경매 공매 물건 검색 (휴먼블루드빌)

경매/공매 물건을 적어도 일주일에 1~2회는 꼭 검색해 보는 편인데, 오늘은 공매에 관심 있는 물건이 나와서 정리 차원에서 기록해 둔다. 휴먼블루드빌 오피스텔인데 감정가가 좀 높게 잡힌 것 같은 물건이다. 

 

 

휴먼블루드빌 오피스텔 공매물건

1. 입지조건

상업지구에 지하 6층, 지상 20층짜리 준공 2년 차 오피스텔 건물로써, 토지면적 0.9평에 건물면적 8평짜리 물건이다. 위치는 시청 바로 위쪽 편에 대로변 끼고 있어서 나름 괜찮은 입지라고 볼 수 있다. 시장도 걸어서 갈 수 있는 거리이지만 오피스텔 특성상 1인 가구가 살 확률이 높아서 시장 가까운 게 큰 장점은 안될 것 같다. 대신 시청 근처라서 버스 타기가 정말 좋고 도시의 딱 중간에 위치하고 있어서 동서남북 어디든지 이동하기 좋은 것은 장점이다. 또한, 지하 6층까지가 주차장이라서 주차난이 없어서 좋다. 

 

2. 구조

빽빽하게 복층형 오피스텔을 만들어 놔서, 1층과 2층 상업시설 제외하고 나머지 호실에 총 450세대가 산다. 향이 동향은 아니지만, 제일 코너에 있는 호실이라 창이 두 군데 나있는 것은 좋은 점이고, 대신 사이즈가 작다. 오피스텔 특성상 구조는 다 동일 하기에 사이즈와 방향을 제외하고는 크게 다른 점이 없을 것 같다. 

휴먼블루드빌 구조

3. 시세

현재 동일평수 고층은 1억 4,900에 매물이 나와있는데 너무 비싸게 내놓은 것 같고, 저층에는 1억 2천에 나와 있다. 사진으로 보니 작아도 너무 작다. 거의 고시원 수준으로 1층이 5평, 2층이 3평 정도 되어 보인다. 거기다 오피스텔 특성상 방 코너에 툭 튀어나온 사각형 부분(완강기 설치 부분인지 보일러 설치 부분인지)이 있어서, 훨씬 더 좁아터져 보인다. 소파 놓을 공간도 없다. 차라리 현재 81B (두 번째로 큰 사이즈)가 급매로 1억 4500에 나와 있는데, 이게 더 나아 보인다. 동향에 복층 아니고 단층이라고 되어있는데 오타인 것 같다 전 세대 복층으로 알고 있다. 즉시 입주 가능하다는 걸 보니 공실 인가보다. 융자도 1억 4천만 원이 들어 있다. 분양가 1억 9천이었다는데, 오피스텔은 진짜 가격이 뭔지 알 수가 없어 문제다. 

 

 

전세는 저층 62I 가 1억 3천만 원에 나와있고, 나머지는 하나도 전세 물건이 없다. 전세가 귀하긴 귀한가 보다. 월세는 15층에 79C가 2000/48만 원에 나와있다. 75F는 월세 1000/60으로 나와있으나 500/65도 가능하다고 한다. 이외에는 전월세 물건이 전혀 없다. (현재 재개발과 민간 재건축 예정지역이 많아서, 이주자들로 인해 현재 아파트, 오피스텔, 원룸 전부다 공실이 많이 없는 상태라고 한다) 작년 10월까지는 500/45로 월세 물건이 나와 있었던 게 검색이 되고, 아파트 실거래가 사이트에서 작년 실거래가를 보니 전세 1억 3천~1억 5천까지 있었던 것 같다. 

 

 

4. 고려할 점들

1) 세대수

세대수 450세대로 많다 보니 낙찰받더라도 공실이 생길 수 있음을 고려해야 할 것 같다. 대로변 주변으로 대형 오피스텔 건물이 많이 생겼고, 이 라인 따라서 생긴 오피스텔 호실만 해도 1000세대는 훌쩍 넘을 것 같다. 아파트로 따지만 거의 한 단지가 있는 것과 마찬가지인데, 원룸에서 혼자 살던 1인 싱글가구들의 수요가 이만큼 있을지 의문이다. 대신 세대수가 많은 만큼 관리비는 월 7~15만 원 정도이면 나쁘지 않은 것 같다. 

 

 

2) 권리분석

• 소유자 : (주)이루리 / 등기일자 2020.2.11
• 임차인 : 이영호 / 전입일 2020.2.27
• 압류 : 강남세무서장 / 등기일자 2021.4.20 

등기부등본 떼보고 임차인이 얼마에 들어와 있는지 좀 더 알아봐야겠다.