경매 법정지상권 성립 요건 총 정리

경매 공매로 부동산 투자를 하다 보면 특수물건에 대해 공부하게 됩니다. 부동산경매 현실은 일반 하자 없는 부동산 물건은 낙찰받기가 힘들기 때문입니다. 오늘 경매공부는 특수물건 중에서 법정지상권 성립 요건에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

1. 법정 지상권 이란

토지와 건물이 있습니다. 토지의 주인과 건물의 주인이 같았다면 법정지상권이 성립합니다. 땅 주인이 자기 토지 위에 건물을 짓는 다면, 이것은 법정 지상권이 성립합니다. 이 조건만 따지면 법정 지상권은 대부분 성립하게 됩니다. 상식적으로 
땅 주인이 건물 짓지 다른 사람이 그 위에 건물을 짓는 게 아니니까요. 그런데 만약 건물과 땅을 같이 지었다가 그중에 하나만 다른 사람 명의가 된다면 어떻게 될까요. 

 

 

2. 법정 지상권 성립요건

예를 들어서, 애초에 땅과 건물 둘 다 있는 상태로 토지에 대해서만 은행에서 돈을 빌렸습니다. 그 돈으로 주식투자를 했는데 원금을 날렸네요. 그래서 매달 대출이자를 납입하지 못했습니다. 채권자인 은행에서는 대출금 회수를 해야 합니다. 그래서 대출 실행할 때 담보로 잡았던 토지에 대해서 경매신청을 합니다. 누군가 토지만 경매 낙찰을 받았습니다. 그러면 토지주인(낙찰자)과 건물주인(기존 토지주인)이 달라지게 됩니다. 이 상황에서, 낙찰자인 새로운 토지주인은 내 땅에서 건물 사용을 하려면 임대료(지료)를 내라고 할 수 있습니다. 하지만 건물을 마음대로 부술 수는 없습니다. 건물주에게 법정지상권이 있기 때문입니다. 주의하실 점은 애초에 땅과 건물이 다 있는 상태이어야 법정지상권 성립요건이 됩니다. 

 

 

중요하니까 다시한번 설명하겠습니다. 토지가 있고 건물이 이미 있습니다. 그런데 땅에만 돈을 빌려주는 겁니다. 이경우 건물이 먼저 생겼습니까 아니면 땅에 근저당이 먼저 들어왔습니까. 뭐가 먼저인지 생각해보세요. 대출실행으로 인한 근저당보다 건물이법정지상권 성립합니다. 건물이 근저당 보다 먼저 만들어졌기 때문입니다. 

 

 

3. 법정지상권 성립 요건 안 되는 경우

자 이제 다른 예를 들어보겠습니다. 땅주인이 땅만 가지고 있습니다. 아직 토지 위에 건물이 없기 때문에 은행에서는 땅에 대해서만 근저당권을 잡고 담보 대출을 해주었습니다. 그런데 그 돈으로 땅 주인이 자기 토지 위에 건물을 지었습니다. 안타깝게도 건축 후에 건물 임대가 잘 되지 않았습니다. 건물 임대 통해 받은 월세로 토지에 잡힌 대출 이자를 내려고 했는데 계획이 틀어졌습니다. 그래서 건물을 통으로 팔려고 했더니 그마저도 잘 팔리지가 않습니다. 대출 실행 한 은행 입장에서는 월 이자가 안 들어오니 대출금 회수를 하려고 합니다. 은행 입장에서 어떤 방법이 있을까요? 네 바로 담보물 토지를 경매 신청합니다. 이렇게 돼서 누군가 이 땅을 경매 낙찰받게 된다면 토지 주인(낙찰자)과 건물 주인(기존 땅주인)이 다른 사람이 됩니다. 

 

 

이 경우에는 법정지상권 성립하지 않습니다. 근저당이 건물보다 먼저 만들어졌기 때문입니다.  법정지상권에서 이게 아주 중요한 개념입니다. 현재 상태에서 눈으로 봤을 때는 똑같습니다. 토지와 건물 둘 다 있으니까요. 하지만, 애초에 건물과 근저당 중에 어느 것이 먼저 성립되었느냐 과거 이력을 봐야 합니다. 

 

법정 지상권 이런 건물들이 대부분 신축입니다. PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 받는 겁니다. 은행에서는 그 프로젝트를 보고 돈을 더 빌려주게 됩니다. 조건은 땅에만 돈을 빌려주는 게 아니라 건물이 완성되면 건물까지 공동 담보를 같이 잡는 겁니다. 

 

 

그런데 이게 완공은 되었지만, 분양이 안 된다거나 팔리지 않을 수 있습니다. 이 상태에서 건물 준공 등기를 치면 PF 대출해줬던 은행에서 근저당이 들어오게 됩니다. 또 다른 채권도 들어올 수도 있죠. 그러니까 건축물 완성을 시켜놓고 일부러 등기를 안 칩니다. 등기가 없으면 근저당을 잡을 수가 없고 근저당을 잡을 수 없으면 경매를 넣을 수가 없습니다. 그러면 PF 대출 해줬던 은행에서는 이자가 계속 안 들어오니까, 땅에 대해서 우선 경매 신청을 합니다. 

