공인중개사 국승옥 필기노트 (일명, 빨간노트 or 핑크노트)

(D-296) 300일 깨지니 시간이 잘도 간다. 엊그제 구매한 박문각 공인중개사 국승옥 교수님의 빨간 필기노트가 배송되었다. 시키는 김에 이승현 교수 민법도 같이 시켰는데, 부동산학개론부터 먼저 들어봤다. 확실히 어느 부분이 중요한지 알려 주니까 훨씬 편하고 감이 잡히는 것 같아서 좋다. 

 

 

 

국승옥 강의 필기노트

<명불허전 국승옥 교수>

굉장히 신선했던 게, 우리는 보통 책을 사서 공부를 하려고 하면 목차 펴보고 제일 앞에 있는 과목부터 차례대로 공부하곤 한다. 그런데 국승옥 교수 수업을 들어보니 맨 처음 강의를 '투자론'부터 시작하는 게 아닌가. 그중에서도 투자의 현금흐름 분석 부분을 먼저 수업을 하셨다. 관련 용어를 부동산 관련 내용으로 다시 쉽게 설명해주시고 외워야 할 부분 중에서도 세부적으로 어디가 외우기 힘든지 짚어 주셔서 좋았다. 아무 강의 듣지 않고 혼자서 공인중개사 독학을 하려고 하면, 100% 1번 과목부터 보면서 뒤로 갈수록 힘 빠지고 집중력 떨어져서 뒷심 부족으로 더 중요한 부분을 놓쳤을 것 같다. 작년에 2주 동안 급하게 책 사서 독학할 때 딱 내가 그랬다. 앞부분 쉬운 거는 괜히 더 열심히 집중해서 하다가 뒤로 갈수록 힘 빠지고 민법도 해야 하는데 라는 생각이 들어서 제대로 하지 못했다. 경기도 지식 무료 인터넷 강의 듣기 잘한 것 같다. 아참 그리고 인터넷 강의에 보면 강의 자료 pdf 파일이 첨부되어있는데, 국승옥 교수 필기노트 따로 사실 분들은 굳이 출력 안 해도 될 것 같다. 노트에 있는 자료가 어차피 첨부파일이다. 

 

1. 투자론 

1) 투자의 현금흐름 

투자라는 것은 기본적으로 어떤 자산(주식, 금, 채권, 부동산 등)을 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 그래서 기간 말에 즉 보유기간이 지나서 청산을 하게 되면 수익이 생긴다. 그런데 다른 자산들과는 다르게 부동산 투자는 보유하고 있을 때도 현금흐름이 생기는 것이 특징이다. 즉, 보유기간 중에도 월세 수입처럼 현금흐름이 생기고, 보유기간 말에 부동산을 청산했을 때도 현금흐름이 생긴다. 이 중에서 더 중요하고 시험에 자주 나오는 것은, 보유기간 중에 생기는 현금흐름이다. 

 

 

• 가능 총소득 = (임대 가능 호수 x 단위당 임대료) → 공 실없이 100% 올 임대 내놨을 때 내가 받을 수 있는 총소득
• 유효 총소득 = 위의 가능 총소득에서, 공실이나 불량 부채(예_월세 안 내고 도망가는 등)를 제외한 실제로 유효한 소득
• 순 영업소득 = 위의 유효 총소득에서, 영업경비(월세 내놓으면서 드는 유지관리비 등)를 제외한 순소득 
• 세전 현금수지 = 순 영업소득에서, 부채 서비스액(대출원금+이자)을 내고 남는 수익
• 세후 현금수지 = 영업 소득세(월세 받은 금액에 대한 세금)를 내고 남는 세후 수익

 

 

 

 

 

어후 월세 한번 받기도 힘들다. 100% 다 채우는 것도 아니고 공실 감안해서 시작하는데 거기다 경비 빼고 대출이자 내고 세금까지 내고 나야 순수 내 수익이 된다. 거참 돈 벌기 힘들다. 

 

 

 

 

해보니 부동산학개론 하고 민법 하고 차례대로 가는 것보다, 두 과목을 동시에 병행하는 게 나을 것 같다. 왜 예전에 학교 다닐 때 수학의 정석 사면 제일 앞에 1과는 종이가 쌔까매 질 때까지 보는데, 뒤에 2차 함수 뭐 그런 건 새책같이 남아있었는데, 왠지 공인중개사 공부도 딱 그럴 것 같다. 내일부터는 그냥 개론 1강 + 민법 1강 이렇게 같이 진도를 나가야겠다. 

 

 

 

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