대항력 있는 임차인 (전입신고 주소 오류 및 가족명의 전입)

인터넷으로 온라인 전입신고가 가능해지면서 주소 입력을 잘못한 경우가 많이 생기고 있습니다. 초반에는 무려 연 20만 건의 주소 오류가 생겼다고 하네요. 전입신고가 중요한 이유는 세입자의 대항력 발생 여부를 확정 지을 수 있는 부분 이기 때문입니다.  

전입신고 주소 실수 때문에 보증금이 날아간다? 

자가 소유를 제외한 모든 집에는 세입자가 들어와 살게 됩니다. 그리고 우리나라 특유의 전세제도 때문에 한 두 푼이 아닌 몇천만 원에서 몇억에 해당하는 큰 금액을 보증금으로 임대인(집주인)에게 줍니다. 그렇다면 이사 나올 때 당연히 내 전세보증금을 100% 다 반환받을 수 있는 걸까요? 그럴 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 만약, 당연히 다 돌려받을 수 있다고 생각하셨으면 너무 순진하신 겁니다. 

 

우리나라의 주택임대차 보호법은 세입자의 권리를 보호하기 위해서 만들어졌습니다. 세입자는 '대항력'이 있는지 없는지 유무가 가장 중요합니다. 대항력 이란, 세 들어 살던 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 중간에 바뀌는 등의 문제가 생겼을 때, 자신의 권리를 지키기 위해 타인에게 '대항'할 수 있는 권리입니다. 그렇다고 무조건 모든 세입자에게 대항력을 줄 수는 없겠지요. 임대인(집주인)도 본인의 집에 대한 권리가 있으니까요. 

1. 대항력의 조건 : 주택인도 + 전입신고

기본적으로 세입자가 대항력을 가지기 위해서는 주택 인도와 전입신고라는 두 가지 조건을 모두 충족시켜야 합니다. 즉, 실제로 그 집에 들어가 살아야 하며 서류상으로도 전입신고를 완료해서 행정 상 주소도 세 들어 사는 곳으로 되어 있어야 합니다. 이사 나오거나 다른 곳으로 전입신고를 해버리면 대항력이 사라집니다. 

 

2. 대항력의 효력 발생 시기

가끔 헷갈리거나 문제가 되는 것이 바로 대항력의 효력이 어느 시점부터 발생되느냐 하는 것입니다. 대항력의 효력 발생 시기는 다음날 0시 0분입니다. 예를 들어, 1월 1일에 이사 들어가서 전입신고 역시 당일날 바로 했다면, 다음날 1월 2일 0시 0분에 대항력이 발생합니다. 

 

여기서 문제가 발생하는데요, 만약 같은 날에 집주인이 세입자 몰래 은행 대출을 받고 근저당권 설정을 하면 어떻게 될까요. 이 경우에는 근저당권 설정한 은행이 선순위 권리자가 됩니다. 왜냐면 대항력은 다음날 효력이 발생하지만, 근저당권은 그날 바로 효력이 생기기 때문입니다. 근저당권이 빠르죠.

 

3. 우선변제권 조건 : 주택인도 + 전입신고 + 확정일자

이런 경우, 세입자의 보증금 지키는 방법이 한 가지 더 있습니다. 바로 우선변제권입니다. 우선 변제권 조건은 확정일자까지 받아야 한다는 점입니다. 확정일자가 있고 없고의 차이는 바로 경매 시에 배당에 참여할 수 있느냐 없느냐의 차이입니다. 확정일자를 받아서 우선변제권을 가지게 되면, 후순위권리자 보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

4. 대항력 존속 혹은 소멸

실생활에서는 여러 가지 경우의 수가 있어서 나의 대항력이 존속되어 살아있는 건지 없어진 건지 헷갈리는 경우가 있습니다. 그러한 경우를 살펴보겠습니다. 

 

-. 배우자나 가족 이름으로 전입신고한 경우 

계약은 남편 이름으로 했는데 사정상 아내 이름으로 전입신고한 경우도 있습니다. 이 때는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라서, 배우자 및 자녀 가족의 주민등록도 포함되기 때문에, 점유보조자인 가족의 전입도 대항력을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 

 

-. 전출 후에 다시 재 전입신고 한 경우

사정상 잠시 주소를 다른 곳으로 옮겼다가 다시 돌아오는 경우입니다. 이 경우에는 대항력이 없어집니다. 대항력의 유지 요건 자체가, 계속해서 그곳에 거주를 해야 하며 동시에 전입신고도 계속 유지되어야 합니다. 만약 내가 잠시 주소를 뺐을 때 은행에서 돈을 대출받고, 근저당을 잡아버린다면 나는 그 은행보다 후순위로 밀리게 됩니다. 경매 넘어갔을 때 돈을 받을 수 없겠죠. 

 

-. 주소를 잘못 기재한 경우

만약 전입신고 시에 주소를 잘못 기재한 사실을 알게 된다면, 실제 점유하고 있는 곳과 지번이 일치하지 않습니다. 대항력이 없는 것이죠. 최대한 빨리 정정해야 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 실생활에서 아파트나 단독주택의 경우에는 주소 문제가 거의 발생하지 않습니다. 하지만, 다가구 주택이나 다세대 주택의 경우는 다릅니다. 

• 다가구주택의 경우에는, 호수 별로 구분해서 별도 등기하지 않고 그 집의 소유자가 한 명입니다. 그렇기 때문에 주택의 지번까지만 기재하면 충분합니다. 편의상 구분해 놓은 호수 가지 기재할 의무가 없습니다. 즉, 다가구주택 세입자는 지번까지만 적으면 호수를 적지 않더라도 대항력이 발생합니다. 
• 다세대주택의 경우에는, 대항력을 인정받기 위해서 주택의 지번 및 동, 호수까지 기재하여야 합니다. 지번까지만 전입신고할 때 적었다면, 대항력이 발생하지 않습니다.  

4. 대항력은 건축물대장 우선

주의하실 점은 만약 실제 주소가 등기부등본과 일치한다 하더라도 건축물대장과 일치하지 않으면 대향력이 인정되지 않습니다. 등기부등본은 단순히 그 집에 대한 소유권이나 권리사항을 기재해 놓은 것이며, 건축물대장은 해당 부동산의 표시에 대한 사항을 확인하기 위한 것이기 때문입니다. 기준은 새로 정정하면 다음날 0시를 기준으로 대항력이 인정됩니다. 

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위와 같이 대항력 있는 임차인인지 여부가 세입자로서의 권리를 지키는 데 아주 중요한 역할을 합니다. 만약 전세계약서 상에 특약사항으로 전입신고 불가하다고 되어있다면, 의심을 해보고 계약하지 않는 것이 좋습니다. 추후 계약기간 만료 시, 전세금 반환이 불가능할 수도 있습니다.