지분경매 단점 및 낙찰 후 법적조치 4가지

지분경매 란, 공유자가 여러 명의인 토지의 일부 부분만 경매나 공매로 낙찰받는 것입니다. 지분경매의 경우 낙찰 후 협상과정이 필수인데, 이왕이면 법적인 증거가 있으면 좋겠죠. 지분경매 낙찰 후 꼭 해야 할 법적조치를 방법을 알아보겠습니다. 

1. 지분경매 단점 

 

지분경매의 단점은 여러 가지가 있습니다. 첫 번째 단점은 지분경매의 경우 담보 대출이 나오지 않는다는 점입니다. 권리관계가 복잡하기 때문에 해당 토지 등 부동산의 사용수익이 쉽지가 않습니다. 은행 대출담당자 입장에서는 여차하면 경매로 넘겨서 채권 보존을 해야 하는데, 다른 공유자가 있으면 그 물건을 경매 넘기기 힘들겠죠. 그렇기 때문에 지분경매는 대출 실행이 불가능하다고 생각하고 입찰하셔야 합니다. 

지분 경매의 두 번째 단점은 점유 및 소유관계가 복잡해서 협상 과정이 필수라는 점입니다. 지분경매는 공유자가 필수적으로 존재하기 때문에 지분권자와 협상을 잘하셔야 합니다. 구두로 잘 협상이 되면 좋지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 그렇기 때문에 지분 공유자와 연락이 된다 하더라도, 모든 과정은 법적인 절차를 취해놓으셔야 합니다. 

 

 

2. 지분경매 낙찰 후 법적조치 

 

지분경매 낙찰 후에는 총 4가지 법적 조치를 해야 합니다. 

 

• 내용증명
• 처분금지 가처분
• 공유물분할 청구소송
• 지료청구 부당이득금 소송 

 

각 법적 절차의 의미는 다음과 같습니다. 

 

1) 내용증명 

제일 처음 공유자에게 여러분이 낙찰을 받고 잔금 지불 후, 등기이전하여 해당 지분만큼 토지 혹은 건물의 주인이 되었음을 알리는 첫 시작입니다. 앞으로 해당 부동산을 어떻게 처리하면 좋을지 상의하고 싶다는 내용으로 내용증명을 보내면 됩니다. 

 

2) 처분금지 가처분

만약 상대 부동산 공유자가 본인의 지분을 팔아버리면 어떻게 될까요. 그렇게 되면 내용증명, 공유물분할 청구소송 등 기타 여러 가지 법적 조치들을 처음부터 다시 해야 합니다. 피고, 즉 소송을 당한 상대방이 달라지기 때문입니다. 그렇기 때문에 모든 법적인 조치를 하기 전에 처분금지 가처분을 하셔야 합니다. 

 

3) 공유물분할 청구소송

그다음 해야 할 일은 공유물분할 청구소송입니다. 1개의 부동산 물건에 대해 지분권자들의 지분만큼 땅을 나눠서 분할해 달라는 소송입니다. 공유물 분할 청구소송의 내용은 서로 협의를 하려 하였으나, 합의가 불가하여 불가피하게 분할 소송을 청구한다는 내용으로 쓰시면 됩니다.

 

기본적으로 공유물 분할은 현물분할이 원칙입니다. 하지만 현실적으로 땅의 어느 부분을 얼마 큼 가져갈지 선으로 그어 나눠주기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 전체 토지를 다시 경매에 붙이고 제삼자가 낙찰받은 금액을 지분권리만큼 나눠 가지게 됩니다. 

 

4) 지료청구 부당이득금 소송 

만약 내 지분을 다른 사람이 이미 사용수익 하고 있다면 어떻게 해야 할까요. 예를 들어, 땅의 1/2을 내가 낙찰받았습니다. 그런데 이미 그 땅 위에는 누군가가 집을 지어 살고 있습니다. 이제 내 땅인데 타인이 사용하고 있는 것이죠. 그럴 때에는 지료청구 부당이득금 소송을 제기할 수 있습니다. 내 땅 사용하고 있는 만큼 땅에 대한 월세를 내라는 것입니다. 

 

 

 

 

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상기 법적 조치들은 변호사 혹은 법무사를 선임하셔서 진행하셔도 됩니다. 하지만, 변호사 선임비용을 생각해 보면 소액 지분경매의 수익률이 나오지 않습니다. 그렇기에 소액소송의 경우 셀프소송으로 진행하시는 것이 좋습니다. 

 

 

다음번에는 지분경매 내용증명 보내는 방법에 대해서 알아보겠습니다.