경매 공유자 우선 매수 신고 불가능 한 경우

경매 특수물건에 대해서 공부를 하다 보면 지분 경매 물건을 보게 됩니다. 지분 경매는 공유자 우선 매수 신고 가능성이 있어서 이 부분을 유의해서 봐야 합니다. 공유자 우선 매수 신고가 불가능 한몇 가지 경우를 알아보겠습니다. 공유자 우선 매수 신고가 안 되는 경매 건은 때에 따라 큰 투자 수익이 될 수도 있습니다. 

 

 

1. 형식적 경매 물건

형식적 경매 물건 이란, 지분을 가지고 있는 사람들끼리 협의가 불가능할 때 경매를 통해 전체 지분을 매각하고 대금을 지분비율에 따라 나눠 가지는 것입니다. 토지는 지분 비율에 따라 분할을 할 수 있지만, 아파트 상가 등의 건물은 반씩 잘라낼 수가 없으니 전체 부동산을 매각해야 하는 것입니다. 여기서 포인트는 '전체 부동산'입니다. 서로 일부 지분을 가진 공유자 관계 이긴 하지만, 경매 물건으로 나온 대상은 내 지분을 포함한 '전체 부동산'입니다. 그렇기 때문에 서로 상대방의 지분을 우선해서 사 올 수는 없는 것입니다. 

 

 

2. 땅과 건물 중 한쪽만 공유 지분일 경우

일부 부동산 중에서 땅과 건물 중 한쪽만 공유 지분으로 되어 있는 경우가 있습니다. 이 때는 공유자가 우선 매수 신청을 할 수 없습니다. 어떤 법원에서는 집행관이 이 사실을 잘 모르고 있을 수 있습니다. 판례를 미리 출력해서 들고 가서 경매계에 이의신청을 해야 합니다. 만약 거절당한 경우 그 자리에서 우선 '차순위 매수 신청'을 하고 와야 합니다. 그냥 돌아오시면 안 됩니다. 

 

3. 여러 필지가 공동담보로 나왔는데, 그중 하나가 단독 소유인 경우

이 경우 역시 위 두 번째 경우와 비슷한 경우입니다. 경매 대상이 되는 부동산이 전부 지분 물건 이어야 합니다. 예를 들어 보겠습니다. 제가 친구와 공동 투자를 하려고 합니다. 둘이 함께 2개 필지의 땅을 사기로 했습니다. 저는 1번 필지를, 친구는 2번 필지를 사면 될까요? 아니죠. 2개 중 어떤 땅이 대박이 날지 모르니까요. 거기다 따로 하나씩 필지를 사면 공동투자가 아니라 그냥 각자 토지투자를 한 것입니다. 그래서 1번과 2번 토지에 1/2씩 지분 설정을 했습니다. 

 

그런데, 얼마 후 바로 옆 3번 땅이 싸게 나왔습니다. 이번에도 같이 투자하려고 하니 친구는 투자금이 없다고 합니다. 그래서 3번 땅은 저 혼자 샀습니다. 물론 토지 담보 대출을 받아서 샀습니다. 자, 그럼 저는 1번, 2번 땅 반씩 그리고 3번 땅 전체를 가지고 있습니다. 이 상태에서 5년이 흘렀습니다. 토지 매입을 할 때는 주변 개발 호재가 있었는데, 지금은 그렇지가 않습니다. 땅값이 그대로입니다. 팔려고 해도 팔리지가 않네요. 저는 매달 대출 이자 비용을 감당하고 있는데 이제 더 이상 낼 수 있는 여력이 없습니다. 은행에서 제 땅 전부에 대해서 경매를 넣었습니다. 1번, 2번 땅 반씩과 3번 땅 전체가 경매에 나왔습니다. 이 경우 1번, 2번 땅에 대해 1/2 지분이 있는 제 친구는 공유자 우선 매수를 할 수 없습니다. 

 

 

위의 2번과 3번째 경우를 자세히 살펴보면 공통점이 있습니다. 바로 '경매 대상 전체 물건이 지분으로 나눠져 있어야 한다'는 점입니다. 건물과 토지 중 일부만 지분으로 되어 있어서도 안되며, 경매 대상이 되는 여러 개 토지 중 하나라도 단독 소유 이면 안됩니다. 

 

이 점을 잘 활용한다면, 지분 경매를 통해 꽤 많은 투자 수익을 낼 수 있을 것 같습니다.