경매 낙찰 후 절차, 셀프 등기 촉탁 방법 및 주의점

경매 낙찰을 받고 나면 소유권 이전 등기를 해야 합니다. 경매 경락잔금 대출을 활용하는 경우, 은행 법무사를 통해서 등기를 합니다. 경락대출 실행하지 않는 경우, 법무사 비용 지불 후 등기 촉탁하거나, 스스로 등기 신청해야 합니다. 개인이 혼자 셀프 등기하는 방법과 주의점 알려드리겠습니다. 

 

저는 이번에 경주 법원에서 셀프 등기 과정을 진행했습니다. 간단히 아래와 같은 순서로 셀프등기 방법을 정리할 수 있습니다. 더 자세한 내용과 경주 법원 경매계 관련 내용은 글 마지막까지 읽어보시기 바랍니다. 

 

1. 법원 방문 전 준비할 서류

2. 경주 법원 경매계 방문

3. 경주 법원 은행 잔금 납부 

4. 경주 시청 취, 등록세 및 말소 등록세 납부

5. 우체국에서 우표 및 대봉투 구입

6. 경주 법원 은행 국민주택채권 매입 및 등기신청 수수료 납부

7. 경주 법원 경매계에 모든 서류 제출 

 

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자세한 셀프 등기 방법과 서류 및 비용은 지금부터 상세히 설명드리겠습니다. 다시 한번 말씀드리지만, 경락잔금 대출 신청 시에는 개인이 혼자 셀프 등기 불가능합니다. 은행에서 지정된 법무사에게 위임을 하고 소유권 이전 및 말소, 근저당 설정에 필요한 법무사 비용은 매수인 본인이 부담합니다. 일반 매매와 동일합니다. 잔금 대출받지 않는 경우에만 셀프 등기 가능합니다. 

 

1. 법원 방문 전 준비할 서류

경매 낙찰 후 인터넷 발급 가능한 서류가 있습니다. 시간 여유가 되신다면, 법원 등기소 및 경매계 방문 전에 미리 집에서 출력 가능합니다. 아래 서류를 미리 준비하십시오. 

 

• 해당 경매 물건지의 부동산 등기부등본 1부 (열람용 말고, 제출용 1,000원짜리)
• 토지대장등본 1부 (아파트 등 집합건물의 경우 대지권등록부)
• 건축물대장등본 1부 (아파트 등 집합건물의 경우 전유부)
• 매수인 본인의 주민등록표 초본 1부 (법인 매수인 경우, 법인 등기부등본) 
• 말소할 사항 3부 (등기부등본 요약본 참조)
• 매수인 본인 신분증
• 낙찰 시 받은 입찰보증금 영수증
• 대금지급기한 통지서 
• 필요한 경우, 은행 방문 후 잔금 수표 출금
• 현금 몇 십만 원 (수입인지, 말소 등록세, 등기신청 수수료 납부 시 필요)
• 현금 몇 백만 원 (취득세 및 국민주택채권 납부 시 필요)
• 반송용 우체국 대봉투 및 우표 (타 지역 거주 시, 우편으로 등기필증 수령 가능)

위의 서류 중에서 주민등록표 초본 대신에 주민등록표 등본으로 가져갔는데, 현재 거주지 주소가 그대로 등본에 나오는 경우 초본 대신에 등본도 받아 주었습니다. 하지만, 원래는 초본을 가져가야 합니다. 혹시 모를 상황에 대비하여, 주민등록 초본 및 등본 각 1부씩 준비하시면 좋을 것 같습니다. 

 

2. 법원 방문 전 은행 방문 후 잔금 준비

경매 낙찰 후 제일 먼저 할 일은 '잔금 납부'입니다. 잔금은 대금지급기한 통지서에 나와있는 기한까지 내시면 됩니다. 물론 기한 내에 언제든지 납부 가능합니다. 만약 해당 경매 물건이 취소될 가능성이 있는 경우에는 빨리 잔금을 내는 게 유리합니다. 

 

낙찰 잔금 납부와 동시에 소유권 이전 신청을 해야 합니다. 돈은 다 냈는데 소유권 이전을 다음날에 한다면, 그 하루 사이에 무슨 일이 생길지 또 모르니까요. 

 

잔금은 신한은행 계좌가 없는 경우, 미리 본인 거래 은행에 가서 수표 한 장짜리로 출금해 오십시오. 만약 2건이라면 두건 따로 수표 2장으로 준비하시면 됩니다. 신한은행 계좌가 있는 경우, 본인 계좌 잔액에서 알아서 출금을 해주십니다. 

※ 주의점/주의사항 1

가능하다면 미리 전날까지 수표로 바꿔 오시기 바랍니다. 일 최대 출금한도 제한 걸려 있을 수도 있고, 당일 은행 창구 거래 시간이 오래 걸려서 법원 업무가 다 밀려 버립니다. 은행-법원-시청-법원 이런 동선을 미리 전날 수표 준비하시면, 법원-시청-법원으로 줄일 수 있습니다. 오전 3시간 안에 마무리하시고 싶으신 분들은 꼭 전날 잔금 수표 준비하시기 바랍니다. 

