청약 당첨 후 포기 하지 마세요 (대출 및 해야 할 일)

무주택으로 사시다가 청약 당첨 되신 분들은 자금 사정이 좋지 않아서 포기하려 하시는 분도 종종 계십니다. 하지만 대한민국에 자기돈 100%로 집사는 사람이 몇이나 되겠습니다. 청약 역시 대출을 일으켜서 잔금을 치릅니다. 청약 당첨 후 대출 및 해야 할 일을 상세히 설명해 보겠습니다. 

 

 

 

청약 당첨 후 완공까지 자금운용 과정

1. 당첨 문자 수신 

청약 당첨이 되면 문자가 옵니다. 문자에는 '계약 날짜 / 계약 시 필요한 서류 / 계약금' 이렇게 세 가지가 명시되어 있습니다. 이때 대출은 실행하지 않습니다. 그러므로 총분양가의 10%에 해당하는 계약금을 내 돈으로 준비하셔야 합니다. 만약 이 돈 마저 없다면, 일단 급한 대로 신용대출로 10% 계약금을 내놓고, 다른 사람에게 빌리거나 투잡 쓰리잡이라도 뛰어서 얼른 갚아 버려야 합니다. 

 

 

2. 계약금 내기 전, 미리 확인할 사항  

내가 중도금 대출을 받을 자격이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약에 혹시라도 내가 중도금 대출이 안 되는 사람이라면, 계약금 10%는 돌려받지 못합니다. 

 

1) 규제지역(강남 3구+용산)에 당첨이 된 경우

• 다른 곳에 중도금 대출이 하나라도 있으면 안 됨

 

2) 비규제지역 당첨된 경우

• 규제지역에 중도금 대출이 1개 이상 있으면 안 됨 
• 비규제지역에 대출이 2개 이상 있으면 안됨

 

 

더 확실한 것은 분양사무소에 상담을 받아보시고, 인터넷에서 관련 정보도 찾아보셔야 합니다. 개인 신용이 나빠도 걱정하실 필요는 없습니다. 왜냐면 중도금 대출은 DSR, DTI 안보기 때문에 신용불량자 아니면 거의 다 가능하기 때문입니다. 

2023.01.14 - [경매 공매,부동산 정보] - LTV DTI DSR 뜻 알고 부동산 투자 합시다

 

 

3. 중도금 문자 수신

계약을 하고 나면, 3~6개월 이내에 중도금 관련 문자가 옵니다. 문자 내용은 '중도금 실행 은행 / 중도금 서류/ 중도금 실행하는 날짜' 이렇게 옵니다. 이때는 그냥 가서 서명만 하고 오면 됩니다. 내 돈 필요 없습니다. 

 

 

4. 아파트 완공 6개월 전까지 

이제 아파트 완공 될 때까지는 아무 일 할 필요 없습니다. 그냥 한번씩 현장 지나갈 때 내 집 잘 만들어지고 있나 구경하고 오면 됩니다. 공사 시작 후 완공까지 거의 2년 이상 시간이 걸리기 때문에, 결국 1층에 맨 처음 만든 집이랑 꼭대기 탑층 이랑은 실질적으로 연식이 2년 이상 나게 됩니다. 

 

 

5. 아파트 완공 6개월 전 임박

이제 아파트가 6개월만 있으면 완공이 됩니다. 지금부터는 '분양권 전매 / 전세 놓기 / 실거주 입주' 세 가지 중 하나를 선택해야 합니다. 의사결정을 잘해야겠죠. 

 

 

1) 분양권 전매

내 명의로 등기 안치고 전매를 하려면, 완공 6개월에서 길면 1년 전에 미리 내놔야 합니다. 입주가 가까워질수록 돈이 없어서 입주를 못하는 사람들이 경쟁적으로 던지기 때문에, 미리 1년 전에 내놓는 게 좋습니다. 완공 12개월 전에는 건물은 다 올라가고 내장과 조경을 하고 있을 때라서, 실수요자들도 잘 사가고 매도 물건도 많지 않은 시기입니다. 경쟁이 적겠죠. 

 

전매를 할 때는 중도금 대출 이자는 매수자가 부담합니다. 나는 신경 안써도 됩니다. 

 

 

2) 전세 놓기

내가 들어가지도 않고 남에게 팔지도 않고, 전세를 줄 수도 있습니다. 전세는 완공 3개월 전부터 내놓는게 일반적인데, 우리는 남들보다 1개월 빨리 4개월 전에 내놓는 게 좋습니다. 

