대지권 미등기 아파트 경매 주의점

지지옥션 굿옥션 등 경매 정보사이트에서 물건 검색을 하다 보면 대지권 미등기 상태인 아파트가 올라오는 것을 종종 볼 수 있습니다. 대지권 미등기 란 무엇이기에 경매 입찰에 주의해야 하는 걸까요. 

 

 

대지권 미등기 란

대지권 미등기란, 대지(토지) 사용권이 정상적으로 등기가 되지 않았다는 뜻이며, 대지사용권이 없다는 뜻은 아닙니다. 

 

실제로는 땅을 사용하고 있지만 어떠한 이유로 등기가 제대로 되지 않은 경우를 말합니다. 

 

'대지사용권'이란, 

집합건물의 소유자가 건물의 전유 부분을 소유하기 위에서 대지에 대해 가지는 권리입니다. (실제사용하는 권리)

 

'대지권'이란, 

건물과 분리해서 처분할 수 없는 대지 사용권을 의미합니다. (등기부 상에 표시되는 권리)

 

 

원래는 빈땅이었던 토지 위에 아파트나 빌라 등이 완공되고 나면, 그 토지 등기부 등본에는 '대지권 설정'이라고 등재가 되고, 이후 이 토지는 전유 부분의 처분에 따라야 합니다. 

 

해당 아파트 토지만 따로 매각하는 것도 안되고, 가압류나 압류도 되지 않습니다. 아파트 땅은 특정하여 쪼갤 수가 없고, 지분으로만 나눠서 비율로 등기부에 적혀있을 뿐이기 때문입니다. 

 

 

 

대지권 설정 후

대지권이 설정되면, 전유 부분의 면적에 따라서 해당 대지지분은 전유부분의 처분에 따르게 됩니다. 아파트 전체 땅 중에서, 우리 집 1개 호실에 따른 대지지분만 등기부등본에 대지권 설정 되는 것입니다. 이 아파트 땅 지분만 별개로 처분 할 수는 없기 때문에, 우리집 1개 호실(=전유 부분)의 처분을 따라가게 됩니다. 

 

 

대지권 미등기 경매 물건

경매 나온 물건이 '대지권 미등기'인 경우, 감정평가서 상에 대지권 포함하여 감정평가금액을 산정하였더라도, 반드시 대지권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 

 

감정평가서에 대지 지분이 포함되어 있다고 해도, 자동으로 대지권을 취득할 수 없는 경우도 있고, 

대지 지분이 포함되어 있지 않아도, 대지권을 취득하는 케이스도 있습니다. 

 

대지권이 없는 경우

단독 건물이라면, 건물을 철거하고 토지소유자에게 토지를 넘겨줘야 합니다. 하지만 아파트 같은 집합건물에서는 우리 집 1개 호실만 철거 불가능 합니다. 

 

따라서, 아파트에 대지권이 없다면, 토지소유자에게 구분건물매도청구권이 인정됩니다. 

즉, 땅 주인이 해당 아파트 건물 주인에게, 건물 소유권을 시가로 나에게 팔라고 요구할 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에, 대지권 미등기인 아파트를 분양받았다가 만약 나중에 땅 주인이 건물을 자신에게 팔라고 하면, 내 집을 시가로 팔거나, 내가 그 사람의 땅을 돈 주고 사 와야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

 

 

1) 케이스 1 : 신도시, 택지개발지구

신도시나 택지개발 지구에서 지적정리가 덜 된 경우, 실제로 대지사용권은 있으나 절차상 대지권 등기를 마치치 못한 경우가 있습니다. 만약 이런 경우라면, 감정평가서에 대지권 가격 포함이 되어 있는지 확인해야 합니다. 또한, 아파트 분양받은 사람의 분양대금 완납 여부도 확인 해야 겠죠.

 

만약 분양 받은 사람이 대금 미납 한 게 있다면 시공사나 조합에서 분양대금을 다 받을 때까지, 대지권 등기를 안 해 줄 수 있습니다. (동시이행의 항변권)

 

2) 케이스 2 : 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우

토지별도 등기권자가 토지에 대한 경매를 진행하게 돼서, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되고, 아파트건물 소유자는 대지사용권이 없어져서 대지권 등기를 할 수 없는 경우입니다. 

 

대지권 등기를 하려면, 토지 소유자로부터 땅을 매입해야 합니다. 그렇지 않으면 반대로 내 집을 그 땅 주인에게 팔아야 합니다. 

 

 

3) 케이스 3 : 국유지, 시유지 위에 아파트

아주 드문 경우이지만, 국유지나 시유지처럼 나라땅 위에 아파트가 있는 경우가 있습니다. 땅주인(=국가)과 아파트 건물 주인이 다르기 때문에, 당연히 건물만 매각이고 대지 지분은 매각에서 제외됩니다. 

 

물론 지료부담 문제, 건물 철거 가능성이 부담이 될 수는 있으나, 나라 땅 대지 지분을 불하받을 가능성도 있기 때문에 좋은 기회가 될 수도 있습니다. 

 

 

미등기 대지권 등기 신청 방법

아파트 분양받은 사람이 분양 대금을 완납하고, 대지권을 이전받기로 약정을 한 후, 건물에 대해서면 소유권 이전 등기를 마친 상태라고 합시다. 아직 대지권에 대한 소유권 이전 등기가 안되어서 건물만 명의가 넘어온 상태입니다.

 

이 상태에서 건물이 제삼자에게 경매로 매각되었다면, 낙찰자는 대지권에 대한 소유권 이전등기가 없더라도 대지사용권을 취득하게 됩니다. 

 

따라서, 대지권 등기가 되지 않은 상태에서 건물 부분 소유권이 제삼자에게 양도되고, 이후 초기 분양자가 대지사용권을 취득하게 되면, 제3자 낙찰자는 분양받은 사람을 상대로 대지권 변경등기를 청구할 수 있습니다. 

 

분양받은 사람이 협조해 주면 다행이지만, 보통 집을 경매로 날린 입장이니 협조적이지 않겠죠. 이럴 경우엔 소송을 해서 대지권 등기를 하는 수밖에 없습니다.