 최소면적  

하지만 토지측량신청 하기 전 해야 할 일이 있습니다. 토지분할 최소면적을 확인해야 합니다. 우리나라는 법으로 분할할 수 있는 토지의 최소 면적을 정해놓았습니다. 그 이하의 땅은 무슨 일이 있더라도 분할을 할 수 없습니다. 이는 과소토지가 생기는 것을 막아서 불필요한 토지관리 및 효율성이 떨어지지 않도록 하기 위한 겁니다. 하지만 현실적으로 기획부동산 등 부동산 분할 사기등에 악용되는 것을 막기 위한 조치이기도 합니다. 

 

토지분할 최소면적은 3가지 유형으로 나누어 볼 수 있습니다 

 

• 해당 토지에 건축물이 있는 경우
• 해당 토지에 건축물이 없는 경우
• 그 외 의 경우 

 

1.  해당 토지에 건축물이 있는 경우 분할 최소면적 (건축법 제57조, 건축법 시행령 제80조)

해당 토지에 건축물이 있는 경우, 용도지역에 따라 최소분할면적이 결정됩니다. 

 

주거지역 : 60 제곱미터

상업지역 : 150 제곱미터 

공업지역 : 150 제곱미터

녹지지역 : 200 제곱미터

그 외 : 60 제곱미터

 

 

2. 해당 토지에 건축물이 없는 경우 분할 최소면적 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조)

건축물이 없는 그냥 빈 땅에 토지분할을 하고 싶다면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항에 따라, 개발행위허가를 받아야 합니다. 

 

특히, 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 미만으로 토지를 분할하고 싶을 때, 너비 5미터 이하로 토지를 분할하고 싶을 때에는 개발행위허가를 꼭 받아야 합니다. 

 

 

3. 그 외 경우 : 개발 제한 구역 내의 토지 분할 제한

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 및 시행령 제16조에 의거, 개발제한구역 내에서는 일반필지는 200제곱미터, 주택 또는 근린생활시설의 건축 시에는 330 제곱미터 이내로 분할할 수 없다. 다만, 인접토지와 합병을 위한 경우, 사도법에 따라 건축물 부지의 진입로를 설치하는 경우 등은 그 미만으로 분할 가능하다. 

 

 

 

4. 그 외 경우 : 토지거래허가구역 내의 분할 제한

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조에 따라 토지 거래 계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적은 아래와 같습니다. 

 

주거지역 : 180 제곱미터 이하

상업지역 : 200 제곱미터 이하 

공업지역 : 660 제곱미터 이하

녹지지역 : 100 제곱미터 이하

도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 : 90 제곱미터 이하

도시지역 외의 지역 : 250 제곱미터 이하 (농지의 경우 500 제곱미터 이하, 임야의 경우 1,000제곱미터 이하)

 

 

 

5. 농지법 상의 분할 제한 

농지법 제22조 농지 소유의 세분화 방지에 의거, 농업 생산 기반사업이 시행된 농지는 대규모 영농을 권장하기 위해, 2,000 제곱미터 이하로는 농지분할이 금지됩니다. 농지법 상 분할 면적 제한 규정은 공유물 분할을 위한 경우에는 다소 엄격하나, 일반적인 분할 (예, 진입로 확보 등)을 위한 경우에는 예외적인 규정이 존재하기도 합니다.  

 

 

 

 

 

 

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저의 경우 경매 낙찰받은 토지의 지분이 과소토지에 해당하여, 분할 최소면적 기준에 미치지 못하였습니다. 이 경우 어떻게 해결해 나갈 수 있을까요. 다음 토지 지분경매 낙찰 후기를 클릭해서 확인해 보세요.