아파트 청약 시, 중도금 대출 받는 이유

아파트 청약 신청해서 당첨이 되면, 거의 100% 중도금 대출을 실행하게 됩니다. 대출 없이 자부담으로만 신축 아파트 구매를 하는 사람은 없습니다. 설사 능력이 있다고 해도 일부러 중도금 대출을 일으킵니다. 그 이유가 무엇일까요. 

 

모든 투자가 그렇듯이 자기 자본금만 가지고 투자를 할 때보다 레버리지를 일으켜서 투자를 하는 것이 더 효율적입니다. 

 

분양권(중도금 대출) / 입주권(이주비 대출) 

아파트 청약을 예를 들어봅시다.

청약에 당첨이 되면 '분양권'이라는 것을 가지게 됩니다.  혹은, 재개발 등으로 기존 집이 헐리고 새로운 아파트에 들어가시는 분들은 분양권이 아니라 '입주권'을 가집니다.

 

분양권을 가지면 중도금 대출을 하게 되고, 재개발 입주권을 프리미엄을 주고 사면 이주비 대출이 일어납니다. (보통 감정평가금액=기존 내 집값의 60% 정도입니다. 단, 규제지역은 50%) 

 

중도금 대출은 이자가 발생합니다. 보통 분양가 5억이면 대충 이자비용만 2천만 원 가까이됩니다. 재개발 이주비 대출은 일반적으로 무이자로 조합에서 대납을 합니다. 

 

중도금 대출과 이주비 대출은 집단 대출 이기 때문에, 신청받는 기간에 단체로 실행을 하고 추후에 따로 개인적으로 신청을 받아주지 않습니다. 내가 지금 받아 놓지 않으면 나중에 전매했을 때 매수자가 다시 중도금 대출을 일으킬 수 없습니다. 

 

 

자납 했을 경우 단점

그런데 만약, 대출 없이 자기 부담 100%로 자납을 하게 되면 완공될 때까지 자납을 해야 합니다. 

내가 돈이 많다면, 그리고 이 물건을 완공될 때까지 끝까지 명의변경 할 계획이 전혀 없다면 문제가 없습니다. 그러나 사람 인생이라는 게 그렇게 계획대로만 흘러가지는 않죠. 중간에 일이 생겨 이 집을 매도해야 한다면 문제가 생깁니다. 

 

나는 돈이 있어서 자납을 했다 치더라도, 나 말고 이 물건을 받아줄 매수자 분들은 보통 그만한 돈이 없습니다. 내가 급한 사정으로 분양받은 아파트를 매도하려고 해도, 매수인이 붙을 수가 없습니다. 혹여나 매수인이 자납을 할 돈이 있다고 하더라도, 그들 입장에서는 그 돈이면 더 상위 급지의 더 비싼 아파트로 가서 중도금 대출 끼고 더 좋은 물건을 사는 게 더 낫습니다. 

 

즉, 중도금 대출이 끼어있는 상태로 분양권을 매도하는 것은, 전세 낀 상태로 갭투자를 할 사람을 찾아서 파는 것과 마찬가지입니다. 전세가 아니라 월세가 끼어 있는 상태면 매수자 입장에서도 갭으로 투자할 현금이 많이 필요하겠죠. 그래서 매수세가 많이 없습니다. 

 

 

 

 

대출 했을 경우 장점

아파트 청약 당첨 시, 이자가 아깝더라도, 굳이 대출을 일으키는 이유는 바로 이런 이유입니다. 내가 여차해서 매도해야 할 때 빨리 팔기 위함입니다. (거기다 이자마저도, 중간에 전매를 할 거면 매수자가 최종입주할 때 냅니다. 나는 안 내도 되는 거죠.)

 

부동산은 유동화가 어려운 자산인데 여기에 레버리지를 끼워 놓으면 그나마 물건 받아줄 사람을 쉽게 찾을 수 있습니다. 그렇기에 반드시 대출이라는 레버리지를 끼워놓은 상태로 자산을 운용해야 합니다.