전세 월세 보증금 돌려받는 방법 (보증금 보호 방법 4가지)

전세 월세를 살다 보면 보증금 못 받는 경우가 생길 때가 많습니다. 전세 계약이 만료되어서 보증금을 반환받아야 하는데 집주인이 안 주는 경우도 있고, 뒤늦게 전세금 돌려받는 방법을 찾아도 미리 보증금 보호 방법을 조치해 두지 않으면 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

전세 보증금 보호 방법 4가지

세입자 입장에서 전세금을 지키는 것은 내 명의로 집을 구입하는 것만큼 중요한 일입니다. 요즘은 전세보증금 가격도 수억을 넘어가니 웬만한 집 한 채 가격과 맞먹습니다. 그렇기에 전세금을 100% 되돌려 받는 방법을 꼭 미리 확인해 둘 필요가 있습니다. 

 

1. 전입신고 및 확정일자 받기 

전세 월세 세입자로서 이사를 가면, 제일 우선적으로 해야 하는 일은 바로 전입신고와 확정일자 받기입니다. 이사를 들어가면 해당 집을 '점유'하게 되므로 자연스럽게 대항력 중에 점유 조건은 만족하게 됩니다. 추가로 전입신고 및 확정일자를 받아 두었을 경우의 장단점은 아래와 같습니다. 

• 나의 임대차 보증금에 대해서, 반환 채권을 보호받아 대항력 및 우선변제권을 법적으로 확보할 수 있습니다
• 신청 절차가 간단하고 비용이 600원 정도로 아주 저렴합니다
• 집주인의 동의가 따로 필요 없습니다
• 계약기간이 만료되었을 때 보증금 반환을 받지 못하면, 보증금 반환 소송을 진행하고 결정문을 받아서 강제경매 가능합니다 (배당요구 필요)

 

이러한 장점에도 불구하고, 보통 전입신고를 좀 늦게 하거나 전입신고를 하더라도 확정일자는 안 받는 경우가 있습니다. 요즘은 인터넷 전입신고가 가능해서, 바쁜 직장인의 경우 집에서 전입신고를 하기 때문입니다. 반면에 확정일자는 해당 주민센터를 직접 계약서를 들고 찾아가서 받아야 하기 때문에 귀찮음과 안일함으로 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 하지만 꼭 확정일자까지 받아야 합니다. 확정일자가 있고 없는 경우의 차이점은 아래 경매 권리분석 글에서 확인하실 수 있습니다. 

 

※ 확정일자가 있는 경우와 없는 경우의 차이점 (물권과 채권의 차이점)

2022.04.18 - [경매 공매, 부동산 정보] - 부동산 경매 기초 (권리분석이란 & 물권 채권)

 

 

2. 전세권 설정 등기

전입신고와 확정일자를 받아 두는 것으로 불안하여 더 확실히 해 두고 싶다면, 혹은 내가 실제 거주지는 이 전셋집 이더라도 전입신고는 개인 사정 상 못하는 경우에는 전세권 설정 등기를 하는 방법이 있습니다. 또 전세권 설정 등기를 하는 경우의 장단점은 아래와 같습니다. 

• 채권이 아닌 물권이므로 우선 변제권이 있습니다
• 전입신고가 필요 없습니다
• 다른 집으로 이사를 나가야 하는 경우에도 전세권은 살아있습니다
• 신청 절차가 조금 복잡하고 비용이 듭니다 
• 집주인의 동의가 필요합니다
• 계약기간이 만료되었을 때 보증금 반환을 못 받으면, 보증금 반환 소송 없이 바로 임의 경매 청구 가능합니다 (배당요구 필요 없음)

하지만, 전세권 설정 등기를 잘하지 못하는 이유는 바로 수십만 원의 비용과 집주인 동의 때문입니다. 집주인 입장에서는 의무 사항이 아니기 때문에 굳이 동의를 해주지 않으려는 경우가 더 많습니다. 

 

 

3. 임차권 등기 명령

집주인이 전세권 설정 동의를 해주지 않으면 다른 방법이 있습니다. 바로 임차권 등기 명령입니다. 세입자 입장에서 이사는 가야 하고, 보증금을 돌려받지 못한 채로 이사를 나가고 전출을 해버리면, 대항력이 사라지기 때문에 임차인의 권리를 보호받지 못합니다. 그렇기 때문에 임차권 등기 명령을 꼭 해두고 이사 나가야 하는데요, 장단점은 아래와 같습니다. 

• 임대차 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때만 가능합니다 
• 임차권 등기명령 허가가 나온 후에는 자유롭게 이사 나갈 수 있습니다
• 집주인의 동의가 필요 없습니다
• 지급명령 신청을 한 후에 결정문을 수령해야, 강제 경매집행 후 내 보증금 회수가 가능합니다

 

4. 전세금 반환보증보험

위에 설명한 제도를 활용해서 내 전세보증금을 보호받을 수는 있지만, 내용증명도 보내야 하고 소송하더라도 수개월의 시간이 걸립니다. 거기다, 100% 다 돌려받는다는 보장도 없으니 손해배상 청구소송까지 해야 할 수도 있습니다. 이러한 단점들 때문에 주택도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세금 반환보증보험을 가입하면 좋습니다. 안심 전세자금 대출을 받으시는 분들은 안심 전세보증금 반환보증보험을 가입하시면 됩니다. 

