전세끼고 매매 방법 및 주의사항

자가 실거주 1 주택을 매입하고 나면 추가로 아파트를 구매하더라도 본인이 직접 들어가서 살 수는 없습니다. 한 사람이 두 집에 살 수도 없고 그렇다고 공실로 둘 수도 없기 때문에, 전세입자를 들여야 합니다. 처음부터 전세 끼고 매매하는 방법도 있습니다. 전세 끼고 매매할 때 과정과 주의사항에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

[전세 끼고 매매 하는 방법]

전세끼고 매매한다는 말의 뜻

본인이 이미 유주택자 이거나, 월세 살더라도 특정 지역에 미리 집을 사두고 싶을 때에는 어떻게 해야 할까요?

본인이 직접 가서 살 수는 없기 때문에 결국에 전세나 월세입자를 들여야 합니다. 하지만 어차피 본인이 당장 살집도 아닌데 공실인 집을 미리 사서 몇 달 동안 세입자를 구할 필요는 없겠죠. 이미 다른 사람이 전세입자를 받아놓은 경우, 그 집을 내가 사면 됩니다. 이게 바로 전세 끼고 매매하는 것입니다. 

 

 

 

1. 중개사무소 가서 물건 찾기

전세 끼고 매매하고 싶을 때는 미리 부동산에 전세 끼어있는 물건을 보여달라고 하셔야 합니다. 혹은 현재 집주인이 살고 있다면, 집주인이 이사 나갈 때 들어올 세입자를 구해달라고 하면 됩니다. 이렇게 되면 내가 내는 중개수수료는 2번이 됩니다. 집 구매하는 중개수수료 한 번, 그리고 전세입자 구해서 들일 때 또 한 번 총 두 번입니다. 그래서 이 부분도 미리 수수료를 한 번만 내면 되는 건지 미리 협의를 하셔야 합니다. 

 

2. 원하는 아파트 부동산 매입하기

원하는 물건을 찾았다면 우선 매도자를 만나서 매매계약서를 씁니다. 당연히 이때는 계약금을 송금해야겠죠. 이때 잔금은 넉넉하게 3~4개월 후로 잡고, 매도인에게도 세입자를 받을 예정이라 이삿날에 따라서 진금일은 조금 변동이 있을 수 있음을 미리 알려야 합니다. 매도인도 집 팔고 이사 나가야 하니까요. 

 

3. 전세입자 구하기

이제 이 집에 들어올 전세입자를 구합니다. 전세입자에게 계약금 10%를 받고 본인이 가지고 있던 돈을 합쳐서, 매도자에게 줄 중도금을 냅니다. (기간이 2개월 정도라면 협의에 따라 중도금은 따로 없을 수도 있습니다) 전세입자가 잔금치르고 이사 들어오는 날에, 나는 그 잔금을 받아서 매도자에게 잔금 치면 됩니다. 

 

4. 잔금날 당일 (=이사 들어오는 날)

보통은 잔금을 치는 날 이사도 들어옵니다. 전세입자는 이사 들어오면서 전입신고도 해야 하고요. 아침 일찍 전세입자가 나에게 전세금 잔금 전부를 이체시켜 줍니다. 그 돈으로 나는 잔금을 매도자에게 송금합니다. 이때 잔금이 부족하면 내가 가지고 있는 돈을 합해서 줘야 합니다. 

 

4-1. 매도자가 담보 대출을 잡아놓은 경우

그런데 만약 매도자도 담보대출 일으켜서 본인이 실거주하고 있었을 수도 있습니다. 그럴 때는 일반적으로 내가 준 잔금으로 그 자리에서 대출을 즉시 상환하는 것을 눈으로 봐야 합니다. 요즘은 모바일 뱅킹을 이용하게 때문에 꼭 그 자리에서 확인해야 합니다. 

 

4-2. 매도자가 대출은 안 잡았는데, 전세입자를 끼워 놓은 경우

매도자도 자신이 거주하지 않고 전세입자를 받아 놓은 경우가 있습니다. 그런 경우, 만약 기존에 살고 있는 세입자가 계속 거주하겠다고 하면, 새로운 집주인인 나와 다시 전세계약서를 작성하면 됩니다. 하지만, 이사 나간다고 하면 나도 새로운 전세입자를 찾아야겠죠. 

 

이럴 경우, 돈의 흐름은 아래의 순서로 진행됩니다. 

• 내가 찾은 새로운 세입자에게서 돈 받음 -> 나(매수자) -> 매도자(집주인) -> 현재 이사 나갈 세입자  

복잡하죠? 

 

4-3. 집 비밀번호 받을 수 있는 시점

매도인이 잡아놓은 담보대출이 다 상환되거나, 기존 살고 있던 세입자가 전세금을 다 돌려받았을 경우, 나는 집의 비밀번호를 받을 수 있습니다. 그러면 나는 세입자에게 비밀번호를 알려주고, 그제야 새로운 세입자는 이사를 들어갈 수 있습니다. 

 

4-4. 아파트 소유권 이전 등기 

이제 이 아파트를 내 명의로 가져오는 것만 남았습니다. 기존 집주인에게 잔금 받았다는 영수증과 등기권리증(집문서)을 받아서 등기소로 가서 등기 신청을 합니다. 등기접수 하려면 오전 중에 등기소에 들어가야 합니다. 

 

4-5. 전세대출  질권설정

만약 우리 집에 새로 이사 들어온 전세입자가 전세대출을 받은 상태라면 은행에서 집문서에 질권설정을 합니다. 은행도 이 세입자에게 전세금 대출을 해줬는데, 나중에 못 받으면 안 되니까요. 이 전세반환보증금에 대한 질권설정은 우편물로 나에게 발송됩니다. 

 

 

 

[전세 끼고 매매할 때 주의 사항]

질권설정은 등기부등본에 따로 기재가 되지 않고, 세입자에게 전세대출 해준 은행 지점 담당자에게 직접 확인해야 합니다. 

 

 

그렇기에, 전세 끼고 매입을 했는데, 이 세입자가 전세자금대출을 받았는지 안 받았는지 알 수 있는 방법이 없습니다. 방법이 아예 없는 건 아니고 , 전세계약서 원본을 보여 달라고 하면 됩니다. 전세계약서 원본은 은행에서 보관하기 때문에 전세입자 본인이 원본을 안 가지고 있으면 대출받은 거겠죠. 

 

법적으로도 만약 전세 낀 매물을 승계하면 질권 설정이 다시 되어야 해서 통지서가 따로 옵니다. 질권은 물권이 아니라서 사람에게 종속되기 때문에, 집주인이 바뀌면 그 사람에게 다시 통지를 한다는 말입니다. 

 

 

 

만약 세입자가 전세자금대출받는다고 했는데도 집주인인 나에게 우편물이 안 오면, 세입자에게 어느 은행 어느 지점인지 물어보고 담당자와 통화하셔야 합니다. 

 

이런 부분 때문에, 나중에 세입자가 나갈 때 반드시 전세보증금은 은행으로 디렉트로 바로 보내줘야 합니다. 세입자가 자기가 은행에 주겠다고 자신에게 보내주면 된다고 하더라도, 무조건 은행에 직접 보내야 합니다. 세입자가 중간에서 돈만 받고 전세대출을 갚지 않으면, 질권 설정이 된 경우 내가 대신 갚아야 합니다. 

 

 

 

함께 보면 좋은글 

2023.02.28 - [경매 공매,부동산 정보] - 전세계약서 양식 (주택임대차표준계약서 최신 개정본)