부동산 소유권 이전 및 말소등기촉탁신청서

3. 법원 경매계 : 법원보관금 납부 명령서 수령

법원에서 집으로 우편 발송된, '대금지급기한 통지서' 그리고 신분증을 가지고 법원 경매계에 방문합니다. 그러면 법원보관금 납부명령서를 발급해 줍니다. 법원보관금납부 명령서 란, 매각대금 중 입찰보증금 제외한 나머지 잔금을 납부하시오 라는 명령서 입니다. 이거 들고 은행가서 경매낙찰 잔금 내세요 라는 겁니다. 

 

4. 은행 방문 : 잔금 납부

아까 받은 법원보관금납부 명령서를 들고 은행에 갑니다. 이 서류만 보여주면 되는 것이 아니고, 은행에 비치되어 있는 법원보관금 납부서를 작성합니다. 은행 창구에서 돈 찾을 때 , 돈 맡길 때 쓰는 종이와 비슷합니다. 법원명, 사건번호, 물건번호, 납부금액, 납부 당사자, 주소, 서명까지 하시고, 보관금 종류는 매각대금 체크하시면 됩니다. 

 

미리 준비한 수표를 제출하고 경매 낙찰 잔금을 납부하면 법원보관금 영수 필통 지서를 줍니다. 잔금 다 냈다는 은행 영수증입니다. 한 장은 법원 제출용이고, 한장은 본인이 들고 있으면 됩니다. 

 

잔금 납부했으면, 500원짜리 수입인지도 구매합니다. 수입 인지는 지방자치단체에 수수료를 낼 때 구입하는 증서입니다. 우표 같은 개념이죠. 현금을 바로 낼 수 없으니 종이로 갈음하는 것입니다. 

 

수입 인지 가격은 매각대금 완납 증명원 500원, 매각 결정 정본 교부신청 1,000원 입니다. 

 

매각 결정 정본의 경우 경락잔금대출 받을 때, 그리고 인도명령을 할 때 필요한데, 저의 경우 이번에는 토지였기 때문에, 따로 받지는 않았습니다. (해당 지역에 따라 시청에서 취득세 납부서 발급 받을 때 매각결정 정본 보여줘야 하는 경우도 있습니다.)

 

5. 법원 경매계 : 매각대금 완납 증명원

은행에서 받은 영수증과 수입인지 500원짜리 서류 들고 법원 경매계로 가면, 매각대금 완납 증명원 발급해줍니다. 은행 가서 잔금을 다 냈군요 라는 확인서입니다. 

 

이 문서가 필요한 이유는 세금을 내야 하기 때문입니다. 부동산 관련해서 총 3가지 세금이 있는 거 아시죠. 부동산 살 때 취득세, 보유하고 있을 때 재산세, 팔았을 때 양도세입니다. 경매 낙찰 또한 내가 해당 부동산을 산 것이니 취득세를 내야 합니다. 세금 안 내면 내 명의로 소유권 이전 안 해줍니다. 

 

6. 시청 : 취득세, 말소등록면허세 납부서 수령

시청으로 차 타고 가서, 매각대금 완납 증명원을 보여 줍니다. 원래는 매각 허가 결정 정본 (수입인지 1,000원짜리) 보여줘야 하는데, 경주 시청에서는 매각대금 완납 증명원만 확인하고 해 주셨습니다. 취득세 신고서 작성하고 제출하면 납부서를 줍니다. 만약, 지분경매 낙찰받으신 경우 직원에게 문의하시고 지분이 표시되어야 합니다. 취득세와 국민주택채권 매입 금액이 달라지기 때문입니다. 

 

두 번 째로, 말소등록면허세 역시 납부서를 발급받아야 합니다. 원래는 따로 작성해야 하는데, 직원 분께서 말소할 등기 목록 개수만 불러 달라고 하셔서 말소 건수 말씀드리고 발급받았습니다. 

 

취득세, 말소등록면허세 고지서 수령하면, 시청 안에 ATM 기계나 은행에서 납부 가능한데, 저는 법원으로 가서 냈습니다. 

7. 은행 : 취득세, 말소등록면허세, 등기신청 수수료 납부, 국민주택채권 매입

1) 취득세, 말소등록면허세 납부 (세금)

다시 법원 내 은행으로 왔습니다. 취득세 말소등록면허세를 냅니다. 말소등록면허세는 건당 7,200원이라 10건 해도 7만 2천 원입니다. 하지만 취득세는 몇 백만 원 이기에 미리 현금 준비하셔야 합니다. 만약 준비하지 못했다면, ATM 기계에서 카드 납부 가능합니다. 취득세 카드 납부 할부는 2개월~6개월까지 가능했습니다. 

