1주택자 부동산 투자 포트폴리오

자가 주택 한 채를 마련하고 나면, 부동산 시장 참여자가 됩니다. 부동산은 화폐가치 하락에 베팅을 한 채로, 장기적인 우상향을 기대하는 투자입니다. 하지만 1 주택자 위치에서는 의미 있는 자산증가를 기대하기 어렵기에 추가 부동산 투자를 계획하게 되죠. 1 주택자 부동산 투자 방법에 대해서 정리해 보겠습니다.  

 

 

1 주택자 부동산 투자 방법 3가지

-. 개인 입주권

-. 개인 분양권 or 청약

-. 법인 갭투자 

 

위 세 가지를 적절히 섞어서 하는 이유는 다음과 같습니다. 

-. 입주권은 중과세가 되지 않음

-. 분양권은 초기 투자금이 적음

-. 법인 갭투자는 구축 아파트 중과세를 피할 수 있음 (지방 소형부동산 대상)

 

입주권은 중과세가 적용되지 않기 때문에 굳이 법인으로 할 필요가 없겠죠.  

기본 원칙 

1) 돈을 잃지 않는다

2) 혹시 잃는 상황이 발생해도, 전체 포트폴리오 상으로는 플러스다

3) 상급지 추격은 하지 않는다

4) 하급 지를 미리 들어간다

5) 하급 지는 급지가 낮아, 물릴 수 있으니 최대한 빨리 빠져나온다

6) 그 과정에서 물리는 건 어쩔 수 없다. 버텨라. 

 

 

 

 

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1. 개인 입주권

서울 제외하고, 수도권에서 입주권이 가장 큰 시장은 수원과 인천입니다. 가장 인구가 많은 도시들 이기 때문입니다. 딱 1채를 사야 한다면 당연히 서울을 사야겠지만, 입주권은 개수를 늘려야 하는 투자입니다. 서울 입주권은 구축 아파트와 함께 연동되어 시세가 움직이기 때문에 시간차 공격이 필요한 투자자에게는 맞지 았습니다. 

 

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 적은 투자금입니다. 1차적으로는 내 자본금이 적게 들어간다는 장점도 있지만, 그 보다 더 중요한 것은 내가 물건을 던졌을 때 받아줄 사람이 있어야 하기 때문입니다. 

 

예를 들어, 감정평가액 5천만 원+P천만 원 정도로 싸게 매입해도, 다음 사람에게 P 2억을 붙여서 팔면, 받아줄 사람 입장에서는 투자금액이 많이 들어가게 됩니다. 

인천은 빨간 선 기준으로 서쪽의 미추홀과 동쪽의 부평, 두 시장으로 나뉘어 있습니다. 

 

서울과 경기도가 올라도 인천시장은 뒤늦게 제일 마지막에 오릅니다. 

 

그렇다면, 서울과 경기도가 오르는 것을 확인하고 인천이 오르기 직전에 들어가면 될까요? 안됩니다.

세금요건을 맞추지 못하기 때문입니다. 일반과세든 비과세든 2년 보유를 원칙으로 합니다.

 

인천은 이번 상승장이 2년이 채 안되었습니다. 인천 오르는 것을 확인하고 들어가면 2년 채우지 못하고 팔지를 못해서 물립니다. 

 

반대로, 수원이나 안양 같은 곳은 오를 때 같이 들어가도, 아직 인천 같은 다른 지역이 올라야 할 시간이 있기 때문에 충분히 2년을 버틸 수 있습니다. 그래서 하급 지는 관심 없을 때 미리 들어가서 세금을 위한 2년을 미리 보내고 있어야 합니다. 

 

역사적으로 경기도가 모두 올라야 상승장이 끝이 났으니까요. 

 

이번 상승장 전 당시 미추홀구의 가장 큰 시장이었던, 주안동과 학익동은 P가 천만 원 미만이던 시절이었습니다. 부평 산곡동은 5천~1억 정도였고요. 

 

이 두 가지 옵션 중에서 안정감 있게 가려는 사람은 비싼 P를 사고, 개수를 많이 늘리려는 사람은 싼 P로 갔습니다. 1세대당 1개 입주권 밖에 사지 못하기 때문에 보통 가족과 함께 여러 개 사는 거죠. 이렇게 하면 입주권 총회, 계약 등 관리적인 측면에서 편하긴 합니다. 

 

경기도 재개발은 전국구 시장이기 때문에 대구, 부산 투자자들이 가장 많이 들어옵니다. 웬만하면 다음 상승장이 왔을 때 지방분들도 입주권은 수도권에 투자하셔야 합니다. 

