경매 공매 공유자 우선 매수권

경매 공매 입찰 물건 명세서를 보면 지분 물건이 있습니다. 대지나 건물 전체가 아닌 일부만 나온 물건입니다. 이 경우 나머지 지분에 대한 공유자가 따로 있습니다. 경매에서는 이 공유자가 낙찰 물건에 대한 우선 매수권이 있습니다. 

1. 공유자 란

공유자 란 같은 부동산 물건을 공동명의로 소유하고 있는 사람들을 말합니다. 예를 들어, 부동산 물건을 상속받아서 형제들끼리 공유 지분으로 소유하고 있다가, 형제 중 일부가 본인 지분에 담보를 잡혀서 그 특정 지분만 경매로 넘어가게 됩니다. 또, 부부가 공동 명의로 아파트 매입을 했다가, 이혼을 하게 되거나 특정 이유로 두 명 중 한 명의 지분만 경매에 나오는 경우도 있습니다. 

 

2. 공유자 우선매수권 이란

공유자의 우선매수권은 민사집행법 제140조에 해당됩니다. 매각 부동산의 공유자에게 나머지 지분을 매수할 수 있는 우선권을 주는 제도입니다. 그 우선권이란 매각 기일에 최고 매수 신고 가격이 결정되면 공유자는 그 가격과 동일한 금액으로 본인이 매수할 수 있는 권한입니다. 만약 입찰자가 아무도 없었다면 매각 기일에 최저가로 본인이 매수할 수 있습니다. 

3. 공유자 우선매수권 신청 방법

민사집행법 제140조 1항을 보면 공유자는 매각 기일까지 우선 매수 신고를 할 수 있다고 규정을 하고 있는데 정확한 시점은 경매 사건에 매각 절차가 종료되는 때를 의미합니다. 따라서 매각 기일 전에 신청할 수도 있고 매각 기일 당일날 법원에서 개최하는 순간에 신청할 수도 있습니다. 보통은 매각 기일에 집행관이 "공유자 우선 매수 신청하실 분 있으십니까"라고 물어보면 공유자는 "네 제가 신청하겠습니다."라고 말하면 됩니다. 반대로 매각 기일 전에 신청하는 경우는 매각기일 전에 미리 '공유자 우선매수 신고서'를 제출하면 됩니다. 이 경우는 다른 입찰 예정자들이 해당 물건에 들어오지 말고 입찰을 포기하라는 간접적인 의사 표시로도 볼 수 있습니다.

 

4. 공유자 우선 매수권의 악용

공유자 우선 매수권 제도를 악용하는 경우도 있습니다. 첫 번째 경우는, 외부인이 1~2평 정도의 지분만 미리 비싸게 매입했다가, 다른 지분이 경매에 나올 때 '공유자 우선 매수권'을 활용하여 공유물 전체를 가져가는 경우입니다. 두 번째는 전원주택 단지 진입로의 공유지분을 보유하고 있다가, 단지 내 주택이 경매로 나오면, 낙찰자가 1등으로 낙찰받고 나면 현장에서 공유자 우선 매수권을 행사하여 저렴히 받아가는 경우입니다. 

 

반대로, 입찰자가 불리한 면도 있습니다. 입찰자가 물권 분석, 권리분석, 임장 까지 해서 1등으로 낙찰되더라도 공유자 우선매수권 행사를 하게 되는 경우 낙찰 부동산을 뺏기게 됩니다. 그래서 지분 물건은 유찰이 많이 됩니다. 계속 유찰이 되면 가격은 하락하게 되고 채권자들은 본인이 이 부동산을 담보로 대출해 준 금액을 보호받지 못합니다. 

그래서 법에서는 공유자들의 폐단을 막기 위해서 공유자 우선 매수권은 1회만 허용하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 다수의 공유자들이 담합을 해서 한 명씩 한 명씩 공유자 우선 매수 신청을 했을 경우에는 계속 유찰이 될 수도 있습니다. 이게 정상적인 방법은 아니지만 이 법의 테두리 안에 들어오기 때문에 법적인 문제는 없습니다. 

