공매 낙찰 후기 (2) 낙찰잔금 대출 (경매 공매 차이)

지난번 공매로 내 집 마련 한 후기 첫 이야기를 시작했다. 오늘은 낙찰 잔금 대출받은 스토리를 공유해 보려고 한다. 경매 대신 공매를 노렸던 이유는 지난번 포스팅에 있는데, 경매와 공매의 차이는 아래 따로 링크 걸어 놓을 테니 한번 확인해 보길 바란다. 꼭 경매만 답이 아니다. 

경매와 공매의 차이점

우선 경매 공매 차이점은 그 주체가 누구이냐에 따라 다른다. 돈을 받을 권리가 있는 채권자가 국가 혹은 지방자치단체 이면 공매(국세나 지방세를 안 낸 경우), 반면에 은행이나 돈을 빌려준 제삼자 개인이 채권자일 경우에는 보통 경매라고 보면 된다. 자세한 차이점은 아래 글의 맨 마지막에 자세히 써 놓았으니 끝까지 보시길. 

2021.12.27 - [경공매 정보] - 경매 공매 사이트 대법원 경매 & 온비드 사이트

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임장 후 입찰 

네이버 지도 오류 인지도 모르고 맹하게 했던 임장을 끝내고, 드디어 입찰 당일이 되었다. 상의를 해서 너무 욕심내지 않고 금액을 적어 냈는데 당시 시세보다 2천300만 원 정도 적은 금액으로 입찰을 했다. 입찰 가격을 정할 때, 기본적으로 세금과 내부 인테리어 비용을 고려해서 정해야 하는데, 집의 내부를 미리 볼 수 없기 때문에 보수적으로 인테리어는 무조건 하는 것으로 가정하고 금액을 책정하는 것이 좋다. (물론 세입자에 따라 집 내부를 미리 보여주는 사람도 있기 때문에, 일단 입찰 전에 가능하다면 집을 볼 수 있으면 금상 첨화다. 나의 경우, 아파트 건물 입구부터 비번도 모르는데 어떻게 들어가겠나 싶어서, 무작정 앞에서 기다리다 도둑 입장하는 것은 시간이 아까우니 그냥 맘 편하게 추가 인테리어 비용 든다고 가정하고 보지 않았다.) 

 

공매 낙찰 성공, 하지만 과연 잘 된 것이 었을까 

'어랍쇼, 낙찰이네.' 나에게도 이런 일이 생기는구나. 그런데 기쁨도 잠시, 총 3명이 입찰했는데, 그중 2등 입찰가와는 무려 1,400만 원의 차이가 났다. 머리가 띵 했다. 2등과 이 정도 차이가 나는 거면 내가 뭔가 잘못 판단해서 너무 비싸게 낙찰을 받았을 수도 있다. 문제는 바로 지난번 글에서 얘기했던 건물의 방향이었다. 네이버 지도 상으로는 분명 남향이었는데, 실제로는 동향 건물이었고 층수도 낮았다. 우리가 써낸 금액은 남향 기준이었던 것이다. 바보도 이런 바보가 없었다. 하지만 어쩌겠는 게 다 내 불찰이고 이미 공매 진행은 끝났다. 이제 헤쳐나가는 수밖에 없고, 다음 과정은 이제 잔금 납부하기가 남았다. 

 

공매 낙찰 잔금 대출 실행 하기 

공매는 입찰할 때에 입찰보증금이 최저입찰가의 10%이다. 그 보증금을 제외한 90%의 금액을 추가로 납부해야 한다. 잔금 납부기한은 약 한 달 30일이다. (이전에는 60일, 즉 2달의 시간이 있었는데 30일로 줄어들었다) 자 내 돈으로 다 낼 수는 없고 이제 이 물건을 가지고 대출실행을 위해 금융권을 돌아다녀야 한다. 그런데 문제가 있다. 나는 직장인이 아닌 자영업자라는 점이다. 금융권에서 대출을 실행할 때는 사실 내가 설사 월 수입이 더 많더라도, 언제든지 해당 업을 폐업하고 사라질 위험이 있기 때문에, 어느 정도 규모 있는 회사에 다니는 회사원을 선호한다. 자영업자 대출 방법을 여기저기 알아봤지만, 1 금융권에서는 사실 대출 가능한 곳 찾기가 거의 불가능했다. 그래서 어쩔 수 없이 제2금융권을 이용하기로 했다. 대출 금리가 당연히 더 높았지만 선택권이 없었다. 낮은 대출 이자보다, 대출 가능 여부 가 더 중요했다. 결론적으로 나는 일하는 곳 근처에 있는 신협에서 공매 낙찰 잔금 대출을 받았다. 일종의 담보 대출이라서 그나마 가능했던 것 같고, 신용대출이라면 불가능했을 거다. 2020년 중반이었으면 한창 코로나가 난리였을 때니, 그때 나 같은 소상공인의 신용을 보고 어느 금융권에서 대출을 해줄 수 있겠나. 자영업자의 경우 대출 서류도 더 복잡했다. 당시 신협에서 요청한 세부 서류는 아래와 같다. 

 

• 신분증, 도장, 등본, 초본(과거 이력 포함) 2통
• 인감증명서 2통
• 국세 완납증명서
• 지방세 완납증명서
• 지방세 세목별 과세증명서
• 사업자등록증
• 소득금액 증명원
• 건강보험 납부확인서
• 임대차계약서
• 전입세대 열람 확인원 (해당 낙찰받은 물건지)
• 등기필증 (이건 아직 필증을 못 받았기 때문에, 대출 실행 시 은행에서 법무사를 통해 전달받아서, 대출 실행 후 나에게 준다)

일정한 소득이 없으니, 건강보험 납부 내역 이라던지 국세 및 지방세 완납 여부 소득금액 증명원 등을 통해, 나의 수입을 확인하는 것 같다. 또한, 본인들이 대출금 회수가 안될 때는, 이 낙찰 물건을 담보로 잡고 집을 경매로 넘겨서 회수를 할 것이고, 동시에 업장의 임대차계약서 상의 보증금에 대해서도 가압류가 들어갈 수도 있다. 나의 모든 경제능력을 탈탈 털어보고 그제야 대출 가능 여부와 대출 가능금액이 정확히 나온다. 만약에, 원하는 금액보다 작다면 금리를 좀 높여서라도 맞춰달라고 하던지, 아니면 개인적으로 다시 돈 구할 방법을 찾아야 한다. 자영업자 입장에서는 대출 금리도 높은데, 서러울 따름이다. 

 

 

이렇게 낙찰 잔금 대출을 알아보고 나서, 드디어 집을 찾아갈 여유가 생겼다. 이제 우리 집이니까 당당히 방문 하자. 그런데 집을 방문해서 나는 큰 충격을 받았다. 자세한 내용은 다음 포스팅에서 계속 이어진다.