 

 

이러한 보증상품들은 전세 계약 종료 시 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 보증금을 돌려주지 않을 때에, 세입자에게 보증 공사에서 대신 돈을 내주고 집주인에게 추가로 이자를 청구하여서 받아내는 제도입니다. 전세계약을 체결하고 나서 세입자가 보증보험 가입을 하면, 집주인에게 보증가입 사실 및 전세금 채권 양도 통지를 합니다. 

 

2017년까지는 집주인의 동의가 필수였지만 2018년 2월부터는 집주인의 동의를 받지 않아도 됩니다. 또한, 전세보증금 한도도 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원으로 상향 조정되어서 현실적으로 개선이 되었습니다. 만약 내가 원룸에 들어가는 경우에도 다가구주택 선순위 채권 한도가 80% 인정되므로, 이전에 잡혀있는 은행 근저당과 이전에 들어온 세입자의 보증금을 합한 것이 80%라 할지라도 보증보험에 가입할 수 있습니다. 

 

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참고로 확정일자는 보통 전입신고와 동시에 진행하며, 이후에라도 언제든지 계약서를 가져가서 확정일자 도장을 받으시면 됩니다. 확정일자의 효력은 익일 0시부터 발생합니다. 반면에 전세권 등기는 내가 신청하는 동시에 효력이 발생하고, 임차권 등기 명령은 지급명령 신청 후 내가 결정문을 수령하는 시점에 효력이 발생합니다. 

 

주의사항이 있습니다. 확정일자는 계약기간 만료 후에도 이사를 나갈 수 없고 다른 곳에 전입신고도 하면 안 됩니다. 가장 기본적이고 간단한 방법인 반면에 이러한 점은 주의하셔야겠죠. 

 

전세권 설정 등기는 실거주를 할 필요도 없고 전입신고도 할 필요가 없으니, 전세계약 만료 전에 보증금을 돌려받지 못할 경우에는 전세권 설정 등기를 해두고 다른 곳으로 이사 및 전입신고를 하면 됩니다. 이 경우에는 아직 전세계약이 만료되지 않았기 때문에 임차권 등기 명령은 받을 수 없습니다. 

 

하지만, 계약이 만료되었는데도 악덕 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 내가 다른 곳으로 이사 및 전입신고를 해야 한다면 임차권등기 명령을 신청해서, 결정문을 받은 후에 이사 나가셔야 합니다. 

 

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이런 복잡한 경우를 왜 알아야 할까요? 살면서 무조건 100% 한번씩은 찾게 되는 정보이기 때문입니다. 예를 들어, 이사를 하면서 전입신고와 확정일자를 받았다고 칩시다. 이 경우 대항력과 확정일자가 확보되었으므로 내 전세자금은 어느 정도 안전합니다. 하지만, 경매 신청해서 배당까지 가는데 시간이 1년 넘게 걸리고 100% 다 받을 수 있는 것도 아닙니다. 답답하죠. 

 

다른 예를 들어볼까요. 내가 은행에서 전세자금 대출을 받아서 이사를 들어갔습니다. 전세 계약기간 만료가 3월인데 그전에 1월 초에 아파트를 하나 자가로 구매를 하면 어떻게 될까요? 자기 돈 현금으로 다 잔금을 내는 사람은 거의 없습니다.  내 집 마련 디딤돌 대출 이든 주택도시 기금이든, 아파트 대출을 받아야 합니다. 이 경우 대출조건 중에 하나가 바로 새로 산 신규 아파트 대출 실행 후 잔금 치르는 순간 바로 전입신고를 해야 한다는 점입니다. 이렇게 되면, 새집에 전입신고를 하는 순간 지금 살고 있는 전셋집의 보증금에 대한 대항력 및 우선변제권이 사라집니다. 이사 나가는 즉시 기존 전세자금 대출 또한 전액 갚으라고 연락이 오겠죠. 

 

 

또 다른 경우도 있습니다. 생애 첫 주택 구매 시 취득세 100% 감면 혜택을 받을 수 있는데요. 조건 중 하나가 이사 후 3개월 이내에 전입신고를 해야 한다는 점입니다. 만약 1월 1일에 새 집의 아파트를 등기 진행했으면 3월 31일까지는 전입신고를 무조건 해야 합니다. 기존 전세 아파트 계약 만료가 3/15일이라 집주인에게 연락을 했더니 4월 1일이 되어야 전세금을 돌려줄 수 있다고 합니다. 어떻게 해야 할까요? 그냥 집주인을 믿고 이사 나가면서 점유 조건도 해지되고 다른 곳으로 전출해 나가면 되는 걸까요? 집주인이 4월 1일이 되었는데도 안 준다고 하면 그때는 정말 답 없습니다. 집주인의 확인서도 받아놓고 통화 녹음도 해놓았다고요? 법적으로는 아무런 효력이 없습니다. 등기가 최고입니다. 

 

이때 바로 집주인에게 양해를 구하고 전세권 설정 등기를 해야 합니다. 집주인과 함께 법원 등기소에 가서 셀프로 하셔도 가능합니다. 법무사 비용 20~30만 원 절약할 수 있겠죠. 

 

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이렇게 권리분석을 정확히 할 수 있는 사람은 임차인으로써 그리고 임대인으로써의 권리와 의무를 정확히 행사할 수 있습니다. 법 위에 잠자는 이는 보호받을 수 없습니다. 학교 공부 잘하고 성적 잘 나오는 거 정말 아무것도 아닙니다. 이런 살아있는 부동산 공부가 정말 중요한 부분입니다. 애써서 벌어놓은 돈 한 번에 날아가는 수가 있으니까요.