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2. 개인 분양권 or 청약

가장 큰 덩어리 입주권을 하고 나면, 남는 공간에 분양권을 집어넣습니다. 입주권은 아무리 싸도 덩치가 있기 때문에 몇천만 원짜리 분양권을 매수합니다. 

 

분양권 매수는 경기도 전체를 대상으로, 수원, 인천, 안양, 산본, 평택, 김포 등 가리지 않습니다. 이런 지역들은 분양권 매수 하기 좋습니다. 상승장에서는 건설사도 분양가격을 시세와 비슷하게 올리니까요. 

 

주변 시세가 4억인데 분양가 3.9억 인 분양권을 사면 p는 천만 원 밖에 안 합니다. 주변 시세가 5억이 되면, 그다음 분양하는 단지는 4.9억에 분양을 하겠지요. 하지만 p는 역시 천만 원입니다. 대신 앞서 3.9억에 분양했던 분양권은 이제 p가 1.1억이 되어버렸으니 사면 안됩니다. 

 

분양권은 계약금+P 만 있으면 되기 때문에 상대적으로 매수하기 쉽고, 입주권보다 사고 날 위험도 적습니다. 입주권은 감정평가금액이라는 부분 때문에 팔 때 무겁지만, 분양권은 계약금+P만 생각하면 됩니다. 

 

그래서 분양권은 투자금이 적은 만큼 누구나 접근하기 쉽게에, 지금과 같은 부동산 불황기에 큰 타격을 받습니다. 10% 계약금 만으로 자산을 운용하는 것 자체가 부채비율 90%짜리, 레버리지 10배 투자니 까요. 

 

 

 

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3. 법인 갭투자

가장 큰 덩어리 입주권과 그다음 큰 덩어리 분양권을 하고 나면 그래도 남는 틈새에 법인 갭투자를 할 수 있습니다. 

 

부동산 법인의 장단점은 아래 포스팅에 있으니 확인해 보시기 바랍니다. 

2023.04.21 - [경매 공매, 부동산 정보] - 부동산 법인 설립 장단점

 

사실 세금 문제없는 깨끗한 다른 사람 명의가 있다면 굳이 법인 갭투자는 할 필요가 없겠죠. 법인 갭투자는 가장 투자금이 적게 들어갑니다. 

 

각 지역의 광역시나 도청소재지 혹은 인구 30만 정도 되는 지방소도시 기준으로 진입합니다. 15~20년 차 전후의 구축 아파트를 생각하시면 됩니다. 여기에서도 혹자는 복도식은 들어가지 않는다는 사람도 있더군요. 

 

기본 원리는 수도권 투자와 비슷합니다. 옆에 큰 지역이 오르고 있으면 그 지역은 규제가 들어와서 법인으로 들어가기 힘듭니다. 

 

그렇다면 그다음 지역을 들어가야 합니다. 수도권에서는 하급지로 인식되는 안산과 인천, 지방에서는 대전 옆의 조치원, 공주, 익산, 나주, 구미, 창원, 마산, 포항 같은 도시들입니다. 

 

이들 지역의 공통점은 대도시를 끼고 있거나, 기본적인 산업기반을 가지고 있는 도시입니다. 그래서 옆 대도시가 힘을 받고 나면 투자수요가 넘어오는 곳들입니다. 

 

여기서 목표기간을 짧게 6개월~1년 이내로 잡고 법인으로 들어갑니다. 비규제지역은 법인 대출이 잘 나오는 편입니다. 법인 대출은 사실 정해진 것이 없어서 잘 나올 때도 있고 안 나올 때도 있습니다. 

 

가능하면 제때 빠져나오기 위해서, 이자부담이 되더라도 대출내서 들어간 후 공실로 유지하는 것이 좋습니다. 이렇게 해야 언제든지 원할 때 내놓을 수 있습니다. 

 

 

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주의사항 : 하락장에서 감당될 만큼만 투자하라 

너무 욕심 내면 안됩니다. 

 

대도시에서 전세가율 높다고 갭투자 들어갔다가 역전세 나신 분들, 

그리고 지역을 불문하고 분양권을 제 때에 팔지 못해서 입주장까지 들고 가신 분들, 

 

이런 분들 다 물리신 분들입니다. 

 

부동산 투자를 하게 되면 안 물릴 수가 없습니다. 하지만, 이 정도는 내가 감당할 수 있겠다는 선에서 물리고 버티는 겁니다. 하락장에서 감당될 만큼만 투자하셔야 합니다.