농지임대수탁사업 (기준/신청방법/혜택) 농어촌공사

상속을 통해 시골 농지를 상속받은 분들이 계실 겁니다. 촌 땅을 부모님 돌아가시고 받게 되면 직접 농사를 지을 수도 없고 난감한데요, 그럴 때 농지임대수탁사업이라는 방법이 있습니다. 농지임대수탁사업이란 무엇인지, 기준과 신청방법에 대해서 알아보겠습니다. 

 

1. 농지임대수탁사업 이란

농지임대수탁사업은 부득이한 사유로 직접 농사를 짓기 어려운 분들의 농지를 농어촌공사에서 위탁받아서, 농업경영에 이용하고자 하는 타인에게 임대하여 주는 사업입니다. 

 

예를 들어, 내가 4만 제곱미터 농지를 상속받았는데, 서울에 상주하는 직장인이라서 직접 경작이 안된다고 합시다. 이 경우, 1만 제곱미터만 소유할 수 있고 나머지 3만은 팔거나 농어촌공사에 맡겨야 합니다. 남에게 팔지 않고 농어촌 공사에 맡겨서 타인이 농사를 지을 수 있도록 맡기는 것을 농지임대수탁사업이라고 합니다. 

 

특히나, 8년을 맡기면 이 토지는 사업용 토지로 봐주고, 장기보유특별공제도 가능합니다.

 

만약, 본인이 관리를 안 하면 처분명령이 나오기 때문에 그전에 꼭 농지임대수탁사업을 신청하셔야 합니다. 

 

2. 농지임대수탁사업 기준 

1) 임대대상농지

농지법 시행일(1996.1.1) 이후 취득한 개인 소유농지가 해당 임대대상 농지가 됩니다. 여기서 농지란, 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는 곳입니다. 

2) 임대대상자 

임대받아서 농사를 지을수 있는 사람은, 농업인, 비농업인, 농업법인(1996년 이전 취득자)입니다. 비농업인도 임대 받아서 농사를 지으면 농업인으로 인정받을 수 있습니다. 

3) 임대기간 : 5년 이상

최소 임대기간은 5년이지만, 최초 5년의 계약기간 만료 후에 같은 임차인과 재계약하는 경우는 3년 이상 계약이 가능합니다. (매도 수탁기간은 6개월 이내)

4) 임대료 산정 

해당 농지에 대해 조사한 임대 차료 수준과 임대차료 동향을 고려하여 임차인과 협의하여 결정합니다. 

5) 임대대상농지 면적 및 범위 

종전 규정에 따르면, 농지법 제24조의 4 제1항에 따라, 공사가 임대할 수 있는 농지는 1필지 또는 동일인이 소유하는 서로 연접한 2필지 이상의 농지가 대상이며, 면적이 1,000제곱미터 이상이어야 합니다. (전 세대원 합산 가능) 

 

하지만, 2020.05.01일 자로 해당 면적 요건이 삭제되어 개정되었습니다. 그냥 '1필지 이상의 농지를 그 대상으로 한다.'라고 되어있습니다. 

 

하지만, 다음에 해당하는 농지에 대해서는 농지임대수탁을 할 수 없습니다. 

• 주거지역, 상업지역, 공업지역의 농지
• 농지전용허가, 농지전용신고를 한 농지
• 개발용 도로 지정된 지역, 지구, 구역, 단지 안에 있는 농지 중 농림축산식품부장관이 정한 농지

 

3. 농지임대수탁사업 신청방법

농지임대수탁사업 신청 시 필요한 서류는 아래와 같습니다. 

• 농지임대(사용대) 위탁신청서
• 주민등록표등본
• 등기부등본 또는 인터넷열람용 등기부등본
• 부동산종합증명서 또는 인터넷열람용 부동산종합증명서 

 

농지임대수탁사업 계약 시 필요한 서류는 아래와 같습니다. 

• 신분증 사본
• 본인통장 사본

 

농어촌공사에서 공짜로 농사지을 사람을 찾아주는 것은 아닙니다. 일정 수수료를 지불해야 합니다.

농지임대수탁사업 신청 시 위탁 수수료는 아래와 같습니다. 

• 농지임대 위탁 시 : 연간 임대차료의 5%를 매년 부과
• 사용대 위탁 시 : 건당 100천 원 (계약 시 1회)

 

단, 10년 이상 위탁 시, 산출된 수수료의 25%가 감면됩니다. 위탁자의 귀책사유 혹은 일방적 계약해지로 중도해지 하는 경우 해지 시 감면된 수수료는 다시 납부해야 합니다. 

 

 

 

4. 농지임대수탁사업 혜택

제일 좋은 혜택은 양도소득세 절감입니다. 기본적으로 8년 이상 위탁 시 비사업용 토지를 사업용으로 인정해 줍니다. 중과세(일반과세 + 10%)가 일반과세(6~42%)가 되는 것입니다. 양도소득세 절감효과가 있는 것이죠. 단, 도시지역의 주거, 상업, 공업지역은 제외입니다. 관리지역은 계획관리, 생산관리, 보존관리 다 가능합니다.

 

두 번째, 지방자치단체에서 실시하는 농지이용실태조사에서 처분명령이 나오면 이 땅은 제외가 됩니다. 

 

세 번째, 65~74세 농업인에게는 경영이양보조금이 지급됩니다. 

 

하지만, 만약 바로 한국농어촌공사에 농지임대수탁 할 목적으로 농지를 사는 경우 농지법위반이 됩니다. 소유농지를 정당한 사유 없이 자기 농업경영에 이용하지 않는 경우 원칙적으로 농지를 처분해야 하기 때문입니다. (농지법 제6조, 제10조) 

 

이에 따라, 앞으로는 취득 후 2~3년이 지난 뒤에 위탁할 수 있도록 법 개정을 검토 중입니다. 농지임대수탁사업 혜택을 보실 분들은 빨리 취득하시는 것이 좋겠습니다. 

 

또한, 주말농장용으로 취득한 농지는 지금까지는 맡길 필요가 없었지만, 2022년부터는 농지임대수탁사업으로 맡기는 게 좋습니다. 왜냐면, 주말농장도 기존에는 사업용으로 의제 했는데 그 규정이 없어졌기 때문입니다. 

 

예전에는 해당농지에서 기존에 경작하시던 분이 계시면, 그분 모시고 농어촌공사를 방문하면 됐으나, 2022.07.01부터는 무조건 고시해서 임차인을 구합니다. 

 

주의점이 하나 있습니다. 농지임대수탁 사업은 자경으로 인정되는 것은 아니기 때문에, 농지연금의 자격기간에는 포함되지 않습니다.