(D-289) 국승옥 공인중개사 투자의 현금흐름 분석

지난 시간엔 공인중개사 부동산학개론 중 국승옥 교수의 현금흐름 분석 강의를 공부했다. 먼저, 보유기간 중 현금흐름을 살펴봤는데, 오늘은 기간 말 현금흐름과 기출문제 그리고 시험에 잘 나오는 부분에 대해서 짚어보고 최종 정리를 해보자. 

 

 

 

[부동산 투자의 현금흐름 분석]

부동산 투자를 할 때 현금흐름 분석은 2가지가 있다. 하나는 가지고 있으면서 생기는 보유기간 동안의 현금흐름과 나머지 하나는 마지막에 팔아서 생기는 현금 흐름인 기간 말 현금흐름이다. 말이 좀 어려워서 그렇지 풀어놓고 보면 이해하기에 많이 어렵지는 않다. 이 둘 중에서 더 시험에 잘 나오는 것은 무엇일까. 당연히 첫 번째 1번 보유기간 중의 현금 흐름이다. 어차피 (보유) 기간 말에 다 팔고 나면 은행에 대출 갚고 경비랑 양도소득세 빼고 나면 끝이니 따로 자세히 볼 게 없다. 그러니 보유기간 현금흐름을 더 중요하게 보고 자세히 원리를 이해하자. 

1. 부동산 보유기간 현금흐름 = 부동산 가지고 있으면서 월세 돌릴 때 

지난 시간에 보유 기간 동안의 현금흐름은 아래와 같은 것을 알아보았다. 

 

• 가능 총소득 = (임대 가능 호수 x 단위당 임대료) → 공 실없이 100% 올 임대 내놨을 때 내가 받을 수 있는 총소득
• 유효 총소득 = 위의 가능 총소득에서, 공실이나 불량 부채(예_월세 안 내고 도망가는 등) 제외한 실제 유효한 소득
• 순 영업소득 = 위의 유효 총소득에서, 영업경비(월세 내놓으면서 드는 유지관리비 등)를 제외한 순소득 
• 세전 현금수지 = 순 영업소득에서, 부채 서비스액(대출원금+이자)을 내고 남는 수익
• 세후 현금수지 = 영업 소득세(월세 받은 금액에 대한 세금)를 내고 남는 세후 수익

▶ 이 중에서 공인중개사 시험에 자주 나오는 항목은 바로 위에 진한 색으로 밑줄 그어놓은 3가지 차감되는 항목이다. 

 

1) 영업경비 : 보유하는 동안 내야 하는 재산세(보유세)는포함되지만, 취득세는 포함되지 않는다는 점 중요하다.

2) 부채 서비스액 : 대출금의 (원금+이자=원리금) 둘 다 포함된 금액. 문제에서 원금 얼마 이자 얼마, 따로 나올 때 주의해야 한다. 

3) 영업 소득세 : 이 부분이 좀 까다롭다.  자 우선, 공실 부분을 제외한 유효한 총소득에서 경비를 빼면 순 영업소득이 나오는데, 여기서 대체 충당금을 더하고, 이자와 감가상각비를 빼면 된다. 

 

(순 영업소득+대체 충당금-이자 상각비-감가상각비) 이 금액에서 해당 세율을 곱해서 영업 소득세 세금을 때린다. 

 

대체 충당금은 우리 입장에서는 비용 같은데, 사실 비용으로 잡히진 않는다. 대체 충당금 자체가 결국엔 원룸 옵션(세탁기, 에어컨) 같은 거를 나중에 바꿔줘야 하니깐 미리 일정 부분 떼서 아껴두는 '적립금'같은 거라고 보면 된다. 그러므로 아직 내가 쓰지는 않고 다른 계좌에 모아둔 거라서 지금은 내 호주머니에 있으니까 비용이 아니라, 내 돈이다. 미래의 비용일 뿐 지금 현재는 내 돈이라는 말이다. 그래서 빼지 않고 더해주고, 이제 비용 부분을 빼줘야 하는데 원금과 이자 둘 다 공제해 주는 게 아니라. 이자만 공제해준다. 국승옥 교수님 말로는 그건 뭐 어떤 이유가 따로 있는 건 아니고 그냥 그렇게 하기로 정해진 거뿐이고 논리적 근거가 있지는 않다. 고로 그냥 외우자. 문제에서 이자와 감가상각비는 세금 절세 효과가 있다고 하면 맞는 말이지만, 원리금과 감가상각비는 세금 절세 효과가 있다.라고 하면 틀린 말이다.  

 

 

 

 

 

2. 부동산 기간 말 현금흐름 = 부동산 팔아서 매각 차익 낼 때

위의 1번 항목만큼 자주 나오지는 않지만 보는 김에 한번 정리해 놓자. 어휘가 좀 애매모호하므로 쉬운 용어로 개념만 정리해 놓으면 될 것 같다. 

 

• 순매도 소득 = 부동산 매도 가격에서 - 매도 경비를 차감한 금액
• 세전 지분 복귀액 = 순 매도금액에서 - 미상환 저당 잔금(남은 대출금액)을 빼고, 내 몫(내 지분)으로 되돌아오는 금액
• 세후 지분 복귀액 = 세전 지분 복귀액에서 - 양도소득세를 뺀 나머지 최종 내 수익금액

 

 

 

 

 

강의를 들어보니 주요 내용 요점정리와 그중에서 시험에 잘 나오는 내용을 콕 집어주고 실제로 문제에서 어떻게 나오는지 까지 확인할 수 있어서 아주 좋은 것 같다. 요점정리뿐만 아니라 문제에서 보기 지문으로 나왔던 기출 내용이 따로 정리가 되어있어, 읽으면서 내가 확실히 맞는 말인지 틀린 말인지 가려낼 수 있게 되어있다. 한마디로 우리 같은 공인중개사 수험생 입장에서 시간과 노력을 줄일 수 있도록 아주 잘 정리가 되어있다. 무료 강의인데도 불구하고 퀄리티가 어마어마하다. 1차 시험 준비는 이 무료 강의로 해도 충분할 것 같다. 내가 듣고 있는 사이트는 경기도 지식, 이라고 치면 나온다. 아래 관련 글 링크도 걸어두겠다. 

 

출처: https://boodongsan-story.tistory.com/entry/공인중개사-무료 인강 1-경기도-평생학습포털 [부동산 이야기]

공인중개사 무료인강(1) 경기도 평생학습포털