지방 법인 부동산 투자 하기

앞서 부동산 투자 할 때 법인을 만드는 경우 어떠한 장점과 단점이 있는지 알아보았습니다. 장단점을 고려했을 때 그래도 법인으로 투자를 하겠다고 마음을 먹으면 보통 지방 부동산 투자를 하게 됩니다. 오늘은 법인 지방 단타 투자하는 방법을 알아보겠습니다. 

 

 

지방 법인 투자 방법 두 가지

1. 갭투자 

법인은 개인보다 세금에서 유리합니다. 정부에서 규제를 하지 않으면, 기본적으로 법인은 대출규제를 받지 않습니다. DSR 없이 70~80%까지 나옵니다. 

 

법인은 지방투자 들어갈 때 대출로 들어가는 게 유리합니다. 

1) 전세 대출은 나오긴 하지만, 전세입자들이 꺼려합니다. 

2) 단기에 팔고 나오기 때문에, 세입자가 들어가 있으면 잘 안 팔립니다. 

그래서 공실로 팔고 나와야 합니다. 

 

법인의 지방투자 기본 원리는, 

-. 개인투자자들이 우르르 몰려들어가서 2억 짜리가 2.2~2.3억까지 오른 걸 확인하고, (답안지 미리 확인)

-. 법인 명의로 2.3억 오른가격으로 사서 

-. 6개월 정도 지나서 3억이 되면 팔고 나오는 겁니다. 

 

 

개인은 비과세 또는 일반과세를 받기 위해서 최소 1년 보유를 해야 합니다. 1년 되기 전에 팔면 단기과세로 절반 이상을 내야 하기 때문에 절대  팔지 못합니다. 그때 법인은 몇 개월만 있다가 양도세 20%만 내고 나오는 겁니다. 

 

 

 

갭투자 투자 지역 선정 

보통 법인 투자는 대도시에 진입하지 않습니다. 서울, 대전, 대구, 부산, 광주에 들어가지 않는 다는 말입니다. 대도시는 대출을 내면 이자부담이 크고, 전세가가 높기 때문에 전세입자들이 꺼립니다. 기본적으로 법인 투자는 다주택 전략이므로 이자부담이 큽니다. 

 

그리고 대도시는 좋은 물건을 크게 들어가서 몇년동안 충분히 크게 먹는 투자를 해야 합니다. 

 

법인투자는 대도시에서 유동성이 흘러넘쳐서 주변 인접도시로 흘러나오는 타이밍을 이용합니다. 광주가 오르면 나주나 목포에 가서 기다리는 거죠. 기다리고 있다가 물들어오기 시작할 때 적당히 먹고 나오는 겁니다. 

 

법인은 이렇게 상급지보다는 하급자 투자이기 때문에 욕심부리면 물리게 됩니다. 어느 정도 왔다 싶으면 빨리 매도해야 합니다. 

 

 

2. 분양권 

법인도 분양권 투자를 할 수 있습니다. 분양권 투자의 주요 포인트는 중도금 대출 입니다. 

 

 

원래 은행에서 청약당첨자에게 중도금 대출을 해줄 때 보증설 사람을 요구합니다. 그리고 보통은 이 역할을 HUG가 합니다. 왜냐면 아파트를 짓다가 부도가 나면 은행은 채권 회수를 할 수가 없습니다. 그래서 담보를 선 보증자 HUG에게 대출 회수를 요구하는 거죠. 

 

그리고, HUG는 공공기관 이기 때문에 법인에 대해서는 보증을 서주지 않습니다. 

 

하지만, 미분양이 심각해 지면 건설사 입장에서는 법인투자자들에게라도 미분양을 팔아야 합니다. 이럴 경우 중도금대출은 어떻게 되는 걸까요? 이럴 때는 HUG가 아니라 건설가 자체가 보증을 섭니다. 이런 것을 '자체보증 분양권'이라고 합니다. 

 

이럴 때는 건설사가 미분양을 털기 위해서 진행하는 것이기 때문에, 개수 제한이 없는 경우도 있습니다. 10개씩 사도 되는 것이죠. 계약금 또한 분양가의 10%가 아니라 1000만 원 혹은 500만 원 이런 식으로 정액제 계약금을 받습니다. 

 

법인으로 분양권 투자에 들어가면 완공되기 전에 다 팔고 나와야 합니다. 왜냐면 법인 물건은 전세입자 들이기 힘들기 때문입니다. 

 

 

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결론 

법인이 좋은 이유는 대출에서 자유롭기 때문입니다. 개인이 보통 2~3 주택을 가지고 있으면 LTV, DSR 걸려서 추가 대출이 나오지 않는데 이 부분을 해결할 수 있습니다. 

 

정부 규제가 없을 때는 원하는 만큼 대출 받다가, 규제가 생기면 법인규제가 제일 마지막에 걸립니다. 다만, 투기성이 워낙 강하기 때문에 정부 규제에 걸리기만 하면 시세가 무너져 내릴 위험이 있기에 조심해야 합니다.