 

5. 공유자 우선 매수권 주의사항

공유자는 동일한 입찰 보증금을 준비해야 합니다. 보증금이 없거나 우선 매수 신청 자체를 이해를 못 했거나 특별한 사유로 법원에 참석하지 못하면 공유자 우선 매수 신청을 못합니다. 

6. 공유자 우선 매수 신청 불가능한 경우

1) 공유물 분할을 위한 경매에서의 공유자 

이미 한 번 경매에서 낙찰받은 지분권자가, 나머지 공유물 전체에 대해서 분할경매(형식적 경매)를 하는 경우 에는 공유자 우선 매수신청을 할 수 없습니다. (99마 5871 결정) 예를 들어, 공유 지분을 제가 경매로 낙찰 받은 후에 나머지 다른 지분권자에게 내 지분을 사라고 제안을 합니다. 하지만 상대방이 협상에 응하지 않게 되면 저는 다시 공유물 분할 경매를 신청하게 됩니다. 이 경우 상대 지분권자는 우선 매수 신청을 할 수 없습니다. 

 

2) 일괄매각으로 진행이 되는 경매 절차에서 그 부동산 중 일부에 대한 공유자

여러 지번이 있는 토지를 일괄 매각하거나, 다세대 건물 전체가 일괄 경매가 나온 경우, 혹은 주택 여러 채가 일괄로 경매에 나오는 경우에는 일부의 공유자가 부동산 전체에 대해서 공유자 우선 매수신청을 할 수 없습니다. (대법원 2006.3.13. 2005마 1078)

 

3) 구분소유적 공유관계에 있는 공유자 

구분 소유적 공유관계란, 1개 필지 토지 중 위치나 평수가 특정되어 구분됨에도 불구하고, 나눠서 소유권 등기를 하지 않고 합쳐서 공유지분으로 등기를 해 놓은 경우입니다. 즉, 겉으로 봤을 때는 땅 2개 + 집 2개로 보이는데, 등기부등본 상에는 땅 1개 + 집 2개로 등록을 해 놓은 경우입니다. 

 

4) 집합건물에서 구분소유자의 대지권으로 그 부지에 공유지분으로 등기된 경우

집합건물(아파트)의 대지는 대지권 일부 지분으로 공유되는 것이 관례입니다. 따라서 아파트 일부 호수가 경매에 나온 경우 공유자 우선 매수 신청권을 사용할 수 없습니다. 

5) 공유자 우선매수권을 이미 행사하여 소멸된 경우

공유자 우선매수권은 1회만 사용 가능합니다. 우선 매수신청서를 미리 제출했는데 입찰자가 없을 경우 신청서를 낸 공유자는 최저 매각 가격에 매수를 할 수 있습니다. 만약 이를 매수하지 않으면 공유자 우선 매수권은 이미 사용된 것으로 간주됩니다. (민사 집행규칙 76조)

 

이때 경매 입찰자는 차순위 매수인 신고를 하고, 보증금을 찾지 않은 상태에서 이의 제기를 하셔야 합니다. 이의 신청이 받아들여지지 않으면 불허가 신청이나 매각 허가 결정 취소 신청을 해야 합니다. 반드시 보증금을 받지 말고 차순위 매수인 신고를 한 상태에서 이의 제기하셔야 합니다. 

 

6) 물상보증인 

소유자가 채무자가 다를 경우, 본인 소유의 부동산을 채무자 대신 보증으로 제공한 사람이 물상보증인입니다. 이 물상보증인이 경매신청을 당한 부동산을 공유로 소유하고 있었다면 입찰에 참가는 가능하지만 공유자 우선 매수 신청을 할 수는 없습니다. 

 

7) 채무자의 상속인

만약 아버지+어머니 반씩 지분을 가지고 있던 집이 있다고 합시다. 아버지가 돌아가셔서 반만 자식들에게 상속이 되었습니다. 이 상속받은 아버지 땅 절반 부분이 경매로 넘어간다면 상속인인 자식들은 공유자 우선 매수권이 없습니다.