주택 취득세 (기본세율 중과세율) 2023년 1월 17일 현재 기준

부동산 미분양 때문에 정부에서 각종 완화책을 내고 있습니다. 아파트를 더 사라는 신호일까요. 취득세 완화 정책이 나왔습니다. 그동안은 취득세 중과 때문에 투자수요가 없었죠. 2023년 1월 기준 주택 취득세율을 알아보겠습니다. 

 

 

주택, 아파트 취득세율 완화 내용 

 

1. 기본세율 (표준세율)

우선 중과되지 않는 기본세율 부분 먼저 보겠습니다. 매매뿐만 아니라 부모님이 돌아가셔서 상속받는 경우, 혹은 돌아가시기 전에 부모님이 자식에게 증여하는 경우, 혹은 땅 위에 새로운 집을 신축, 증축하는 경우 모두 취득세 부과대상입니다. 

 

 

• 유상 매매 : 기본적으로 우리가 부동산중개업자를 통해 아파트를 사게 되면 유상 매매입니다. 과세표준 금액은 6억/6~9억/9억 이렇게 3구간으로 나뉘어있습니다. 3구간 각각 취득세, 지방교육세, 농어촌 특별세 기준이 다릅니다. 

취득유형	과세표준	면적	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
유상매매	6억 이하	국평 이하	1%	0.1%	없음	1.1%
		국평 초과			0.2%	1.3%
	9억 이하	국평 이하	1~3%	0.1~0.3%	없음	1.1~3.3%
		국평 초과			0.2%	1.3~3.5%
	9억 초과	국평 이하	3%	0.3%	없음	3.3%
		국평 초과			0.2%	3.5%

기본적으로 6억 이하 주택 아파트 매입 시에는 평수에 따라 1.1%~1.3% 까지입니다. 아주 저렴해졌네요. 규제지역이 있을 때까지만 해도 거의 8%에 해당하는 취득세였으니까요. 이렇게 취득세율이 낮아졌다고 하더라도, 새 아파트의 경우 분양가 자체가 어마어마하게 올랐기 때문에, 투자자 입장에서는 쉽게 미분양 아파트 구매를 하기 쉽지 않습니다. 

 

 

만약 부모님이 돌아가셔서 상속을 받아야 하면 어떻게 될까요. 사람의 생사는 내가 어떻게 할 수 있는 게 아닙니다. 갑자기 돌아가시게 되면 재산 정리를 하면서 부동산 명의변경 또한 진행해야 하니까요. 상속은 과세표준금액이 없습니다. 금액 상관이 없고, 다만 자식이 무주택자인 경우는 조금 다릅니다. 

취득유형	과세표준	면적	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
무상 상속	가액무관	국평이하	2.8%	0.16%	없음	2.96%
		국평초과			0.2%	3.16%
	무주택자 상속주택 취득 시		0.8%	0.16%	없음 or 0.2%	0.96% / 1.16%

기본적으로 내가 집이 없는데 부모님으로부터 상속을 받았다면, 면적에 따라 0.96% 혹은 1.16%의 취득세 부과가 됩니다. 6억 이하 국평 사이즈 집을 내 돈 주고 살 때와 거의 비슷한 수준의 취득세입니다. 

 

하지만, 내가 이미 집이 있는데 부모님이 돌아가셔서 상속을 받아야 한다면 최소 2.96%~최대 3.16%까지 취득세를 내야 합니다. 3%대의 취득세 이군요. 그나마 이전 정부 때보다는 줄어든 것 같기는 한데, 일반 매매보다는 상속 취득세가 훨씬 큰 것을 알 수 있습니다. 

 

 

하지만 상속보다 더 큰 취득세는 증여이지요. 상속은 어쩔 수 없이 받는 것이긴 하지만, 증여는 부모님이 살아계시는 동안 내가 받는 거니까요. 무상 증여 취득세의 경우 3.8%~4.0% 까지입니다. 이 경우, 조정지역 1 주택 3억 미만 혹은 비조정지역 주택인 경우만 해당됩니다. 조정지역 3억 이상 아파트 증여의 경우 중과세 적용이 됩니다. 

 

 

 

2. 중과세율

위의 일반 기본세율과 다르게 취득세 중과 되는 경우가 2 가지 있습니다. 일반 매매의 경우 다주택자가 집을 추가로 살 때는 취득세가 10% 대로 높아집니다. 

 

 

• 유상매매 취득세 중과세 : 조정지역 비조정 지역으로 나뉘며, 주택수 2 주택 혹은 3 주택부터 취득세가 중과됩니다. 

취득유형	취득지역	주택수(취득주택포함)	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
유상 매매	조정지역	2주택(일시적2주택제외)	8%	0.4%	없음(국평이하)	8.4%
					0.6%	9%
		3주택이상 / 법인 1주택이상	12%		없음	12.4%
					1%	13.4%
	비조정지역	3주택	8%		없음	8.4%
					0.6%	9%
		4주택이상 / 법인 1주택이상	12%		없음	12.4%
					1%	13.4%

 

취득지역이 조정지역 혹은 비조정지역 이냐에 따라 조금씩 다릅니다. 2023년 1월 5일부터 서울의 서초구, 강남구, 송파구 용산구를 제외한 지역은 전부 비조정지역입니다. 강남 3구와 용산구만 현재 조정지역입니다. 

 

하지만 조정지역 역시 일시적2 주택의 경우 중과세 제외가 되기 때문에 실질적으로 2주택 까지는 가능할 것으로 보입니다. 대신 기존 보유하던 아파트는 빨리 매도해야 하겠지요. 

 

 

비조정지역 취득세 중과는 3 주택부터 입니다. 즉, 비조정지역에서 2 주택까지는 사도 된다 이런 시그널을 정부가 보내고 있는 것이지요. 

 

하지만, 법인의 경우는 개인과 다릅니다. 법인 취득세 경우 1 주택이상 즉, 집을 법인 명의로 한 채라도 사는 경우에는 취득세가 무조건 12%가 됩니다. 어마어마하네요. 그래서 한 때 법인명의 1억 이하 부동산투자가 유행을 했었습니다. 지금은 재개발 재건축 호재가 있는 지역 제외하고는 1억이하 부동산 투자는 피하시는 게 좋겠지요. 

 

 

무상 증여의 경우에도 조정지역 3억 이상인 경우만 중과가 됩니다. 강남 3구, 용산구 제외 기타 지역에서는 무상증여 취득세 중과 해당되지 않습니다. 

 

 

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결론 : 취득세 완화는 되었지만, 양도세 완화는 아직임

취득세 완화는 결국 전국 미분양 아파트 문제를 해결하기 위해 일반 개인, 특히 1 주택자에게 한채만 더 사달라고 하고 있는 시그널 입니다. 아직 다주택자 한테까지 도움을 요청할 수준은 아닌거죠. 하지만 1주택자 역시 기존 집이 팔리거나, 전세 나가야 움직일 수 있습니다. 부동산 시장상황에 움직임이 전혀 없는데 과연 움직일까요. 

 

아파트 미분양이 더 악화된다면, 그때는 미분양분 처리를 하기 위해 특별히 취득세, 양도세 면제를 해준다거나 하는 파격적인 특혜가 있을 듯합니다. 

 

 

추가로 아직 양도세 완화 관련 정책은 나오지 않았습니다. 살 때 싸게 사면 뭐합니까. 팔때 여전히 세금을 많이 떼어가면 살때 싸게 산 것은 사실 아무 의미가 없습니다. 팔아야 내 돈이니까요. 

 

아직은 조금 더 정부의 완화 정책을 기다려야 할 것 같습니다.