2) 등기신청 수수료 납부 (등기신청)

은행에서 등기신청 수수료를 납부합니다. 우리는 두 가지 등기신청을 할 겁니다. 하나는 내 명의로 소유권을 가져오는 소유권이전등기입니다. 나머지 하나는 경매 낙찰로 사라지는 등기권리 들을 말소하는 등기 입니다. 소유권 이전 등기 수수료는 건당 15,000원이고, 말소등기 신청 수수료는 건당 3,000원입니다. 두 가지를 따로 내는 경우가 있고 같이 내는 경우가 있다고 하는데, 저의 경우 같이 납부했습니다. 수수료 납부 후 영수증을 받아 옵니다. (아까 시청에서 받아온 말소등록면허세는 세금이지 등기신청 수수료가 아닙니다. 세금 따로 등기신청 따로입니다.)

3) 국민주택채권 매입

저는 이 부분에서 헤맸습니다. 인터넷을 보고 본인이 직접 적어야 합니다. 당일 기준으로 국민주택채권 매입하고 즉시 매도하는 것으로 신청합니다. 바로 사서 바로 파는 것이기 때문에 차액만 내면 됩니다. 보통 50만 원 정도 나온다는데, 저는 소액 경매물건이라 그런지 20만 원가량 나왔습니다. 

 

국민주택채권 매입 금액 계산 방법은 아래 링크에서 자세히 설명하겠습니다. 

 

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8. 법원 경매계 : 부동산 소유권 이전 및 말소등기 촉탁 신청서

드디어 최종 단계입니다. 법원 경매계에서 부동산 소유권 이전 및 말소등기 촉탁 신청서를 작성합니다. 지역법원마다 양식이 조금씩 상이합니다. 경주 법원의 경우, 맨 위에 올려둔 사진과 같이, 매수인 이름 옆에 등록번호가 있는데, 여기는 매수인의 주민등록번호를 적으면 됩니다. 

 

촉탁신청서를 작성한 후 뒤에 첨부서류를 잘 정리해서 함께 제출하면 끝납니다. 빠뜨리면 안 되니 첨부서류를 최종 정리해보겠습니다. 

 

• 해당 물건 부동산 등기부등본 (부동산 등기사항 전부증명서) 1부
• 토지대장등본 (집합건물은 대지권등록부) 1부
• 건축물대장등본 (집합건물은 전유부) 1부
• 매수인 주민등록 초본
• 취득세납부서 
• 등록면허세 납부서 영수증
• 등기신청 수수료 영수증
• 국민주택채권은 영수증 첨부할 필요 없이, 채권금액과 채권 발행번호를 기재하면 됩니다.
• 말소할 사항 3부 (등기부등본 발행 시 요약본 함께 출력해서, 참조하여 꼼꼼히 작성합니다)

이렇게 다 준비되었으면 서류를 통째로 제출하면 됩니다. 타 지역에 계신 분들은 등기필증 우편발송 서비스를 신청하시고 대봉투와 우표 제출하십시오. 

 

따로 확인서 주는 것은 없었고, 소유권 이전 확인은 개인적으로 등기부등본 열람해 봐야 한다고 합니다. 월요일에 신청했고, 금요일에 등기부등본 열람해 보니 다 되어 있었습니다. 화수목금 4일 걸렸네요. 

 

만약, 소유권 이전 신청과 함께 인도명령 신청도 함께 한다면, 은 도명령 신청서를 작성하고 은행에서 송달료 및 정부 수입인지를 받아서 함께 제출하면 됩니다. 

 

 

 

9. 부동산 셀프 등기 후기

개인적으로 이번에 방문한 경주 법원 경매계 직원 분은 정말 불친절했습니다. 점심시간 걸린다고 엄청 귀찮아하시고, 제대로 알려주시지 않더라고요. 예를 들어, 소유권 이전 등기 수수료와 말소등기 수수료를 함께 내는 건지 따로 내는건지 은행에서 묻길래 그런 건 얘기 없었다고 하니 가서 다시 물어보고 오라고 하는 등, 일 두 번 시키네요. 

 

국민주택채권 매입금액 역시, 원래 친절하신 분들은 알려주시기도 하는데, 이분은 인터넷 보고 알아서 하라고 하셔서, 옆에 등기과 직원 도움으로 했습니다. 옆에 등기과에 가서 물어보니, 말 한마디 잘하면 알려주는데 왜 안 알려 주냐고 이상하게 보더라고요. 

 

원래 법원 직원이 해주는 일은 아니고, 제가 해야 하는 게 맞습니다. 그런데 말투와 행동이 너무 기분이 나빠서 어디 신고라도 하고 싶을 정도였답니다. 

 

이제 한번 해봐서 배웠으니 살면서 셀프 등기하느라 또 이렇게 감정상 할 일은 없겠지요. 아주 먼 곳은 법무사에 맡기면 좋을 것 같고 가까운 곳은 직접 해도 3시간 정도면 충분히 가능할 것 같습니다. 단, 연세 있으신 분들은 하루 정도 날 잡고 하시는 게 마음 편하겠습니다. 

 

 

이제 부동산 셀프등기라는 기술을 하나 더 배웠으니, 일 년에 하나씩 아니 6개월에 하나씩 등기 쳐서 부자 됩시다 여러분.