계약갱신청구권 집주인 변경 (집주인 바뀌면 계약갱신청구권 어떻게 되나)

전 정부에서 나온 임대차 3 법 정책 때문에 요즘 굉장히 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다. 특히 세입자 계약갱신청구권 행사하는 부분이 문제가 되고 있는데요. 매매로 집주인이 변경되면 계약갱신청구권은 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

 

 

계약갱신청구권 이란

2020년 7월 31일 임대차 3 법이 시행되면서 세입자는 기존 계약이 종료되더라도, 2년 더 살겠다는 계약갱신청구권을 가지게 되었습니다.

 

무조건 계약갱신을 할 수 있는 것은 아니고, 이때 집주인 본인이 직접 이 집에 이사 들어와서 거주할 계획이라면 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

집주인 바뀌면 계약갱신청구권 가능할까

문제는 세입자의 전세계약이 만기 전 6개월~2개월 정도 남았는데, 그 사이 집주인이 변경된다면 어떻게 되는 걸까요. (참고로 이런 매매를 '전세 끼고 집을 매입' 한다고 말합니다.)

 

만약 새로운 집주인이 들어와 살 생각이 없다고 하면 문제가 없습니다. 

 

하지만, 새롭게 집을 매수하는 새 집주인이 이 집에 직접 거주하기를 원할 경우, 과연 기존 세입자가 계속 거주하겠다고 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 문제 됩니다. 

 

결론부터 말씀드리겠습니다. 

 

 

결론 : 집주인이 바뀌더라도 들어와 살겠다고 하면, 계약갱신청구권 행사가 불가능하다. 

이에 대해 최근 대법원 첫 판결이 나왔다고 하는데요, 자세히 살펴보겠습니다. 

 

예를 들어, 나는 지금 보증금 3억 5천에 아파트에 전세로 살고 있습니다. 계약은 2019년 5월부터 2021년 5월까지 2년입니다. 나는 이 집이 마음에 들어서 2년 더 전세로 살고 싶습니다. 임대차 3 법 때문에, 2+2 4년까지 살 수 있으니까요.  그래서 2020년 11월에 전세계약갱신 요구를 했습니다. 이때 에는 집주인이 바뀌지 않았고요. 

 

그런데 이후 한 달 뒤, 갑자기 집주인이 바뀌었다는 연락을 받습니다. 그리고 그 새로운 집주인은 세입자인 나에게 '내가 여기서 살 거다'라고 하면서 집을 비워 달라고 합니다. 

 

나는 너무 황당합니다. 이미 전 집주인에게 2년 더 살 거라고 계약갱신청구를 했으니까요. 한 달 만에 집주인이 바뀌면서 상황이 바뀌었습니다. 하지만 나는 계약갱신 요구를 이미 했기 때문에 이사 나가지 않았습니다. 

 

새로운 집주인은 저를 상태로 건물명도청구소송을 냈는데요, 1심에서는 집주인 승소, 2심에서는 집주인 패소, 그런데 이후 대법원에서는 집주인 패소였던 2심 판결을 깨고 사건을 다시 서울중앙지법에 돌려보냈습니다. 

 

즉, 대법원에서는 이런 경우에 대해, 임대인 지위를 승계한 새로운 집주인이, 이전 임대인과 별도로 임대차계약갱신거절권을 행사할 수 있다고 본 것입니다. 

 

 

집을 구매하는 사람 입장에서는 전세 낀 매물을 사서 내가 직접 입주하려고 할 때, 계약갱신권 때문에 내가 들어가지 못할 위험이 줄어들었습니다. 

 

반면에, 세입자 입장에서는 기존 집주인과 계약갱신을 했다고 하더라도 그 사이에 집주인 변경이 되면 계약갱신이 거절될 수 있어 조심하셔야 합니다. 

 

 

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계약갱신청구권 사용에 있어 많은 분란이 일어나고 있습니다. 여러 사례와 판례를 참고하시어 소중한 부동산 자산을 지키시기 바랍니다.