LTV DTI DSR 뜻 알고 부동산 투자 합시다

부동산 투자는 정부정책의 흐름을 따라가야 합니다. 정부에서는 여러 가지 규제책 혹은 완화책을 활용하여 부동산 시장에 개입을 하려 하지요. 그중 대출규제 관련 용어 LTV DTI DSR 이란 무엇인지 의미를 알아보겠습니다. 부동산 구입을 할 때 담보대출을 피할 수 없으니까요. 

 

 

LTV, DTI, DSR 개념 알아보기

 

아파트 주택가격이 워낙 높다 보니, 100% 자기 자본을 통해서 매수하는 사람은 거의 없습니다. 그래서 두 가지 방법으로 부동산 투자를 하시는데요. 첫 번째는 전세나 월세 등의 임대차를 끼고 갭투자를 하는 것입니다. 두 번째는 본인이 직접 그 아파트에 실거주를 하면서 타인(가족, 지인)이나 은행의 자본을 빌려 구매하는 방법입니다. 이렇게 나의 자본이 아닌 남의 자본으로 자산을 구매하는 것을 레버리지 라고 합니다. 

 

쉽게 말해, 집 사려고 대출을 일으키는 것을 레버리지라고 부르는 것이죠. 여러분이 아파트 담보대출을 하러 은행 대출계에 가면, LTV DTI DSR이라는 용어를 듣게 됩니다. 각 용어에 대해서 개념을 이해해 두면 좋습니다. 대출한도금액이 어느 정도 가능한지 알 수 있기 때문입니다. 

 

1. LTV 이란 

LTV는 영어로 Loan To Value ratio이며, 주택담보대출비율이라는 개념입니다. LTV는 부동산을 담보로 금융기권에서 대출을 받을 때 보는 심사기준 중에 하나입니다. 예를 들어, 채무자가 돈을 갚지 못하게 될 수도 있겠죠. 그러면 돈을 빌려줬던 은행에서는 채권(빌려준 돈) 회수를 할 수가 없습니다. 

 

그래서 현재 담보물인 아파트의 가격 그대로 돈을 빌려주는 것은 불가능합니다. 5억짜리 집에 5억만큼 다 대출을 해주면 집값이 내렸을 때 은행돈 5억은 집을 팔아도 다 받을 수가 없겠죠. 이렇게 되면 집이 경매에 넘어가게 됩니다. 강제경매 들어가면 소액보증금도 차감이 되고 경매비용 등이 추가로 발생하게 되겠죠. 경매로 넘어가게 되더라도 대출금액회수를 100% 다 할 수는 없습니다. 

 

따라서, 은행에서는 대출한도를 산정할 때 담보물(아파트, 토지, 건물 등)의 실제 가격 중 일정 비율만큼만 대출을 해줍니다. 이를, LTV 주택담보대출비율이라고 부릅니다. 나라에서 이 LTV를 60프로 혹은 70프로 이렇게 조정을 하면, 그에 맞춰서 KB시세 10억 아파트 대출 역시 60프로 혹은 70프로까지만 나오는 것이죠. 

 

 

2. DTI 이란 

두 번째 DTI는 영어로 Debt To Income으로, 총부채상환비율이라는 말입니다. 만약 LTV 만 있다고 칩시다. 내 월급이 한 달에 300만 원인데, 실제로 10억짜리 집을 사서 LTV 70% 적용하여 7억을 대출받았습니다. 그럼 7억에 대한 이자와 원금을 매달 내야 하는데, 내 월급 300만 원으로 생활비 빼고 나머지 원리금 상환이 가능할까요? 정말 위험하겠죠. 

 

DTI는 내 전체 소득 수준으로 대출상환이 가능한 정도까지만 대출받을 수 있도록 비율을 정해 놓은 것입니다. 예를 들어, DTI 총부채상환비율이 60%이라고 합시다. 나의 연 소득이 5,000만 원 이면 이 5천만 원의 60프로인 3천만 원까지만, 내가 원리금 상환을 할 수 있습니다. 연간 3천만 원이니까 12개월로 나누면, 한 달 250만 원까지만 나는 대출금을 갚을 수 있습니다. 

 

3. DSR 이란 

마지막 DSR은 영어로 Debt Service Ratio이며, 총부채원리금상환비율이라는 뜻입니다. 위의 DTI, 총부채상환비율 하고 비슷해 보입니다. 

 

만약 LTV, DTI 까지만 있다고 칩시다. 그럼 내가 사려고 하는 집 가격의 얼마비율까지만, 그리고 그 대출가능금액 또한 나의 연소득과 비례하여 가능한 금액까지만 받을 수 있습니다. 그런데 만약 내가 사정이 좋지 않아 카드론, 자동차할부, 학자금 융자, 캐피털 등 모든 사금융까지 대출을 받았다면 어떻게 될까요. 

 

즉, 매달 대출상환금액으로 나가는 돈이 아파트 담보 대출만이 아니라는 겁니다. 이런 경우도 충분히 있을 수 있기 때문에, 나라에서는 DSR이라는 것을 만들었습니다. 아파트 대출 포함하여 나라는 사람의 모든 대출을 다 합쳐서 그 대출은 내 월급으로 갚아나갈 수 있는지 보고 돈을 빌려주겠다는 겁니다. 

 

 

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3줄 요약

• LTV : 집값 100%를 다 대출해 주면 은행이 손해를 보니, 집값의 60~70%만 대출가능 하다
• DTI : 월급 300만 원인데 20억짜리 집을 대출해 줄 수는 없다. 너의 소득에 맞는 금액만 대출가능 하다
• DSR : 너 집만 돈 빌려서 산거 아니지? 매달 다른 거 대출금 나가는 거 얼마야? 그거까지 다 감안해서 대출해 주겠다