(D-287) 경기도지식 공인중개사 무료인강 기초강의 4회차

경기도 지식 사이트에서 공인중개사 무료 인강을 듣고 있다. 국승옥 교수님의 부동산학을 듣고 있는데, 오늘은 4회 차 부동산의 특성과 그 파생 현상을 들었다. 충격적인 건 지금 듣고 있는 강의는 그저 '기초강의'고 이후 기본강의와 문제풀이 강의가 따로 또 있다는 것이다.

 

 

 

 

[부동산의 특성과 그 파생 현상]

강의 좀 들었다고 국승옥 교수님의 사투리로 제목이 알아서 음성 지원되는 것 같다. 그만큼 무언가 강의 드고 나면 이상하게 기억에 남는 분이신 것 같다. 우선 이 부분은 28회 시험부터 최근까지 시험에 엄청 자주 출제된 부분이라서 중요하다고 하셨다. 여기서 부동산은 '토지'에 한해서 말한다고 하니 오해하지 말자. 

 

 1. 자연적 특성

부동산 토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성 두 가지가 있는데, 인문적 특성보다는 자연적 특성이 시험에 더 잘 나오니까 이걸 중점적으로 보면 된다. 

 

• 부동성 : 움직이지 않는다는 비 이동성. 동산과 부동산을 구분. 토지의 자연적 위치는 고정되어 있다. 그러므로 토지를 볼 때는 직접 현장에 가는 임장활동을 해야 하고 지역분석을 할 수밖에 없다. 따라서 부동산 토지시장은 지역화 국지화 되기 마련이고, 이에 따라 지방자치단체의 세금 수입의 근거가 된다. (부산에 있는 땅은 당연히 그 세금이 부산시에 납부되야지 서울에 납부할 수는 없지 않은가) 또한, 움직이지 않고 그 지역에만 항상 땅은 고정되어서 존재하다 보니 지역의 외부효과의 영향을 많이 받는다. 주변에 납골당, 쓰레기 처리장 생기면 땅주인은 난리 나기 마련이다. 땅을 들어서 옮길 수는 없으니 그 외부 영향이 어마어마하다. 
• 부증 성 : 땅은 억지로 만들어서 지표면적을 늘릴 수는 없다. (아 물론 갯벌간척지 이런 거 제외) 즉, 억지로 생산이 불가하다 보니 땅 가격이 계속 높아지고, 토지는 집약적으로 알뜰살뜰 이용해야만 한다. 최소한의 땅으로 최대한 이용해야 한다는 최유효이용의 근거가 된다. (여기서 주의할 점 : 물리적으로는 부동산 토지를 공급하는 게 불가능하지만, 용도적으로는 공급이 가능하다. 상업지가 부족하면 농경지를 바꿔서 상업지로 바꿀 수 있다는 말이다)
• 영속성 : 없어지지 않고 영원히 존재하기 때문에, 해가 갈수록 가치가 떨어지는 상황이 발생하지 않는다. 그래서 감가상각을 하지 않는다. 반면에 자동차나 건물 등은 해가 지날수록 가치가 떨어지니 감가상각을 한다. 기본적으로 땅은 영원히 존재하므로 장기적으로 미래 기대이익을 가져와서 현재가치를 매기게 되고, 토지 가격 상승으로 인한 자본이득과 임대차로 인한 소득 두 가지가 가능하다. 
• 개별성 : 토지는 물리적 측면에서 같은 물건이 있을 수가 없다. 바로 나란히 이웃하고 있는 땅이더라도 도로를 접하고 있거나 옆 건물에 의해 일조권의 영향을 받는 등 약간씩은 다 다르다. 그러므로 내 토지를 대체할 수 있는 똑같은 토지는 존재할 수가 없다. 나와 같은 이름을 가진 사람은 수없이 많더라도 이렇게 똑같이 생겨서 같은 일을 하고 같은 목소리를 가진 사람은 존재할 수 없는 것과 마찬가지이다. 그러다 보니, 일물일가의 법칙 (한 가지 종류의 물건에는 한 가지 가격대가 이뤄진다)이 적용되지 않는다. 내 땅이 평당 천 원인데, 바로 옆 땅은 개발구역에 들어가서 평당 10만 원 할 수도 있는 것이다. 가격대 자체가 아예 다르기 때문에 땅은 개별적으로 분석해야 한다. 

 

2. 인문적 특성

부동산은 물리적으로 그리고 자연적으로 더 이상 만들 수 없고, 위치를 마음대로 옮길 수도 없으며, 내 땅은 딱 하나만 개별적으로 존재한다. 그렇기에 가지고 있는 땅을 최대한 효율적으로 이용해야 하는데, 그에 따라 토지의 '용도'는 병합 혹은 분할되면서 필요에 따라왔다 갔다 바뀌게 된다. 사람의 힘에 의해 인위적으로 바꾼다는 것이다. 여기에서 나오는 개념이 '후보지' 혹은 '이행지'라는 용어가 나온다. 이 부분은 후에 다시 알아보도록 하자. 

 

 

 

 

 

 

원래 민법 및 민사 특별법도 같이 동시에 보기로 했는데, 주중에는 하는 일 없이 뭐가 그리 시간이 잘 가는지 솔직히 주말에 인강 쭉 몰아보고 주중에 문제풀이 문제집 따로 돌려야겠다. 하루하루 매일 인강 보겠다는 결심을 지키기가 쉽지 않은 것 같다. 더구나, 아까 서두에서 말했듯이 지금 내가 경기도 지식에서 보고 있는 것은 그저 기초강의 일 뿐이고, 뒤에 서울에서 하는 현강으로 기본강의가 약 일주일 간격으로 또 따로 업데이트되고 있으니, 그건 그거대로 봐야 한다. 자꾸 봐야 할 인강 개수가 늘어나는 것 같다. 무료 인강이라 그나마 다행이라고 해야 할까.