공매 낙찰 후 절차 (대출 및 명도)

공매 낙찰 후에 실제 후기가 없어서 답답한 기억에, 직접 내 경험을 공유해보았다. 오늘은 한눈에 공매 낙찰 후 절차가 어떻게 되는지, 제일 중요한 대출과 명도는 어떻게 해결했는지 정리해 보려 한다. 

 

공매 낙찰 후 절차 

어렵진 않지만 꼼꼼히 그리고 조심히 풀어나가야 할 부분인 것 같다. 한 번의 말실수나 서류 실수에도 큰돈이 왔다 갔다 하니 두 번 세 번 확인하자. 공매 낙찰 후에 절차는 크게, 대출받기와 명도하기 두 가지로 나눌 수 있다. 

 

1. 낙찰 잔금 대출받기

공매 입찰 시에는 보증금 10%만 있으면 된다. 만약 유찰되면 10%는 다시 돌려주니 걱정 없다. 하지만 낙찰받은 경우에는, 한 달안에 나머지 90%의 잔금을 구해야 한다. 한 달이라면 대출 알아보고 실행하기에 사실 빠듯한 시간이다. 그래서 이왕이면 입찰 전에 대출 가능 여부를 꼭 확인해 보는 것이 좋다. 대출담당자에게 미리 알아보면 아래의 내용을 미리 알게 되는 장점이 있다. 

• 담보 대출 기준이 KB시세 기준인지, 실거래가 기준인지, 낙찰 가격 기준인지 알 수 있다
• 대략적인 대출 이자금액을 알 수 있다
• 이자와 원금 포함, 원리금을 매달 얼마나 부담해야 하는지 알 수 있다
• 중요) 아파트의 경우 방 빼기를 하는지 알 수 있다 (방의 개수만큼 소액임차인 최우선 변제금을 빼고 대출해 주는 것)

내가 당연히 나올 거라고 생각했던 대출금액이 안 나올 경우도 있기 때문에, 가능하다면 사전에 무조건 전화라도 해서 확인하는 것이 좋다. 쫄지 말자. 나는 은행에 매달 이자를 낼 고객이다. 만약 대출담당자가 불친절하게 대한다면 그냥 일하기 싫어서이다. 특히, 자영업자는 제1금융권에서 대출이 잘 안 나오기 때문에, 2 금융권을 활용해보자. (개인의 신용도와 월수입에 따라 대출 가능금액은 다 다르다는 점 다들 알고 계시리라 생각한다)

 

대출 시 필요한 서류는 아래 포스팅에 있으니 따로 확인 하길 바란다. 

2022.02.09 - [경공매 정보] - 공매 낙찰 후기 (2) 낙찰 잔금 대출 (경매 공매 차이)

 

2. 명도하기 (세입자 혹은 점유자 내보내기)

경매 공매 낙찰로 집을 사는 경우에는, 집 안에 집주인이나 세입자가 살고 있을 경우가 많다. 우연히 아무도 살지 않는 공실의 집을 낙찰받았다면 그건 정말 정말 운이 좋은 경우다. 아무튼 기존에 살고 있는 사람을 내보낼 수가 없다면 아무리 내가 낙찰을 받았다고 해도, 점유를 할 수 없기에 실제로 들어가 살 수가 없다. 그래서 사전 권리분석 시에 '대항력' 즉, 이사 나가지 않을 권리가 있는지 꼭 확인해야 한다. 

1) 세입자 연락처 알아내기 

세입자가 내가 납부하는 낙찰 잔금에서 받아갈 돈이 있으면 협조적이지만, 아니면 연락처를 알아내기가 쉽지 않다. 우선 아파트라면 관리사무소에 내 연락처를 남기고 오고, 빌라나 일반 집이라 관리실이 없다면, 그 집 앞에 내 연락처를 남기고 오면 된다. 이도 저도 안된다면, 옆집에 벨을 눌러서 사람이 사는지 공매 낙찰자인데 사람이 없어서 혹시 알고 계시나 해서 여쭤본다고 얼굴이라도 비춰보자. 

