[부동산 경매] 경매의 장점과 단점

부동산 자산을 원하시는 분 들은 한 번쯤 경매 혹은 공매 투자를 들어본 적이 있을 것이다. 보통 부동산 경매의 위험성 때문에 선뜻 도전하기 힘들다. 하지만 경매의 장점과 단점을 잘 따져보고 공부한다면 이 또한 부동산 수익 파이프 라인의 한 방법이 될 수도 있다. 

경매의 장점

1. 가격이 저렴하다 

경매의 가장 큰 장점은 부동산을 비교적 저렴하게 구입 가능하다는 점이다. 어떤 재화든지 간에 싸게 사서 비싸게 파는 게 기본이라고 볼 수 있다. 경매는 기본적으로 최초 감정가에서 한 번 유찰될 때마다, 법원에 따라 20%~30% 까지 가격이 떨어지게 된다. 시세보다 저렴하게 부동산 매입이 가능한 것이다. 예를 들어, 전세가 정도에 낙찰을 받아서 전세와 매매가 갭만큼 안전마진을 가지고 들어갈 수 있다. 

2. 부동산 사기를 당하지 않는다

두 번째로 경매의 장점으로 말하고 싶은 것은 부동산 사기를 당할 위험이 없다는 점이다. 필자는 공인중개사와 투자자 등이 서로 짜고 부동산 사기 치는 것에 당해서 아파트 한채 값에 해당하는 투자금을 날린 적이 있다. 사기를 당하면 멘털이 나가기 때문에, 일상생활이 망가지고 몇 년간 소송을 하더라도 돈을 받을 수 없는 경우가 많다. 제일 중요한 건 인생의 좋은 시절 몇 년을 날려 버린다는 점이다. 

 

경매의 경우 아예 거래 당사자가 법원, 즉 국가 이기 때문에 이렇게 공인중개사들의 장난에 놀아날 경우의 수가 0% 라고 보면 된다. 

 

경매의 단점

1. 시세보다 비싸게 살 가능성

부동산 경매는 기본적으로 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰을 받아간다. 또한, 현재 법원 경매에 나온 물건은 실질적으로 대략 1년 정도 전의 감정가로 나오는 경우가 많다. 만약 6개월~1년 전의 가격이 현재 시세보다 높았다면, 감정가 자체가 높게 잡힌 것이다. 따라서, 부동산 하락장에는 먹을 것이 많지 않고 오히려 비싸게 낙찰받을 위험성이 있다. 

2. 입찰 보증금 몰수 가능성

경매에 참여하기 위해서는 감정가의 10%에 해당하는 금액을 입찰 보증금으로 내야 한다. 만약, 권리분석 등을 제대로 하지 않고 문제가 있는 물건에 입찰을 했다면, 취소가 되지 않고 입찰 보증금은 몰수되어 돌려받을 수 없다. 단, 패찰 했을 경우나 법원 서류상의 하자 등의 정당한 이유가 있다면 다시 회수 가능하다. 

3. 권리 분석의 어려움

부동산 경매에서 가장 어려운 부분은 바로 권리 분석이다. 권리관계가 어렵지 않은 일반 물건은 수익내서 먹을 게 없고, 특수물건 (지분경매, 유치권, 선순위 세입자 등)의 경우에는 해결하기만 하면 수익이 크지만 권리분석도 어렵고 리스크가 크다. 

4. 소요시간이 오래 걸림

일반 매매로 부동산을 살 경우에는, 공인중개사 입회하에 서로 잔금 일자나 입주일자 등만 맞추면 된다. 하지만, 부동산 경매의 경우 집에 살고 있는 사람을 내보내야 한다. 이 명도 절차에 비협조적이라면, 명도소송까지 해야 하기 때문에 일반 매매보다 훨씬 오랜 기간이 걸린다고 생각해야 한다. 거주자를 내 보낼 때까지, 그동안의 대출이자 비용이라던지 신경 쓰는 시간, 내가 받을 스트레스까지 고려해서 입찰을 하자. 

 

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그럼에도 불구하고, 부동산 경매는 한 번 배워두면 평생 활용할 수 있는 재테크 방법이기 때문에 나이와 상관없이 도전해 볼 수 있는 분야이다. 당장 수익일 내겠다는 욕심보다는, 매년 한채 씩 묻어둔다고 생각하면 마음 편하다.