공시지가 1억 미만(이하) 주택 취득세, 양도세, 무주택 기준

작년부터 공시지가 1억 미만에 해당하는 아파트를 구매하는 부동산 투자자가 많아졌습니다. 취득세 중과 때문에 그렇습니다. 공시지가 1억 이하 아파 타의 경우 취득세는 얼마이고 무주택 기준에 해당하는지 확인해 보겠습니다. 

1. 공시지가 1억 이하 주택 취득세 1.1% 

공시지가 1억 이하인 주택(아파트 포함)은 10개를 사더라도 취득세 1.1%만 내면 됩니다. 취득세 중과가 되지 않습니다. 취득세 중과는 2 주택의 경우 조정지역 8%, 비조정지역 1~3% 를 추가로 징벌적 과세가 되는 것입니다. 3 주택부터는 조정지역 12%, 비조정지역 8%의 취득세가 부과됩니다. 4 주택 이상 혹은 법인의 경우에는 무조건 12%의 취득세를 내야 합니다. 말이 8~12%이지 실제로 지방교육세, 농특세 등을 포함하면 최종적으로 내야 하는 세금은 9%~13.4%가 됩니다. 취득세 중과 제도는 이전 정권이 요구하는 방향을 정확히 보여줍니다. 1 주택 이상 사지 말라는 얘기죠. 

 

그렇다면 이러한 취득세 중과 조항을 피해서 투자할 수 있는 방법은 무엇일까요. 부동산은 결국 정부가 인위적으로 막을 수 있는 시장이 아닙니다. 투자자들은 틈새시장을 또 찾아냅니다. 그중 하나가 공시지가 1억 이하 주택이었습니다. 규제지역 안에 있더라도 공시지가 1억 미만 주택은 취득세 중과가 되지 않습니다. 해당 주택은 매수하게 되면 1.1%의 취득세만 내면 됩니다. 이는 1억 미만 주택은 서민을 위한 주택이기 때문에 투기성 주택 매입으로 보지 않기 때문입니다. 그래서, 다주택자의 틈새 투자처로 각광받고 있습니다. 이는 법인의 경우도 마찬가지입니다. 법인 명의로 공시지가 1억 이하 주택을 살 경우 취득세는 1.1%입니다. 다만, 1억 이하 10채를 사고 그 이후에 좋은 물건이 나왔는데 공시지가 1억 이상이라면 그 주택은 무조건 12% 취득세입니다. 아까 위에서 법인은 주택수에 상관없이 취득세 12% 였으니까요. 

 

2. 공시지가 1억 이하 주택 투자 주의점

1) 매수할 때는 공시지가 1억 이하였는데 매도 시 1억을 넘은 경우

내가 주택을 살 때는 공시지가 1억 이하였는데 그 이후에 만약 1억을 넘은 경우는 어떻게 될까요. 양도세 중과가 됩니다. 만약 내 집 5억짜리 1채 + 1억 미만 1채, 이렇게 2채가 있었는데 1억짜리가 공시지가 1억을 넘겨 버리면 '1억 이하 2 주택 양도세 특례'에 해당하지 않고 중과 20%가 추가됩니다. 1억 미만 주택 양도세 관련 내용은 이 글 끝에 따로 정리해 두었습니다. 

 

2) 추후 취득세 완화가 되었을 때 탈출할 수 있을까 

앞으로 몇 년 안에 취득세 완화가 되어 버린다면, 공시지가 1억 미만 주택에 대한 수요가 사라지게 됩니다. 다른 물건을 사는 게 부동산 투자자 입장에서 이득이니까요. 그렇다면 내가 들어간 1억 이하 주택을 받아줄 사람이 없습니다. 탈출이 안된다는 거죠. 큰돈이 물릴 수 있습니다. 들어갈 때부터 이미 어떻게 탈출할지 생각을 해둬야 합니다. 

 

그렇기 때문에 공시지가 1억 미만 주택 구입 시 가장 주의할 점은 바로 입지를 보고 들어가야 한다는 점입니다. 나중에 취득세가 완화되더라도, 학원가 학교 상가 등이 많고 누군가 들어갈 사람이 있는 매물을 사야 합니다. 괜히 저 외곽에 동떨어진 아파트 사시면 안 됩니다. 사실 부동산 세금 문제보다 더 큰 문제는 사줄 사람이 없어서 매도를 못하는 경우입니다. 