 

2) 내용증명 보내기 

1차적으로 명도소송을 하기 전에 '최후의 통첩'이라는 느낌으로 내용증명을 보내면 좋다. 법적으로 꼭 보낼 필요는 없지만 그래도 나중에 명도소송에 들어갔을 때 유리하게 작용을 할 수도 있으므로, 무조건 보내자. 상대방의 이름, 주소, 연락처를 알아야 한다. 주소는 당연히 알 것이고 상대방의 이름은 법원에서 물건명세서 등을 확인해 보면 알 수 있다. 내용증명은 따로 양식이 정해져 있는 것은 아니고, A4 용지에 나름의 상황과 내가 원하는 바를 적어서 보내면 된다. 필수적으로 들어가야 할 내용증명 항목은 아래와 같다. 

• 해당물건지 주소를 정확히 기재
• 받는 사람과 보내는 사람의 인적사항 정확히 기재 (세입자, 낙찰자)
• 명시할 내용 : 나는 당신과 명도 협의를 하려고 연락을 하였으나, 원만한 협의가 되지 않아 앞으로 명도소송과 함께 부동산 점유이전 금지 가처분 신청을 할 것이며, 집이 내 명의로 넘어오는 날 이후로는 부당이득을 취한 것과 마찬가지 이므로 해당 임차금을 돌려달라는 부당이득 반환 청구 또한 할 예정이다. 
• 몇 월 며칠까지 이에 대해 연락을 주기 바란다.

3) 명도소송 / 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청 / 부당이득 반환 청구

개인적으로 나는 운 좋게도 명도소송까지는 가지 않았다. 명도소송은 낙찰자 입장에서도 안 하는 것이 제일 좋다. 최소 약 4개월~1년 이상 목돈이 묶일 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 언제든지 명도소송에 들어갈 수 도 있다고 마음을 먹고 있는 것이 좋다. 최상보다 최악을 생각하고 보수적으로 접근하는 게 멘털 관리에 낫다. (명도소송 절차는 따로 상세히 설명하는 것이 좋을 듯하여, 여기서는 넘어가도록 하겠다)

 

 

명도소송을 하면서 꼭 같이 해야 하는 것이 바로, '점유이전 금지 가처분 신청'이다. 만약, 내가 현재 세입자 A 씨한테 명도소송을 하고 몇 개월에 걸쳐 승소를 했는데, 만약 그 사람이 전혀 새로운 B라는 사람에게 집을 또 세를 줬다. 그러면 내가 앞서 A 씨에게 걸었던 명도소송은 의미가 없다. 이제 다시 B 씨에게 소송을 걸어야 한다. 그러므로, 무조건 명도소송과 점유이전 금지 가처분 신청은 한 세트로 같이 들어가야 한다. 

 

여기에 덧붙여, 명도소송이 최대 1년 이상 갈 수도 있기 때문에 그 기간 동안의 손해를 보상받고 싶다면, 부당이득 반환 청구를 같이 하면 된다. 하지만, 이렇게 해서 받을 수 있는 돈이 크지 않기 때문에, 금전적인 보상보다는 조금이라도 빠르게 이사를 나가게 하기 위해 심리적으로 압박하는 수단으로 보는 게 낫다. (월세 몇 달 치 받아봤자 내 이자 나간 거만큼 밖에 안될 거다) 

 

4) 강제집행

명도소송에서 승소하고 나면, 판결문에 따라서 강제집행을 할 수 있다. 이것도 절차에 따라 법원에 신청을 하여 집행관과 함께 해당 물건지에 방문해서 문을 따야 한다. 

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이 모든 절차는 사실 최악의 경우를 가정하고 있는 것이다. 하지만 얼마든지 있을 수 있는 일이고 특히나 경매 공매의 경우 세입자나 집주인이 궁지에 몰려있는 경우가 많아서, 될 대로 돼라 라는 심정과 시간을 좀 더 벌어보려는 심산으로 버티는 경우가 많다. 하지만 이런 명도소송과 강제집행의 경우, 꼭 경공매가 아니더라도 일상생활 속에서 악성 세입자를 만나면 진행할 수밖에 없는 과정이다. 그러니 너무 겁내지 말고 도전해 보기를 바란다.