토지 지분 경매가 나오는 이유와 해결책

경매정보지 사이트에서 부동산 물건을 보다 보면 토지 지분 경매물건이 많이 있습니다. 특히, 시골 토지의 경우 지분경매 나오는 경우가 많지요. 토지 지분경매가 나오는 이유와 해결책을 알아보겠습니다. 아파트 지분 경매는 아래에 자세히 설명된 글이 있으니 참고 바랍니다. 

 

2022.08.18 - [경매 공매,부동산 정보] - 지분경매란, 아파트 주택 지분 경매 낙찰 장점과 단점

 

 

1. 지분 경매 란

아파트, 상가, 토지 등의 일부 지분만 경매로 나오는 경우가 있습니다. 1/2 지분 일수도 있고, 토지의 경우 1/10 이하 소액 지분도 많습니다. 공동투자의 경우 투자금액만큼 지분으로 나눠서 등기를 합니다. 이 중 일부 사람이 채무를 갚지 못하면 그 사람 지분만 경매에 나오는 겁니다.

 

2. 토지 지분 경매가 나오는 이유 

토지 지분 경매는 보통 상속에 의한 지분이 경매로 나오는 경우가 많습니다. 예를 들어 10명의 자식들이 부모님으로 부터 고향 시골 토지를 증여받았습니다. 자식들은 다 서울 대도시에 나가 살지요. 그런데 형제자매 중 한 명이 자영업을 하다가 사업자 대출을 갚지 못했습니다. 그러면 은행권에서 이 사람의 시골 땅 지분에 가압류를 걸고 경매신청을 합니다. 그러면 일부 지분만 나오는 겁니다. 

 

3. 토지 지분 경매 낙찰 시 해결 방법

토지 지분을 경매 낙찰받았을 때 해결 방법은 3가지가 있습니다.

 

첫 번째는 분할을 요청하는 겁니다. 보통 1/2씩 공유지분이 있는 경우 딱 반으로 나눌 수 있습니다. 분할 소송을 해서 서로 토지를 나눠 가지는 겁니다. 토지분할은 지구 지역마다 분할할 수 있는 최소 평수가 각각 다릅니다. 하지만 실제 법원에서는 그런 거 따지지 않고 최소면적 이런 거 잘 따지지 않습니다.

 

두 번째 해결 방법은 토지 전체를 매도하고 매각 대금을 지분만큼 나누는 것입니다. 땅을 통째로 다 팔아서 지분만큼 나눠 가지는 것이죠. 하지만 일부 토지주가 팔고 싶어 하지 않고 묵혔다가 팔고 싶어 한다면 이 방법도 불가능합니다.

 

세 번째 방법은 공유물 분할 소송을 통해 땅 전체를 경매에 넣는 방법입니다. 경매 정보 사이트를 보면 한 번씩 '형식적 경매'라는 용어가 보입니다. 이 경우가 바로 일부 지분권자가 나머지 지분권자와 협의가 되지 않아 전체 토지를 경매에 넣은 경우입니다. 제삼자가 전체 토지 낙찰받아 가면, 낙찰자가 경매 낙찰 잔금을 내고 난 후 법원을 통해 내 지분만큼 돈을 배당받게 됩니다. 공유물 분할 소송을 위한 경매를 신청하면 신청한 사람 나는 공유자 우선 매수 신고를 할 수 없습니다. 왜냐하면 내 지분까지 100% 전체 토지 지분이 경매 대상이 되기 때문입니다. 

 

공유자 우선 매수권에 대해서 잘 모르시는 분은 아래 설명글을 차분히 읽어보시기 바랍니다. 

2022.08.15 - [경매 공매, 부동산 정보] - 경매 공매 공유자 우선 매수권