경매입찰 자격, 미성년자 경매 입찰 가능 할까요?

경매 입찰은 어떤 사람이 할 수 있을까요. 경매는 개인은 물론 법인, 사단, 재단 그리고 외국인 또한 경매 입찰 자격이 됩니다. 그렇다면 미성년자는 경매 입찰 가능할까요. 자녀에게 부동산 증여를 해주고 싶은데 경매 공매를 통한 방법은 없을까요.

 

1. 경매 입찰 자격이 안 되는 경우

일단 경매 입찰이 불가능한 경우에 대해서 알아보겠습니다. 우선 채무자는 해당 물건 경매 입찰이 불가능합니다. 즉, 돈을 빌린 후 상환하지 못해서 집이 경매로 넘어가게 한 당사자는 해당 물건에 입찰을 할 수 없습니다. 당연하겠죠. 본인이 대출상환을 못해서 집이 넘어갔는데, 그 사람이 또 집을 낙찰받으면 안 되니까요. 

 

두 번째로, 해당 경매 사건 진행에 관련된 법조인 및 감정평가사는 낙찰을 받을 수 없습니다. 법원 집행관, 법원 직원, 해당 사건 판사 및 해당 부동산을 평가한 감정평가사 또한 입찰 불가합니다. 이 경우 대리인을 통해 개인적으로 몰래 낙찰받는 것 까지는 밝혀 낼 수 없을 것 같다는 생각이 듭니다. 하지만, 부동산 명의 신탁은 처벌이 가능한 범죄 이므로 쉽게 해서는 안 되는 행위입니다. 관련 처벌 내용은 아래 글에 상세히 적혀 있습니다. 

2022.07.23 - [경매 공매, 부동산 정보] - 부동산 명의 신탁 고발 처벌 및 공소시효

 

세 번째로, 민법 상 행위능력이 없는 미성년자, 심신 미약의 금치산자, 한정치산자는 개인이 직접 경매 입찰 불가하고 법정 대리인을 통해 가능합니다. 

 

금치산자 란, 정신병이나 치매 등의 질병이 있어서 스스로 적법하고 논리적인 판단능력이 없는 사람으로, 가정법원에서 자기 재산의 관리 및 처분을 금지하는 선고를 받은 사람입니다. 

 

한정치산자 란, 심적인 상태가 빈약하고 낭비가 심하여 가족의 생활을 궁핍하게 만들 염려가 있어, 법원으로 부터 재산의 관리, 처분을 제한하는 선고를 받은 사람입니다. 

 

현재는 금치산자, 한정치산자 대신 성년후견인 제도로 변경되었습니다. 

 

 

2. 미성년자 경매 입찰 방법 

미성년자의 경우 법정 대리인을 통해서 경매 입찰이 가능합니다. 사실 아직 이런 경우가 많지 않아서, 법원마다 정확한 내용을 모릅니다. 정확한 지침도 없는 것 같고요. 해당 관계 법령을 확인해 보겠습니다. 

 

부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 (재민 2004-3) 

https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo330.do?contId=3216914#1663985481588 

종합법률정보

 

제19조 (매수 신청인의 자격증명 등)

① 매수 신청인의 자격 증명은 개인이 입찰하는 경우 주민등록 표등ㆍ초본, 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우 법인등기사항 증명서, 법정대리인이 입찰하는 경우 가족관계 증명서, 임의 대리인이 입찰하는 경우 대리 위임장, 인감증명서(「본인서명 사실 확인 등에 관한 법률」에 따라「인감증명법」에 의한 인감증명을 갈음하여 사용할 수 있는 본인서명 사실확인서와 전자본인서명확인서의 발급증을 포함한다. 이하 같다), 2인 이상이 공동 입찰하는 경우 공동입찰 신고서 및 공동입찰자 목록으로 한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의 대리인으로 입찰하는 경우에는 인감증명서의 첨부를 생략할 수 있다.

② 제1항의 서류 등은 기간입찰봉투에 기간입찰표와 함께 넣어 제출되어야 한다.

(출처 : 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 개정 2019. 11. 15. [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.] > 종합법률정보 규칙)

 

실무적으로 임의 대리인의 경우, 위임장과 인감증명서를 제출하면 됩니다. 법정대리인의 경우, 가족관계 증명서, 호적(등) 초본 등을 제출하면 됩니다. 

 

 

 

결론적으로 미성년자 경매 입찰의 경우 아래 서류를 미리 준비해서, 해당 법원의 서류 요청에 따라 제출하도록 하는 게 좋겠습니다.

1. 아이 이름으로 인감등록 후 인감증명서 발급

2. 가족관계 증명서 발급

3. 법정 대리인 (부모) 신분증 및 도장

4. 법정 대리인 (부모) 인감증명서 및 주민등록등본 발급 

5. 위임장 작성

6. 부모 모두 입찰 당일 해당 법원 출석 

 

법원 경매계에 따라 부모 모두 당일 법원 출석을 해야 하는 경우가 있다고 하니, 위 모든 서류를 미리 챙겨서 부모가 경매 입찰일에 법원 출석을 하기