부동산 법인 설립 장단점

개인명의로 부동산 투자를 하게 되면 어느 순간 운신의 폭이 좁아지는 것을 느낍니다. 정부 정책에 따라 세금으로 두드려 맞기도 하고요. 그래서 쉽게 매수하기도 쉽지가 않습니다. 그래서 부동산 법인 설립에 대해 고민하게 됩니다. 부동산 법인 설립에도 장점과 단점이 있겠지요. 한번 알아보겠습니다. 

 

 

부동산 법인 설립의 필요성

부동산 법인 설립에 관해 많은 분들이 설립 방법에 대해서 고민을 합니다. 하지만 설립과정 자체는 어렵지 않습니다. 그냥 서류 작성해서 제출하면 끝입니다. 중요한 것은 행정절차가 아니라 부동산 법인 설립이 과연 나에게 필요한 것인가를 따져봐야 합니다. 법인 설립의 장점과 단점이 아주 극명하기 때문입니다. 

 

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부동산 법인의 단점

1) 유지비 (매달)

실질적으로 법인 하나 있으면 유지비가 많이 나갑니다. 매달 기장료가 나갑니다. 개인이 하면 안 됩니다. 이 기장료는 법인 매출이 얼마인지와는 별 상관이 없습니다. 내가 법인으로 돈을 잘 벌 자신이 있으면 기장료가 전혀 아깝지 않지만, 매출도 없으면서 법인 개수만 많이 있으면 매달 나가는 돈이 월세처럼 느껴집니다. 보통 한 개 법인 기장료는 월 10~15만 원 내외라고 보시면 됩니다. 

 

2) 법인세 조정료 (1년에 한 번)

법인세 조정료 란, 1년에 한 번 법인세 신고를 해야 하는데 여기에 드는 수수료입니다. 법인세 조정료는 몇십만 원 단위가 아니라 몇백만 원 단위입니다. 

 

3) 법인 첫 투자 성공이 매우 중요

손익이 0원인 상태에서는 대출이 나옵니다. 그래서 첫 법인은 대출을 받을 수 있지요. 하지만, 법인이 손실을 내게 되면 결손난 법인은 대출을 안 해줍니다. 첫 투자에서 수익을 내야지만 뒤가 편합니다. 첫 투자에서 손실이 나면 앞길이 힘듭니다. 

 

4) 돈 빼기 어려움

법인 돈은 개인 돈이 아닙니다. 그렇기 때문에 실제로 마음대로 넣었다 뺐다가 안됩니다. 개인사업자로 운영하는 것과는 다릅니다. 법인의 경우 비용처리 정도만 하고 법인에 돈 쌓아놓고 굴려야 합니다. 세무서 추징당할 수 있습니다. 

 

 

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부동산 법인의 장점

1) 양도세 중과 없음

규제지역에서 일반적으로 2년 보유 후 매도를 할 때, 내가 개인이라면 양도차액의 35% 정도를 세금으로 냅니다. 만약 다주택자라서 이 규제지역 물건 말고 다른 집도 보유 중이라면, 한채 있을 때마다 10%씩 가산세가 더 붙습니다. 

 

규제지역 1채 & 비규제지역 2채 가지고 있으면 

규제지역 1채 팔 때 비규제지역 2채 때문에 세금이 20% 더 나옵니다. 다 합하면 55% 네요. 

 

하지만 법인은 몇 채를 가지고 있든지 간에 중과세가 안됩니다. 그냥 한 채다 정해진 양도소득세 20%만 내면 되고, 추가로 1년에 한 번 10~20%의 법인세만 내면 됩니다. 

 

 

2) 단기과세 없음

만약 2년 보유 안 하고 팔면 어떻게 될까요. 개인이 1년 내에 팔게 되면 세금이 77%, 2년 이내에 팔게되면 세금이 66%입니다. (2년 이내 매도 시 단기세율 66%는 폐지예정) 

 

하지만 법인은 오늘 샀다가 내일 팔아도 20% 양도세만 냅니다. 사실 이 부분이 법인으로 부동산 투자를 하려는 제일 큰 이유입니다. 

 

 

3) 회사와 겸직가능

만약 본인이 직장을 다니고 있는데, 개인사업자로 사업자등록을 하게 되면 회사 인사팀에서 알게 됩니다. 개인사업자로 운영을 하다가 일정 소득을 넘기면 건강보험료 둘 이상 가입자라고 회사로 기준소득월액 변경 하라고 연락이 옵니다. 국민연금도 사업장으로 연락이 옵니다. 

 

하지만, 법인은 나와는 별개의 인격체입니다. 나의 아바타 이죠. 그래서 법인에서 내가 따로 급여를 받지 않는 한 이런 문제가 없습니다. 다만 그만큼 돈을 빼내기 어렵게 되겠죠 월급을 안 받으면. 

 

단, 공무원은 겸직금지 때문에 개인사업자, 법인 둘 다 만들 수가 없습니다. 

 

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부동산 법인의 투자 대상

사실 주거형 부동산은 오래 묻어두고 시간이 흐르면 시세차익을 노리고 하는 투자입니다. 그래서 그냥 보유하고 있을 때는 보유세나 수리비용 제외하고는 비용이 거의 발생하지 않습니다. 수익도 정기적으로 나오지 않고요. 그냥 몇 년 후에 버느냐 잃느냐 이것만 생각하면 됩니다. 

 

하지만, 수익형 물건(상가 등)으로 현금흐름을 만들고 싶다면, 법인이 좋습니다. 비용처리를 할 수 있으니까요. 

 

 

 

만약 주거형 부동산을 법인 명의로 산다고 하면, 상승장에서 개인들이 소액으로 아파트를 사서 2년 후 버티고 있을 때, 그 사람들이 2년이 후 털고 나오기 전에, 늦게 들어가고 먼저 빠져나오는 수단입니다. 

 

사람들이 투자로 많이 들어간 곳에 한 템포 늦게 들어가서, 2년이 되기 전에 먼저 팔고 나옵니다. 법인은 오늘 샀다 내일 팔아도 세금이 20%, 오늘 샀다가 2년 뒤에 팔아도 똑같이 세금이 20% 니까요.