(D-269) 수요와 수요량 (공인중개사 무료인강 수강 중)

수요와 수요량의 개념이 어떻게 다른지 많이 헷갈려한다고 한다. 실생활에서는 수요와 수요량의 개념을 그냥 똑같이 양으로 표현을 하기 때문에 두 개를 구분 짓지 않는다. 하지만 공인중개사 시험에서는 서로 다른 개념이라는 것을 알아야 한다. 

 

소비의 변화를 원인에 따라 구분

수요량의 변화, 수요의 변화

1. 곡선 내부의 이동 = 가격의 변화

곡선 안에서 수요량이 많아지고 적어지고 하는 것으로써, 가격이라는 한 가지 요인이 올라가고 내려가고에 따라서 수요량의 곡선(사진 상에서는 실제로 직선) 위에서 점이 위아래로 왔다 갔다 하는 것이다. 

2. 곡선 자체의 이동 = 가격 이외의 변화

부동산 가격이라는 요인은 변화가 없고, 나머지 다른 요인들 (소득의 증가 등) 때문에 수요가 달라지는 경우이다. 가격에 따라서 한 직선 안에서 위아래로 왔다 갔다 하는 것이 아니라, 수요 곡선 자체가 왼쪽 오른쪽으로 움직인다. 가격이 달라지지 않기 때문에, 가격 P 포인트는 왼쪽 오른쪽으로만 움직일 뿐, 위아래로 그 가격 자체의 값이 변하지는 않는다. 

 

3. 가격의 요인

아파트나 오피스텔의 가격이 상승하면, 그에 대한 수요량은 감소한다. 왜냐면, 가격이 이전보다 비싸졌기 때문에 원래 구매하려고 했던 사람들도 잠시 멈칫하면서 안사고 기다리기 때문이다. 반대로 아파트나 오피스텔의 가격이 증가하면, 건설사 입장에서는 이전 가격이 낮을 때 보다 수익이 더 많이 남기 때문에 오히려 더 지어서 팔려고 한다. 그래서 가격이 상승하면 신규 주택 공급량은 증가하게 된다. (가격에 따른 요인)

 

4. 가격 이외의 요인

4-1. 수요가 증가하는 경우 

• 인구증가 : 기존 있던 주택의 숫자보다 사람이 더 많으므로 수요가 증가
• 시장의 이자율 하락 : 이자율이 하락하면, 집 살 때 대출을 많이 받아도 이자 부담이 적으니까 수요가 증가
• 대출금리 하락 : 위와 마찬가지 
• LTV, DTI 상승 : 이건 대출규제 이야기인데, 이게 올라가면, 대출을 이전보다 많이 받을 수 있으니까 수요가 증가
• 소득의 향상 : 월급이 올라가면 집 구매하려는 수요는 당연히 증가
• 대체 부동산의 가격 상승 : 원래 사려고 했던 부동산이 많이 올랐다. 그러면 이 아파트를 대체할 수 있는 다른 비슷한 집을 대신 사려는 수요가 증가함 
• 보완 부동산의 가격하락 : 내 아파트를 보완해주는 즉, 내 아파트의 단점을 보완해주는 애가 가격이 내려가면 내 아파트 가격이 내려간 것과 같은 효과라서 수요가 증가함
• 주택거래 규제의 완화 : 거래 세금 등의 규제가 완화되면 당연히 수요가 늘어남
• 미래 가격상승에 대한 기대 : 헷갈리면 안 되는 부분으로써, 가격이 이미 상승했다는 것이 아니라, 상승할 것 같다는 기대감일 뿐이다. 하지만 어쨌든, 기대감 때문에 수요가 늘어난다.

4-2. 공급이 증가하는 경우 

• 건축(건설) 기술의 진보 : 기술이 좋아졌으니, 더 단시간에 싸고 빠르게 지을 수 있으니 당연히 공급이 증가
• 생산요소의 가격하락 : 인건비, 땅값 등의 생산요소가 하락하면, 싸게 지을 수 있으니 공급 증가
• 원자재의 가격하락 : 건축 원자재 (시멘트 철근 등)의 가격이 내려가면, 싸게 지을 수 있으니 역시 공급 증가
• 건축허가 요건의 완화 : 건축 허가받기가 쉬우면 역시 공급 증가

4-3. 주의해야 하는 부분 (꼭 읽어볼 것)

 

부동산의 미래 가격이 올라갈 것이라고 예상되면, 수요는 당연히 증가한다. 왜냐면 앞으로 올라간 가격으로 사기보다는 지금 상대적으로 저렴해 보이는 가격으로 사고 싶어 하기 때문이다. 여기까지는 다들 이해를 잘하는데 이게 공급의 문제로 가면 헷갈려한다. 아파트의 미래 가격이 상승할 것으로 예상되면, 공급은 줄어든다. 왜 그럴까? 아파트 가격이 올라가면 아까 건설사 입장에서는 더 비싸게 집을 팔아먹을 수 있으니 더 짓는다고 했는데 왜 공급이 줄어드는 것일까. 맞다. 신규 공급은 늘어나는 게 맞지만, 사실상 전체 부동산 시장에서 신규 공급의 비율은 정말 작은 부분이고, 대부분의 공급은 기존 집의 보유자가 부동산중개사를 통해서 팔아달라고 내놓는 것이다. 결국, 앞으로 집값이 오를 거라고 예상을 하면 기존 주택 매물이 들어가면서 전체 시장에 매물(공급)이 줄어들게 된다. 그래서 가격이 올라갈것이라고 예상되면 신규 공급은 약간 늘어나지만, 전체 공급은 감소하게 된다. 

 

 

 

 

오늘 공부 해본 수요와 수요량에 관련된 부분은, 공인중개사 시험에서 아주 잘 나오는 부분이다. 가격과 가격 이외의 요인으로 나눠서 어떻게 그래프가 변화하는지를 잘 이해해야 하고 관련된 시험문제를 꼭 풀어보고 어떻게 응용이 되는지 확인해보자. 요즘 내가 듣고 있는 공인중개사 인강은 아래 포스팅을 참조하길 바란다. 아주 고 퀄리티의 인강이라서 추천하는 강의이다. 

 

2021.12.22 - [공인중개사 시험] - 공인중개사 무료 인강(1) 경기도 평생학습포털

공인중개사 무료인강(1) 경기도 평생학습포털