보통 순서는 사용 승인 즉, 준공을 받고 그다음에 그걸 갖고 등기를 합니다. 하지만, 준공만 받고 등기를 안 하는 경우도 있어요. 위에서 설명한 내용 때문입니다. 

 

 

4. 근저당이 보이지 않는 경우

위에서 근저당이 건물보다 먼저면 법정 지상권이 성립하지 않고, 근저당이 건물보다 나중이면 법정지상권 성립요건이 된다고 했습니다. 그런데 아무리 토지의 등기를 봐도 근저당이 없는 경우도 있습니다. 근저당 없이 가압류 압류 이런 것만 있는 경우도 있습니다.

 

주의하셔야 할 부분이 있습니다. 근저당 없이도 경매 들어갈 수 있습니다. 가압류로 하면 강제 경매 가능합니다. 그러면 법적지상권 성립합니다. 

 

 

 

5. 건물과 근저당 우선순위를 따질 때 기준이 되는 날짜

건물이 세워졌다는 기준이 등기된 날인지, 사용 승인된 날인지 애매할 수 있습니다. 하지만 민법에서 다루는 건물은 등기나 허가가 나든 안 나든 따지지 않습니다. 무허가 건물도 건물이라 봅니다. 예를 들어, 등기는 없는데 현장에 가보니 건물은 완전히 완성되어 있습니다. 이것도 건물이라고 보고 법적지상권의 대상물이 됩니다. 

 

근저당 날짜는 토지 등기부에 나와 있습니다. 그런데 건물 등기부는 없는 것도 많습니다. 예를 들어, 토지에 근저당권이 2010년에 잡혀있습니다. 그리고 현장에 가보니 건물이 신축입니다. 그렇다고 해서 무조건 이 건물보다 이 근저당권이 먼저 잡혀서 법정지상권이 없다고 단정 지을 수는 없습니다. 

 

2009년에 90%를 만들어 놓고, 나머지 10%만 2022년 올해 했을 수도 있습니다. 그러면 새 건물처럼 보이니까요. 건물은 벽과 지붕 기둥만 있으면 건물이라고 봅니다. 즉, 토지 근저당권 2010년 보다 건물이 1년 앞선 2009년에 만들었진 겁니다. 법정지상권이 성립합니다. 

 

그렇기 때문이 절대로 눈으로만 법정지상권을 판단해서는 안됩니다. 그렇다만 이런 경우 판단기준을 어떻게 해야 할까요. 

 

 

 

6. 법정지상권 성립요건이 애매한 경우

 

1) 첫 번째 경우

실제 건물을 지을 때는 우선, 설계를 하고 허가를 받습니다. 허가받을 때에는 건물이 당연히 없겠죠. 그러고 나서 착공하고 건물 공사가 들어갑니다. 다 짓고 나면 준공을 합니다. 이런 과정에 대한 내용이 나오는 서류가 바로 건축물대장입니다. 

 

그래서 그 건축물대장 발급받으러 갑니다. 하지만, 건축주가 만약 사용승인 (준공)을 안 받았거나 등기를 아직 하지 않은 경우에는 건축물대장이 없습니다. 준공을 내야 건축물대장이 있습니다. 

 

건축과나 주택가에 가서, 언제 허가받고 언제 착공했는지 문의를 해야 합니다. 만약 착공이 2011년이라고 하면 토지 근저당 2010년 보다 그 이후에 건물이 지어졌습니다. 그러므로 법정지상권 성립하지 않습니다. 

 

하지만 만약 2009년에 착공했다고 하면 애매해집니다. 착공은 2009년에 했다고 하지만 한 두 달 뒤에 바로 완공이 되었는지, 아니면 골조만 올라갔는지는 알 수 없습니다. 

 

 

 

2) 두 번째 경우

땅만 있으면 근저당 잡으면서 지상권도 같이 설정합니다. 지상권은 은행이 만약 근저당권자이자 지상권자이라면, 남들이 건물 지으려면 은행의 동의를 받아야 합니다. 그래서 지상권을 근저당과 같이 설정합니다. 

 

 

당연히 건물이 없을 거라고 생각했는데, 알아보니 10층짜리 건물 중 2층 정도만 올라간 상태에서 대출이 실행되었습니다. 일부 건물이 올라갔는데, 그 상태에서 은행 대출을 받았습니다. 건물 완공돼서 등기 나오면 건물을 같이 잡겠다는 약정을 하고요. 그렇지만 이 당시에는 건물 등기가 없습니다. 2층밖에 안 올라갔으니까요. 그래서 그냥 어쩔 수 없이 지상권을 잡은 겁니다.

 

은행에서 당시 토지에 지상권을 잡았다는 건 그때 건물이 없는 거 아닙니까라고 생각할 수 있지만 추측일 뿐 위와 같이 2층 정도 올라간 상태에서 대출을 받으면 법정지상권 성립합니다. 

 

 

 

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해결방법은 애매하다 싶으면 근저당권자를 만납니다. 은행 근저당권자는 토지 담보 대출 빌려줄 때 감정 평가를 합니다. 감정평가서 맨 뒷장을 보세요. 거기 사진이 있습니다. 대부분 빈 땅인 사진이 있을 겁니다.