 

3) 공시지가 효력 날짜 전에 잔금 쳐야 함

공시지가는 매년 4월에 공시됩니다. 1억 이하 매물 이더라도 그전에 잔금을 쳐야 1억 미만 혜택을 볼 수 있습니다. 다주택자가 1억 이하 주택을 취득한다면 공시지가 발표 전에 잔금을 쳐야 취득세 1%가 됩니다. 

 

 

3. 공시지가 1억 이하 주택은 주택수 미포함 

주거용 오피스텔, 조합원 입주권, 분양권 이 3가지는 원래 주택에 포함되지는 않지만, 취득세 중과 여부를 판단할 때는 주택수에 포함이 됩니다. 단, 2020년 8월 12일 이후 취득분만 취득세 중과 여부 판단 시 주택수에 포함이 됩니다. 그전에 취득하신 것은 취득세 중과 여부를 볼 때 주택수에 포함되지 않습니다. 

 

취득 시 공시지가 1억 이하 주택은 주택수에서 다 제외해 줍니다. 예를 들어 내가 공시지가 1억 미만 주택 10채가 있다고 합시다. 그래도 다 조정지역, 비조정지역 상관없이 주택수에서 제외됩니다. 만약, 1억짜리 10채를 들고 있는데, 5억짜리 주택을 하나 더 사고 싶습니다. 이럴 경우 앞에 1억짜리 10채가 있더라도 주택수에서 제외되기 때문에 무주택이라고 보고 새로 살 5억짜리 주택은 기본세율만 내면 됩니다. 

 

4. 살 때는 좋은데 그렇다면 팔 때는? 

우리나라 부동산 관련 세금은 총 3가지가 있습니다. 취득할 때 내는 취득세, 보유하고 있을 때 내는 보유세, 그리고 마지막으로 내손에서 떠나보낼 때, 팔아넘길 때 내는 양도세가 있습니다. 앞에서 공시지가 1억 미만 주택이 취득세 중과도 되지 않고, 주택수에도 미포함된다고 했습니다. 그렇다면 팔 때 양도세는 어떻게 될까요. 제일 중요한 건 팔았을 때 얼마가 남느냐 이니까요. 

 

양도세 계산을 할 때에는 1억 이하 주택도 주택수에 포함됩니다. 예를 들어, 조정지역에 내가 살고 있는 3억 집이 있고 추가로 조정지역 안에 1억 이하 주택을 샀습니다. 그런데 이 둘 중에서 내가 살던 집이 5억으로 올랐습니다. 올랐을 때 팔고 싶습니다. 하지만 이때 내가 조정지역 안에 1억 이하 주택을 1채 더 가지고 있었기 때문에 2 주택으로 보고 양도세 중과 20%가 추가됩니다. 만약 3억짜리 1채 + 1억 미만 2채, 이렇게 3채가 되면 양도세 중과 30%가 됩니다. 기본 38%에 중과 30%까지 해서 총양도세가 68%가 됩니다. 양도세 세금만 70% 가까이 됩니다. 

 

다만, 위 경우에서 공시지가 1억 미만 포함 2주 택일 때는 1억 미만 주택을 먼저 팔면 일반과세가 가능합니다. 싼 거부터 먼저 팔아야 하는 거죠. 이때 3 주택이라면 해당되지 않으니 최대 2 주택까지만 일반과세 가능합니다. 

 

원래 양도세 계산을 할 때 주택수에서 제외되는 것은 지방에 있는 3억 이하 주택입니다. 즉, 수도권, 광역시, 특별시를 제외한 지역에 3억 이하의 주택은 양도세 계산 시 주택수에서 제외됩니다. 단, 수도권, 광역시, 특별시 중에서도 읍, 면, 지역은 제외 가능합니다. 예를 들어, 거제도 3억, 부산 기장군 3억짜리 주택은 양도세 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다. 

 

 

 

 

지금까지 1억 미만 주택 구입 시 장점과 단점에 대해서 알아보았습니다. 취득세 장점과 양도세 단점이 혼재하고 있기 때문에 이 글을 충분히 읽어보시고 정확한 계획을 세워서 투자 진입하시기 바랍니다.