 

이때 전세입자가 와서 깎아달라고 하면 무조건 이때 전세금 좀 깎아주고 전세 계약 해야 합니다. 전세금 조금 더 받겠다고 한두 달 더 버티면, 금방 완공 1~2개월 전까지 와버리고, 이때는 전세금이 반토막이 돼도 안 나가는 상황이 됩니다. 

 

들어오겠다는 사람이 있을 때 무조건 전세 빼야 합니다. 2,000~3,000 세대 대단지 아파트에서는 정말 조심해야 합니다. 

 

• 완공 4개월 전에 아파트 주변 부동산에 내 물건 내놓기 (등기 넘어왔는지와는 상관없이 내가 분양받은 사람인지만 확인되면 전세계약 가능)
• 전세입자 구해지면 전세계약서 작성
• 입주 지정기간 (보통 완공일 + 3개월 안에 입주함) 확인 후, 입주지원센터에 세입자가 들어오는 날(잔금일)에 맞춰 조정해 줘야 함
• 잔금일=입주지정일 확정되면, 중도금 은행에 미리 전화를 해서, 그 날짜에 세입자 전세금 받아서 중도금 상환 하겠다고 얘기함
• 전세입자 들어오기 전날, 중도금 은행에 전화해서 대출상환용 가상계좌를 받음 + 입주지원센터에서 분양잔금 (30%) 납부 가상계좌 받음 
• 이삿날 당일, 전세입자와 오전에 부동산에서 만남
• 세입자가 나에게 전세금 잔금을 송금해줌 
• 나는 두 군데 송금을 해줌 (은행 중도금 대출상환 60% + 분양사무소에 잔금납부 30%) -> 이체한도 미리 풀어놓을 것 
• 세입자에게 그 자리에서 납부한 내역 송금한 거 보여줌
• 나 / 중개서 / 전세입자 셋이, 입주지원센터 가서 송금했다고 말하면 잔금납부 확인서와 열쇠를 줌 
• 세입자 이사 들어옴

 

 

 

3) 실거주 입주

내가 직접 들어가서 살 예정이라면, 나중에 중도금 대출 은행이나, 입주자 협의회 등에서 연락이 옵니다. 

집단 단체대출로 중도금을 담보대출로 전환시켜 줍니다. 등기 역시 단체로 지정법무사에게 알아서 연락이 오기 때문에 맡겨놓으면 내 명의로 집을 이전해 줍니다. 

 

• 입주 지정기간 안에서 내가 원하는 이삿날을 정함
• 중도금 은행에 전화해서 입주할 건데, 중도금대출을 주택담보대출로 전환할 거라고 말함 (입주자협의회에서 단체로 신청한다던데 그걸로 해달라고 하면 됨) -> 주택담보대출로 전환할 때는 DSR DTI 다 봅니다
• 은행 담당자에게 이삿날 알려줌 
• 은행 지점으로 언제 오라고 하면 미리 가서 주택담보대출 서류 서명함 
• 이사 전날, 입주지원 사무실에서 잔금 30% 납부할 가상계좌 받음 (은행에서는 가상계좌 받을 필요 없음)
• 이사 당일, 은행 대출담당자는 중도금대출을 주택담보대출로 바꿔줌, 남은 잔금 30% 내 돈으로 내야 함. -> 이체한도 미리 풀어놓을 것, LTV가 70% 지역은 잔금20%만 더 준비
• 입주지원센터에 가서 송금했다고 말하면, 잔금납부 확인서와 열쇠를 줌 
• 이사 들어감 

 

 

6. 마지막 과정 : 등기

소유권 이전 등기는 한참 후에 최소 3개월에서 길게는 몇 년 후에 법무사가 전화가 옵니다. 그때 까지는 미등기 상태로 사는 거죠. 미등기 상태로는 매매가 되지 않습니다. 또한 담보물 등기가 없으니 주택담보대출을 일으키기도 힘들죠. 그래서 중요한 점은 중간에 입주할 때 중도금대출에서 바로 주택담보대출로 전환시켜야 합니다. 이때 못하면 나중에는 힘듭니다. 

 

특히, 재개발 재건축의 경우 조합에 걸려있는 권리와 관련한 모든 소송이 끝나야 등기접수가 가능합니다. 조합은 무조건 소송에 휘말려 있기 때문에 등기지연은 필연적으로 발생합니다.