토지거래허가구역 이란 (강남,목동,대전 해제 불가)

이번 토지거래허가구역 해제 관련해서, 서울의 강남 목동이 해제되지 않기로 되었습니다. 대전 또한 3개 지역이 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 이와 관련하여 부동산 시장의 논란이 뜨거웠는데요, 토지거래허가구역이란 무엇인지 어떤 규제가 있는지 알아보겠습니다. 

 

 

 

토지거래허가구역 관련조문

<부동산거래신고등에 관한 법률> 제10조(토지거래허가구역의 지정) 제1항

1) 국토교통부장관 또는 시도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 2) 투기적인 거래가 성행하거나, 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 3) 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 

 

-. 지정주체 : 국토교통부장관 혹은 시장, 도지사

따라서, 토지거래 허가구역도 원희룡 국토부 장관이 지정한 것과 오세훈 서울시장이 지정한 것이 각각 따로 있음. 다만, 양대 허가지역인 아래 두 지역은 모두 서울시장이 지정한 구역임. 

• [삼성 / 청담 / 대치 / 잠실] : 박원순 시장 지정 -> 오세훈 시장 매년 연장
• [목동 / 압구정 / 성수전략 / 여의도] : 오세훈 시장 지정 -> 오세훈 시장 매년 연장

[삼성 / 청담 / 대치 / 잠실] 

2020.06.23 박원순 시장 지정 후 오세훈 시장 매년 연장

목적 : 영동대로 개발사업에 따른 투기수요 억제 -> 영동대로를 직접 접하고 있는 4개 동이 대상

 

 

 

[목동 / 압구정 / 성수전략 / 여의도]

2021.04.27 오세훈 시장 지정 후 매년 연장

목적 : 재건축 단지 집중된 곳 -> 목동, 압구정, 여의도의 경우 아파트 단지 지역만, 성수동은 전략정비구역만 토지거래허가 대상임 (이번 23년 4월에 논란이 되었던 곳은 여기)

 

사실 재건축은 반포나 잠원이 더 핫해서 목동 거주민들은 억울해함.  

목동도 1~14단지 아파트만 허가구역이고, 비단지는 토지거래허가구역 아님. 

 

 

-. 지정대상 : 집값 오를 것 같은 지역

-. 지정기간 : 5년 이내

통상 장기 대형사업인 택지지구 개발사업은 국토부장관이 2-3년 단위로 길게 지정하고, 서울시 내에서 부동산억제책으로 지정할 때는 1년 단위로 지정해 놓고 계속 연장하고 있음. 

 

 

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2. 현시점 토지거래허가구역 지정현황

현재 시점 서울지역 토지거래허가구역 지정현황은 아래 정부사이트에서 확인가능함. 

 

기타 정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가구역 지정현황(서울시) (seoul.go.kr)

 

 

3. 토지거래허가구역 지정 된 곳 규제

1) 매수자 제한

-. 매수자가 무주택자 일 것 (다주택자의 경우 반려)

-. 계약서를 쓴 날짜부터 3개월 이내 잔금까지 쳐야 함

-. 잔금치고 6개월 이내 전입할 것

-. 2년 실거주할 것

 

즉, 무주택자인 매수자가 계약서를 쓴 날부터 3개월 이내 잔금 치고, 9개월 안에 실제로 들어가 살아야 함

 

2) 매수 시 구비서류

기본 부동산 매수시 구비서류 이외에 아래 서류를 추가로 등기소에 함께 제출해야 함. 

-. 토지거래 허가 신청서

-. 자금조달 계획서

-. 토지이용계획서

 

 

3) 토지이용계획서 내용 위반 벌금

만약, 위에 제출한 토지이용계획서의 내용을 위반했을 때에는 매수가격에서 일정 비율만큼을 매년 이행강제금으로 부과함. (1회성 아님)

-. 해당목적물 방치 : 10% (실제로 입주하지 않았을 경우)

-. 전세주는 경우 : 7% 

-. 목적변경 : 5%

-. 기타 사유 : 7%

 

 

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토지거래허가구역 적용 면적

<부동산거래신고등에 관한 법률 시행령> 제9조(토지거래계약허가 면제 대상 토지면적 등)

법 제11조 제2항에서 '대통령령으로 정하는 용도별 면적'이란 다음 각 호의 구분에 따른 면적을 말한다. 다만, 국토교통부장관 또는 시도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 다음 각 호의 면적으로 하는 것이 타당하지 않다고 인정하여 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다. <개정 2022.02.28>

 

1. [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역 (이하 '도시지역'이라 한다): 다음 각 목의 세부 용도지역별 구분에 따른 면적 

 

가. 주거지역 : 60제곱미터

나. 상업지역 : 150제곱미터

다. 공업지역 : 150제곱미터

라. 녹지지역 : 200제곱미터

 

-. 면적 규정 적용

1) 아파트는 대지지분 기준으로 적용됨

2) 대지지분 60제곱미터는 평수로 18평 정도임

3) 따라서 지정권자 재량으로 60제곱미터의 10% 범위 (6제곱미터)까지 제한할 수 있도록 함

4) 당초 18제곱미터(5.4평)로 제한했음 -> 즉, 대지지분 5.4평 넘는 아파트는 토지거래허가를 받아야 함

5) 따라서, 대지지분 작은 소형원룸아파트나 빌라는 이 법망을 피해 투자수요가 들어옴 

6) 그래서, 서울시에서는 최대 제한범위인 60제곱미터의 10%, 즉 대지지분 6제곱미터(1.8평) 이상 주택은 다 신고하도록 법을 개정해 버림

 

 

-. 토지거래허가 피하는 방법

1) 토지거래허가를 피해야 하는 경우, 경매를 통해 취득하면 된다. 

2) 두 번째 방법은 매매예약의 가등기가 있다. 특수관계인 사이에 사고팔 때, 매매예약의 가등기를 이용하는 경우가 있음. 이때에도 토지거래허가신청서 및 토지이용계획서를 제출하긴 하는데, 사후검증은 본등기 이후에 할 뿐이고, 가등기 상태에서는 터치하지 않는다.