부동산 경매 기초 (권리분석이란 & 물권 채권)

부동산 경매 재테크를 시작하면서, 제일 기초적으로 공부해야 할 것은 바로 권리분석이다. 법적인 유권해석이 들어가기 때문에 경매에서 가장 까다로운 부분이기도 하다. 하지만, 권리분석이 경매의 시작과 기초이기 때문에 물권 채권 간의 관계부터 정리해 보려 한다. 

권리분석 이란?

부동산 물건에 입찰하기에 앞서, 해당 부동산의 법률적 하자와 경제적 하자를 사전에 따져 보는 것이 부동산 권리분석이다. 사실 굳이 경매뿐만 아니라, 일반 부동산 매매에서도 해당되는 사항이지만 유독 경매에서 더 중요하게 여겨진다. 

 

부동산 등기 란?

모든 부동산 자산에 대한 권리는 정식 등기를 함으로써 효력이 발생한다. 해당 부동산을 새로 구입할 때도 등기를 해야 하고, 그 부동산을 담보로 대출을 받을 때도 은행권에서 이 부동산에 등기를 한다. 즉, 부동산 등기 란, 부동산에 대한 권리 사항을 법적으로 등기부에 기재해 놓는 행위 자체를 의미한다. 

 

경매에서는 등기되어있는 권리들 간에 우선순위를 따져보고, 해당 경매에 의해 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 구분해 내야 한다. 소멸되는 권리는 경매 입찰 시에 신경 쓸 필요가 없지만, 소멸되지 않는 등기부 상의 권리는 낙찰자가 떠안아야 하는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 즉, 권리분석이 경매의 시작이자 제일 중요한 부분이라고 할 수 있다. 

 

1. 물권과 채권

부동산에 대한 권리는 크게 물권과 채권 두 가지로 구분할 수 있다.

 

물권

물권은 특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하는 권리이다. 물권은 우선적 효력 & 소급적 효력을 가지고 있으며, 민법은 제삼자에게 손해를 주지 않기 위해서 '물권 법정주의'를 채택하고 있다. 

• 용익물권 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권 
• 담보물권 : 유치권, 질권, 저당권 
• 점유권

채권

채권은 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리이다. 

• 채권자가 채무자에게 특정 행위를 요구할 권리
• 채무이행을 회피하기 위해 재산처분을 못하게 할 권리 등
• 압류, 가압류, 가처분, 임차권 등

중요 포인트는 전세권은 물권에 해당하고, 임차권은 채권에 해당한다는 점이다. 물권과 채권 사이에 우선순위에 대해서 알아보자. 

1) 물권이 여러 개 일 때 우선순위 

-. 물권이 여러 개 일 경우에는 등기설정일의 설정 순서에 따른다. (순서대로 배당)

2) 채권이 여러 개 일 때 우선순위 

-. 상대방에 대한 청구권으로, 시간 전후 상관없이 평등한 지위 갖는다. (안분배당)

3) 물권과 채권 사이의 순위 

물권은 성립 시기와 상관없이 채권보다 우선한다. 예를 들어, 아파트에 임차권을 먼저 설정했고 이후에 은행의 근저당권이 설정되었다고 하자. 이 집이 경매에 넘어가면 은행의 근저당권이 우선 배당을 받고 나머지 금액이 남으면 임차권자가 받아간다. 저당권은 물권이고 우선변제권이 있기 때문이다. 

 

단, 예외가 있다. (뭔가 공부를 깊이 할 때, 항상 이 예외라는 것이 튀어나온다)

• 가등기 채권 : 가등기 채권이 후에 본등기가 되면 채권이 아니라 물권으로 변하게 되는데, 이 본등기의 순위는 앞에 미리 해둔 가등기의 순위를 따르게 된다. 그래서 이 가등기 채권이 물권보다 우선하는 경우가 생기기도 한다. 
• 등기된 임대차 : 주민등록을 마친날과 이사 들어간 날 (점유 한 날), 그리고 확정일자를 받은 날짜를 확인할 수 있는 서류가 있으면, 세입자(임차인)가 등기를 할 수 있다. 
• 우선변제 가능한 임대차 : 세 들어 사고 있는 세입자 중에서도, 집 담보로 돈을 대출해준 은행이나 다른 사람보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 임차인이 있다. 이런 경우, '대항력 있는 임차인'이라고 부른다. 대항요건 (전입+점유)과 확정일자를 가지고 있는 임차인은 경매나 공매에 집이 넘어가면, 주택임대차 보호법에 의거하여 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다. 

 

 

경매 중인 부동산에 살고 있는 임차인 이 어떤 경우인지에 따라 경매절차에서 순위가 달라진다. 아래 내용을 자세히 읽어보고 내 경우 어떤 조건에 해당되는지 확인해 보자. 

 

1. 확정일자 없이 대항력만 있는 임차인 (전입신고와 점유만 하고 있는 경우)

• 확정일자가 없으므로 우선 변제권이 없다. 그렇기 때문에, 세 들어 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다고 연락을 받았을 때 전월세 보증금에 대해서 배당요구를 하더라도, 한 푼도 받을 수가 없다. 
• 다만, 대항력은 있기 때문에 경매 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있고, 낙찰자가 이 사람의 전세보증금을 돌려주어야 한다. (경매 권리 분석 시에 대항력 있는 임차인은 일단 피하는 게 좋다)

 

2. 확정일자 있는 대항력 있는 임차인 (전입신고와 점유, 그리고 확정일자 까지)

• 전입신고+점유+확정일자, 이 세 가지가 다 있는 경우이다. 임차권은 원래 채권으로 보지만, 이런 경우에는 물권화 된 채권으로 보고 다른 저당권 물권 보다 순서가 빠르다면 우선하여 변제받는다.
• 이 경우, 세입자(임차권자)가 배당요구를 하면 아무 문제없이 경매 낙찰 금액에서 배당받아가지만, 배당요구를 안 하면 낙찰자가 인수하여 전세보증금을 돌려줘야 한다.  
• 하지만, 이 세 가지가 다 있는 경우더라도, 앞서서 집 담보로 은행 대출을 받고 은행이 저당권을 잡아 놓은 게 있다면, 순위가 밀려서 은행이 우선적으로 1순위 배당받아가고, 2순위로 전세보증금을 배당받아 갈 수 있다. 

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자, 여기까지 부동산 경매 기초인 권리분석, 그리고 물권과 채권의 관계에 대해서 알아보았다. 경매 공부를 해야 하는 이유는 단지 저렴한 금액으로 낙찰을 받기 위해서가 아니다. 바로 전세입자로서 임차권 행사를 할 때, 전입을 했는지 여부와 확정일자를 받았는지 여부 그리고 점유를 실제로 하고 살고 있는지에 따라서 수천만 원에서 수억에 하는 내 재산을 지키거나 날려버릴 수 있기 때문이다. 

 

사회초년생의 경우에는 이런 사실을 모르고 함부로 친구 집으로 주소를 옮기거나 확정일자를 받지 않았다가 원룸 보증금을 날리는 경우도 주변에서 봤다. 본인은 정말 억울할 수 있지만 결국 내가 법을 잘 모르고 무지해서 소중한 재산을 날리게 되는 것이다.

 

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다. 권리가 있더라도 적극적으로 권리를 지키기 위해서 행동해야 한다. 이게 바로 자본주의 시장에서 우리가 경매 공부를 해야 하는 이유다.