전세 월세 세입자 모르게 집주인 바뀌었을 때

전세 월세 세입자 입장에서는 요즘 역전세, 깡통전세 때문에 신경이 많이 쓰입니다. 집주인 입장에서는 어떻게 해서든 집을 다른 사람에게 매도하고 부담에서 벗어나고 싶겠지요. 세입자 모르게 집주인 바뀌었을 때 어떻게 해야 하는지 조치사항을 알아보겠습니다 

 

집주인 바뀌면 전세 보증금 어떻게 되는 걸까 

전세나 월세로 살고 있는데, 세입자 모르게 집주인이 바뀌어 버렸다면 어떻게 해야 할까요. 일반적으로는 집주인이 바뀌더라도 주택임대차보호법 상 새 집주인이 전 집주인의 임대인 지위를 그대로 계승하게 됩니다. 그래서 기존 계약 그대로 거주하시면 됩니다. 전입신고 및 확정일자의 효력 역시 그대로 유지가 되니 걱정 안 하셔도 됩니다. 

 

사실 정상적인 집주인이라면 임차인에게 연락을 해 줍니다. 

 

 

1. 집주인 바뀌면 전세 자동 연장 ?

전입신고를 하고 대항력이 있는 상태로 살고 있던 중에 집주인이 바뀌게 된다면, 주택임대차보호법 제3조 4항에 의해 임차인은 승계 거부를 하거나 새로운 집주인과 전세 승계를 하거나 둘 중 하나를 선택할 수 있습니다. 

 

만약, 임차인의 동의 없이 집주인이 변경된 경우 기존 집주인에게 승계 거부 의사를 알리고, 기존 집주인에게 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다. 

 

하지만, 기존 집주인에게 보증금을 받으려면 소송까지 해야 하는 경우가 많기 때문에, 시간과 비용이 걸리는 소송 대신에 보통 새로운 집주인과 전세 승계를 하게 됩니다. 전세 자동 연장이 되는 것이죠. 

 

 

2. 집주인 바뀌면 계약서 재작성해야 하나 

새로운 집주인과 동일한 조건의 전세 승계를 하게 되면 전세 계약서를 다시 재작성할 필요는 없습니다. 다만, 본인이 전세보증금 대출을 활용하여 세입자로 살고 있는 경우 해당 은행 대출담당자에게 해당 사실을 알려야 합니다. 

 

기존 전세금보다 더 높은 금액으로 증액하는 경우에는 계약서를 추가로 작성해야 합니다. 기존 계약서 1부, 추가 증액분 계약서 1부 총 2부가 됩니다. 둘 다 확정일자를 받아 두십시오. 

 

증액분 전세계약서 작성 시에는 기존 전세금에 추가 증액분을 합하여 기존 계약을 연장한다는 내용을 꼭 기재하시기 바랍니다. 당연히 추가 증액분 전세금은 새로운 집주인에게 보내야 합니다. 

 

>> 계약서 재작성 시 주의점 

집주인이 바뀌면서 계약서 재작성 시, 등기부 등본 확인은 필수입니다. 만약 집주인이 바뀌면서 대출을 받아서 근저당권 설정이 되면, 내 보증금은 확정일자가 뒤로 밀리게 되어 집이 경매로 넘어가게 되면 보증금 지킬 수 없게 됩니다. 

 

 

 

새로운 집주인이 전출을 잠시 해달라고 해도 절대 해주시면 안 됩니다. 주소 이전했다가 다시 전입신고를 하게 되면 대항력 발생 일자 또한 다시 리셋되어 기존 전입 날짜는 인정이 안됩니다. 

 

 

 

3. 집주인 바뀌면 확정일자 어떻게 

전세 보증금 반환소송을 하게 되면 가장 중요한 것이 대항력입니다. 그리고 대항력을 위해 가장 중요한 것은 바로 확정일자입니다. 

 

자가가 아닌 전세 세입자로 이사 들어가게 되면 보통 금융권에서 전세대출을 받습니다. 그렇기 때문에 은행요구사항 중 하나로 전세계약과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 이사 들어가서 점유를 하게 되면 대항력 발생과 동시에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 

 

 

 

계약기간이 끝났다 하더라도, 새롭게 계약기간을 연장하게 되더라도 기존의 계약서를 파기하면 안 됩니다. 왜냐하면 그 맨 처음 계약서의 확정일자가 가장 빠르기 때문입니다. 

 

계약서를 다시 쓰는 것이 아니고, 기존 계약서 기간을 합의된 날짜까지 연장한다는 문구를 기재하고, 기존 계약서를 계속 보관해야 합니다. 

 

집주인이 바뀌고 전세계약 승계를 허용했다 하더라도, 새로운 계약서 작성하실 필요 없습니다. 

 

 

4. 집주인 바뀌면 보증보험 어떻게 

요즘은 깡통 전세 역전세 때문에 전세보증보험 가입 하신 세입자 분들이 많습니다. 집주인이 바뀌면 내 보증보험은 그대로 두면 되는 걸까요? 

 

결론적으로는 HUG 주택도시보증공사 쪽으로 연락을 해서 '임대인(집주인) 변경 신청'을 해야 합니다. 신청준비물은 아래와 같습니다. 

 

 

 

1) 임차인 신분증

2) 새 집주인으로 소유권이전등기 완료된 새로운 등기부등본

3) 다음 서류 중 1가지

• 임대인(집주인)들 간에 작성한 매매계약서 사본
• 새로운 임대인과 작성한 전세계약서
• 매수인의 이름 / 연락처 / 주소 / 주민번호 13자리  

 

위 신청서류를 지참하여 처음 전세보증보험 신청했던 은행을 통해 '보증조건변경' 처리해 주시면 됩니다. 

 

 

 

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세입자로 살고 있는데 갑자기 임대인(집주인)이 바뀌었다고 하여 너무 걱정 마십시오. 이 글에서 알려드린 대로 차분히 관련 조치를 취하시면 됩니다. 여러 번 읽어보시고 숙지하시어 전세보증금 지키시길 바랍니다.