[D-309] 부동산공인중개사 독학 기록 (부동산학개론)

일 년 남은 2022년 제33차 부동산 공인중개사 시험을 위해 인강 및 독학으로 공부 기록을 남기고 있다. 한두 달 하다가 작심삼일이 되어 끝까지 완주할 수 없을까 봐 스스로를 채찍질하려고 함이다. 공인중개사 시험일정이 1년이라고는 해도 살아보니 일 년은 정말 금방 지나가기에 이 방법을 쓴다. 

 

 

 

[부동산의 개념]

1. 복합 개념의 부동산

부동산은 단순히 2차원적인 개념이 아니라, 3차원적인 입체공간으로써 (수평 공간+공중 공간+지중 공간)을 다 감안해야 한다. 또한, 부동산은 법률적, 경제적, 기술적 측면의 복합된 개념으로 봐야 한다. 아래 개념을 구분하는 문제가 나온다.

• 기술적 개념 : 공간, 자연, 환경 (주변 환경과의 관계 고려)
• 경제적 개념 : 자산, 자본, 상품, 소비재, 생산요소 (소비재 이면서 동시에 생산재)
• 물리적 개념 : 토지의 지세, 지반 (유형적 측면)

 

2. 법률적 개념의 부동산

협의(좁은의미)의 부동산은 민법 제99조 제1항에 규정되어있는 토지와 그 정착물을 말한다. 반면에, 광의(넓은의미)의 부동산은 준부동산을 포함한다.

 

※준 부동산이란 등기, 등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정 동산이다. 예를 들어, 법률상의 공장 재단, 광업재단, 어업권, 항공기, 20톤 이상의 선박, 중기, 입목 등은 원래 부동산은 아니지만 등기를 쳐서 공시를 하게 되면 준 부동산으로 인정되어 정상적인 매매, 소유 활동이 가능하다.   

 

• 민법 규정에 의하면 토지소유자는 광업법에서 말하는 미 채굴 광물에 대한 권리를 갖지 못한다
• 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있는 물건으로, 사회 경제적인 면에서 인정되는 물건이다
• 토지에 계속 붙어있지 않으면 동산으로 간주한다
• 임차인의 정착물은 동산으로 간주한다
• 부착된 물건이라도 제거할 때 건물의 기능 및 손실을 초래하지 않으면 동산으로 간주한다

 

3. 부동산 정착물

정착물은 독립정착물(토지와 별개인 부동산으로 간주되는 것)+ 복합부동산(토지의 일부로 간주되는 것)으로 나누어진다. 

※독립 정착물의 종류 : 건물, 명인방법에 의한 수목, 소유권 보존 등기된 입목, 정당한 권원에 의해 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 

 

▶ '명인방법'이란, 지상물을 토지로부터 분리 독립하여 거래하기 위해 제삼자가 명백하게 인식할 수 있도록 외부에서 소유권을 인식하도록 하는 것. 예를 들면, 나무의 껍질을 벗기거나 페인트로 소유자의 이름을 적는다던지 밭에 새끼줄을 두르고 푯말을 세워 두는 등의 관습법상의 공시방법이다. 단순히 땅 주위에 울타리를 치고 그 안에 정원수를 심어 가꾸어 온 사실 만으로는 명인방법이 되지 못한다. 등기와는 달리 완전한 방법이 아니라서 소유권 이전이나 보유의 경우에만 이용 가능하며, 저당권 같은 담보 설정은 불가능하다. 

 

※복합 부동산의 종류 : 법률상은 별개이지만 거래, 이용, 평가 상으로는 함께 취급되는 부동산. 그러므로 감정평가 시 일괄평가를 하게 된다. 예를 들면, 토지와 건물, 산림, 과수원, 공장 등이 해당된다. (토지와 건물이 각각 따로 장부가 있긴 하지만, 매매할 때에는 같이 움직이는 것 을 생각하면 된다)