경매 선순위전세권 낙찰자 인수되는 경우 주의점

경매 공매 투자의 시작은 말소기준권리 찾는 것입니다. 권리분석 중에 선순위전세권 있는 경우 주의점이 있는데요 잘못하면 낙찰자에게 인수될 수 있기 때문입니다. 경매 입찰 시 선순위전세권을 주의 있게 살펴봐야 하는 이유를 알아보겠습니다. 

 

전세와 전세권 차이점

전세와 월세 차이점은 다들 알고 계십니다. 전세는 부동산 집주인에게 보증금을 맡기고 2년 혹은 몇년간 월세 없이 부동산을 빌려 쓰는 차임 관계입니다. 많은 분들이 전세와 전세권 차이점을 잘 모르고 계시더군요. 전세와 전세권 구분을 먼저 해보고 선순위전세권에 대해 설명드리겠습니다. (요즘 전세사기 때문에 전국이 난리인데 전세 세입자로서 어떻게 내 보증금을 지킬 수 있을지, 전세사기 방지법을 알고 있으면 좋겠죠.) 

 

임차권 이란? 

만약 내가 집주인과 부동산에서 일반적인 전세계약을 맺었다고 생각해 보겠습니다. 이러한 경우, 이 집의 등기부등본 에는 아무런 변화가 없습니다. 내가 이 집에 임차인 으로써 거주하고 있다는 사실은 등기부등본에 표시되지 않습니다.

 

다만, 내가 이 집에 이사 들어가면서 주민센터에 가서 전입신고를 하게되면 실질적으로 점유하고 살고 있다는 확인이 됩니다. 전입신고 다음 달 0시부터 입주해서 살고 있는 임차인(나)을 함부로 쫓아내지 못하는 것입니다. 적어도 내 전세보증금을 다 돌려받기 전까지는요. 

 

아무래도 임차권 가지고는 깡통전세 때문에 경매로 집이 넘어가서 내 보증금을 못 돌려받는 문제를 예방 할 수 없을 것 같습니다.

 

전세권 이란? 

자 그렇다면, 내 보증금을 어떻게 확실히 보호할 수 있을까요. 전세권 설정을 하면 됩니다. 전세권과 임차권의 차이점 중 하나는 등기부등본에 임차인(나) 이름이 올라간다는 점입니다. 전세권의 장점은 내가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 이사 나가서 점유를 하지 않고 있더라도 권리가 살아있다는 점입니다. 물론, 내가 이 집을 경매 넣어서 보증금을 돌려받아야 하겠죠. 

 

	임차권	전세권
성격	일반적인 전세계약	일반적인 전세계약+등기부 기재
등기부등본 상 표시	등기 x	등기 o
채권 물건 구분	채권	물권
대항력	인도(이사)+전입신고 후 다음날 0시 효력	전세권 등기일자, 실거주 불필요
경매 시 우선변제권	전입신고+확정일자 까지 받아야 함  (늦게 확정일자 받으면 그 늦은 날짜 기준)	전세권 등기 기준

 

 

 

선순위 전세권 낙찰자 인수 되는 경우 

선순위 전세권 이란 

자 그러면 경매 나온 물건에 선순위 전세권이 있다고 합시다. 세입자가 들어올 때 등기부등본 상에 전세권을 걸어놨겠죠. 그런데 이 전세권이 등기부 등본에 걸려있는 권리 중 시기상 제일 첫번째 권리인 경우 이를 '선순위 전세권'이라고 합니다. 이 임차인이 전세권을 걸 때 등기부 등본 상에 아무런 채무가 없었던 것이죠. 

 

만약 전세권이 1번이 아니었다면, 나중에 경매 넘어가면 후순위 전세권이 되어서 소멸해 버립니다. 순서가 중요한 거죠.

 

케이스1 : 선순위 전세권자 경매신청 한 경우

내가 전세들어가 살고 있는 집에서 이사 나오고 싶은데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 다행히 입주할 때 전세권 설정 등기를 해두었습니다. 이를 근거로 하여 나는 이 집을 경매신청 했습니다. 그리고 돈을 받아야 하니까 배당신청도 했습니다. 

 

이 경우, 배당을 다 받든 다 받지 못하든 낙찰자와는 상관이 없습니다. 임차인은 보증금을 다 받을수 없을지도 모르겠네요. 

 

케이스 2 : 선순위 전세권 + 대항력 다 있을 때

전셋집에 이사 들어올 때 나는 내가 할 수 있는 모든 것을 다 했습니다. 위의 임차권 +전세권 둘 다 진행한 것이죠. 임차권 전세권 차이 잊어버리신 분들은 다시 위로 올라가서 보시고 오시기 바랍니다.

 

이사 들어가면서 전입신고 했고, 확정일자까지 받았습니다. 그럼에도 불구하고, 너무 불안해서 돈주고 전세권 설정까지 했습니다. 임차인 세입자로서 할 수 있는 모든 조치는 다 취한 것이죠. 

 

전입신고, 확정일자, 전세권등기 다 했을 당시 이 부동산에는 등기부 상 아무런 채권 채무도 없었으니 이정도면 내 전세보증금은 안전하겠다 생각했습니다. 

 

 

그런데 역시 또 집주인이 보증금을 내어 주지 않네요. 똑같이 전세권을 근거로 하여 경매 넣었습니다.  

 

시간은 걸렸지만 다행이 낙찰이 되었습니다. 하지만, 내 전세보증금이 3억인데 이 아파트가 2억 5천에 낙찰되었네요. 내 5천만 원은 원래라면 전세권이 소멸되므로 받을 수가 없습니다. 

 

그러나 나에게는 전입신고+확정일자 로 인한 선순위 임차권이 있습니다. 따라서, 이를 근거로 나는 낙찰자에게 나머지 돈을 받을 수 있습니다. 

 

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결론

결론 적으로, 임차인은 전세 들어갈때 전입신고+확정일자+전세권 설정 전부 다 하십시오. 그리고 등기부 등본 상에 전입신고+확정일자+전세권 보다 빠른 권리가 있는지 없는지 꼭 확인하셔야 합니다. 내가 무조건 1등 이어야 합니다. 다른 부동산 대출이 등기부 상에 없어야 합니다. 

 

 

경매 투자 하시는 분들은, 선순위전세권이 경매기입등기 혹은 말소기준등기 일지라도, 이 임차인이 전세권과는 별개로 대항력이 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 

 

전세권 따로 임차권 따로 입니다.