아파트 청약 당첨 후 잔금 어떻게 쳐야 할까

아파트 청약이 좋은 방법이라는 것을 알지만, 당첨 후 잔금을 어떻게 쳐야 할지 걱정하시는 분들이 계십니다. 계약금 10% 정도는 가능하지만 중도금과 잔금이 문제인데요, 어떠한 방법이 있을지 함께 생각해 보겠습니다. 

 

 

 

1. 청약받은 경우

일반적으로 아파트 전세가율은 매매가의 60~70% 였지만, 지금처럼 대출 이자율이 높고 경기가 안 좋을 때는 50%까지 떨어지기도 합니다. 하지만 이는 지난 상승장 때 전세가가 밀어 올려준 게 아니라 매매가 혼자 갑자기 올라가 버려서 그렇습니다. 일시적으로 이렇더라도 결국 전세가는 60~70%로 회복하기 마련입니다. 

 

 

아파트 청약을 할 때 보통 공사기간은 3.5~4년 정도를 잡습니다. 부동산이라는 투자 자체가 시간에 투자하는 것입니다. 시간이 지나면 화폐가치는 점점 하락하겠죠. 

 

 

만약, 청약을 8억에 받았으면 공사가 완료되는 4년 정도의 기간 동안 화폐가치는 계속 하락하게 되고, 매매가는 9~9.5억 수준을 기대하게 됩니다. 청약 자체가 주변시세보다 15%가량 싸게 나오는 편이니까요. (하지만 요즘은 시세만큼 비싸게 나오기도 합니다)

 

 

어쨌든, 내가 청약을 8억에 받았더라도 현재 8억 기준으로 전세가율 70%를 계산하는 게 아닙니다. 결국 4년 후 완공된 시점, 입주시점의 매매가를 예상해서 만약 분양가 8억 매물이 4년 후 10억이 되었다면 전세가율 70%라 봤을 때, 전세가는 7억이 될 거라 예상하는 겁니다. 아, 물론 화폐가치가 떨어진다는 가정 하에서 입니다. 

 

청약 후 입주 시점 잔금

그렇다면 입주 시점에 나는 어떻게 잔금을 치게 되는 걸까요. 

 

-. 분양가 8억짜리 집의 잔금을 쳐야 하는데

-. 입주시점에는 시세가 10억입니다

-. 10억의 70%인 7억으로 전세입자를 받고, 

-. 나머지 1억만 있으면 되는데 

-. 그중 계약금으로 맨 처음에 8억의 10%인 8천만 원인 이미 넣었습니다

-. 그럼 결론적으로 입주시점에 내가 추가로 납부해야 하는 잔금은 2천만 원만 구하면 됩니다. 

 

 

아파트 청약 분양받았을 때 자금은 이렇게 돌아갑니다. 하지만 위의 예시는 베스트인 상황이고, 사람일은 아무도 모르게 때문에, 적어도 분양대금의 20% 정도는 있어야 부담 없이 청약을 넣을 수 있는 겁니다. 지난 10년 동안에는 고가분양받은 분들도 입주시점이 되었을 때는 전세가가 분양가를 뛰어넘는 경우도 있었지만 앞으로는 모르는 일이니까요. 

 

 

 

청약 후 본인이 직접 실거주하는 경우

본인이 직접 들어가 살 경우도 있겠지요. 계약금과 중도금은 본인이 준비해야 합니다. 보통 잔금은 은행 직원이 잔금 당일아침에 대출실행하면서 소유권이전등기와 동시에 은행 저당권 담보를 잡습니다. 

 

 

 

 

2. 전세 끼고 사는 경우 (갭투자)

일반적으로 담보대출이 있는 집에는 세입자가 들어오지 않습니다. 왜냐하면 전세입자도 보통 전세대출을 받아서 들어오는 경우가 많은데, 은행입장에서 이미 주택담보대출이 잡혀 있는 집에 또 전세대출을 해줄 수는 없겠지요. 세입자도 불안해서 들어오지 않으려 할 거고요. 그래서 전세 끼고 집 매수 할 때, 나머지 갭 부분은 본인이 모아놓은 돈이나 혹은 신용대출로 가능합니다. 신용대출은 내 개인의 신용을 담보로 빌려주는 것이지 집을 담보로 빌려주는 것은 아니니까요. 

 

 

전세 끼고 갭투자 할 때 잔금

-. 계약금과 중도금을 내가 먼저 매도자에게 줌

-. 그 사이에 세입자를 구해서 세입자가 이사 오는 날을 잔금날로 함

-. 세입자가 이사오는 날 전세 잔금을 나에게 주면

-. 내가 받아서 매도자에게 넘겨주거나, 아니면 바로 매도자에게 입금하라고 함 

 

그런데 위와 같은 흐름으로 잔금 치려고 하면 아주 급합니다. 이사 들어오는 사람과 이사 나가는 사람 사이에서 제삼자인 새로운 주인 본인이 하루 만에 양쪽에 다 커버해야 하니까요. 그래서 보통은 이미 전세입자가 들어와 있는 집을 세끼고 갭투자 하는 것입니다.