공인중개사 (D-305일) 부동산의 특성

부동산의 특성 부분은 시험에 자주 나오는 부분으로 용어의 뜻을 정확히 알고 각 특성 때문에 부동산 활동에 어떠한 영향과 결과가 생기는지를 이해해야 한다. 공인중개사 시험에서 살짝만 내용을 틀어서 보기의 지문으로 자주 제시되는 편이다. 

 

 

[부동산학개론]

부동산의 특성

토지는 자연적으로 선천적, 본원적, 불변적 특징을 가진다. 즉, 다시 쉽게 말하면, 땅이라는 것은 자연적으로 알아서 생겨나는 것으로써 인위적으로 공중에 갑자기 따로 만들어 낼 수가 없고 그렇기에 천재지변이 아닌 이상 변하지 않고 계속 존재하는 특징을 가진다. 

1) 개별성 

땅은 같은 종류(지목)이라고 하더라도 주변의 지형이나 기타 다른 이유로 인해 땅의 가치가 다 다르다. 예를 들어, 같은 대지라고 하더라도 논밭 앞에 덩그러니 있는 대지와 공장 밀집지역 주거 밀집지역 안에 있는 대지는 가치가 확연히 다를 수밖에 없다. 그렇기 때문에 토지는 하나하나가 개별적인 가치를 가진다. 이러한 토지의 개별성 때문에 토지 시장은 불완전경쟁시장일 수밖에 없다. 만약 검은색 모나미 볼펜을 여러 가게에서 판다면 큰 이변이 없는 한 200~500원 안에서 가격이 매겨질 것이다. 왜냐면 이 집 저 집 다 똑같은 물건을 팔고 있기 때문이다. 하지만 토지, 땅이라는 것은 개별적으로 생김새나 위치에 따라 그 가치가 똑같은 것은 하나도 없으므로 (일물 일가의 법칙 적용이 불가능함) 정상적으로 경쟁을 하기가 힘들다. 그렇기에 불완전 경쟁시장이라고 부르는 것이다. 그래서 개별 토지의 가치를 하나하나 직접 개별분석을 해야 하고 그렇다 보니 주변 땅과 비교를 해야 하는데, 객관적으로 비교하기 위해서 필요한 표준지 선정이 어렵다. 과연 그 동네 어느 땅을 기준으로 잡아야 할지 애매할 때도 있기 때문이다.  

 

 

2) 부증성 

거시적으로 길게 봤을 때, 토지의 양은 변하지 않는다. 증가하는 게 불가능하다는 말이다. 지각변동이 일어나서 갑자기 바닷속에서 땅이 솟아오르면 새로 생길까 혹은 간척지 갯벌을 막아서 억지로 만들지 않는 한 처음 있던 그대로 일 것이다. 땅의 수량이 고정되어 있고 면적 또한 무한히 많은 게 아니다 보니, 어떻게 하면 땅을 100% 다 집중적으로 활용 (집약적 활용) 할 수 있을까 고민하게 된다. 토지의 활용도에 따라 지대(땅 빌리는 값)나 지가(땅의 매매 가격)가 생기게 되고 최소비용으로 최대 효과를, 즉, 최유효이용의 근거가 되는 성질이 바로 부증성이다. 무한하지 않고 한계가 있다 보니 같은 땅이라도 입지 경쟁이 생기고 소유하고자 하는 욕구가 계속 늘어난다. 물리적으로는 인간의 힘으로 억지로 늘리기 힘들다 보니 정부에서는 용도변경(얕은 임야를 전으로 바꿔주는 등)을 통해 경제적 공급을 최대한 하려고 한다. 하지만 그마저도 전국 모든 땅의 용도를 다 바꿔줄 수 없는 노릇이니 결국 토지 공개념을 도입해야 한다는 주장이 생기기도 한다. 땅을 나라 땅으로 공공재로 바꿔 버리자는 개념이다.

3) 부동성 

땅은 알아서 혼자 움직이지 않는다. 그 자리에서 그대로 항상 있기 때문에 볼일 있으면 사람이 직접 땅으로 가야 한다. 부동산 중개사 입장에서는 직접 방문하는 임장활동을 해야 하는 이유이다. 또한 그 지역이 이 땅에 어떤 영향을 끼치는지 지역분석을 해서 땅의 가치를 고려해야 한다. 정부 입장에서는 지방의 부동산은 항상 그 지방에 위치하고 있으므로 그 땅을 근거로 세금을 매겨서 세수입을 늘릴 수도 있다. 이 부동성 때문에 바로 동산(움직일 수 있는 재산)과 부동산(움직일 수 없는 재산)으로 나눠서 구분을 짓게 된다. 

4) 영속성(비 소모성) 

땅은 몇 번 쓰고 나면 없어지는 소모품이 아니다. 영원히 그 자리에서 지속적으로 생산활동을 할 수가 있다. 그렇다 보니 땅은 다른 기계장비나 자동차처럼 감가상각을 해서 가치를 매기지 않는다. 자동차세 고지서를 받아보면 감가상각률이 나와있는 것을 알 수 있다. 하지만 토지보유세 같은 것에는 감가상각률을 따지지 않는다. 땅은 영원한 것이라고 인식하다 보니, 사람들은 상대적으로 땅에 장기투자를 하는 경향이 있다. 또한, 토지는 미래의 수익을 대략적으로 가정하고 그에 따라 현재 가치를 평가하는 수익환원법을 적용할 수 있다. 

 

 

위에서 부동산의 특성, 특히 토지 땅의 특성에 대해서 알아보았다. 그냥 쭉 읽으면 다 이해되는 것 같지만 실제 공인중개사 기출문제에서 지문으로 나오면 많이 헷갈리기 때문에 아래에 지문들을 꼭 읽어보기 바란다. 아래 설명은 다 맞는 말이다. 괄호 안에 정확하게 들어갈 말을 골라낼 수 있는지가 중요하다.

 

 

 

• (부동성) 때문에 부동산 활동이 국지화(지역화)된다
• (영속성) 때문에 토지는 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다
• (부동성) 때문에 토지시장에 외부효과가 발생한다
• 토지의 가치 보존력이 우수한 것은 (영속성) 때문이다
• (개별성)은 토지뿐만 아니라 건물에도 적용될 수 있다
• (부증 성)으로 인해 공간 수요의 입지 경쟁이 발생하기도 한다
• 토지는 (개별성)이 있어서 일물일가 법칙을 적용할 수 없다
• (개별성)으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다