점유취득시효 제도, 20년 버티면 남의 땅도 내땅

우리나라 민법 상, 20년만 남의 땅에서 버티면 내 땅이 되는 제도가 있습니다. 바로 점유취득시효라는 제도입니다. 실제로 어떤 경우에 해당되는지 알아보겠습니다. 

20년간 남의 부동산을 점거하여 사용하면 소유권이 이전된다고 하는데,
시골에 증여받은 집을 어떻게 해야 할까요?

 

자본주의 사회에서 주인이 있는 땅을 타인이 20년간 점유했다고 해서 소유권을 뺏어 간다는 것이 가능할까요. 안타깝게도 민법 245조 에는 점유취득시효 규정이 있습니다. 과연 어떠한 기준인지 알아보겠습니다. 

 

1. 점유취득시효 란? 

 

1) 토지 점유취득시효 

본인의 소유 의사로 평온하게, 즉 폭력을 쓰지 않고, 공공연 하게 누구라도 알 수 있게 드러내 놓으면서 부동산을 점유하는 자는 20년이 지나면 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 이 경우에라도 반드시 등기가 필요합니다. 단순 점유만 하고 있으면 안 되고 등기도 꼭 해야 합니다. 

 

그렇다면 토지를 20년간 점유하고 있었다는 증명을 어떻게 할 수 있을까요. 민법 제198조에 따르면, 전후양시에 점유한 사실이 있으면 점유를 계속한 것으로 봅니다. 전후 양 시란, 이전과 이후의 두 시점을 말합니다. 점유를 시작한 날과 점유를 종료한 날에 해당 토지를 직접 너무 유하고 있었음을 증명하면 됩니다. 20년간 그 사이의 점유를 반드시 직접 증명할 필요는 없습니다. 

 

하지만, 시골에 주인 없어 보이는 땅에 내가 농사를 지은 지 15년이 되는 해에 땅 주인이 바뀌어서 나에게 연락이 왔다면, 취득시효는 다시 원점으로 돌아갑니다. 땅 주인이 바뀐 날부터 다시 20년을 채워야 합니다. 

 

2) 등기부 취득시효 

등기부취득시효 란, 부동산의 소유자로 등기를 한 사람이 10년간 소유 의사를 가지고 평온, 공연하게 선의로 과실없이 그 부동산을 점유하면 소유권을 취득하는 제도입니다. 사실, 이미 등기를 했다는 점이 땅 주인이 된 것이 아닌가 하는 의문이 생깁니다. 하지만, 등기가 되어있다고 해서 소유권을 취득하는 건 아닙니다. 적법하게 절차에 따라 소유권을 취득했으면 소유권자입니다. 하지만 서류 조작 등의 문제가 있는 경우, 진짜 소유자가 말소 신청을 할 수도 있습니다. 이런 경우 이미 10년이 지나면 기존에 부적법하게 등기를 한 사람이더라도 등기부 취득시효를 주장할 수 있습니다. 

 

---

특히 위 2가지 취득시효 중에서 토지 점유취득시효는 의외로 자주 실생활에서 볼 수 있습니다. 토지 1필지 중 일부분에도 발생 가능하기 때문에, 경계선이 애매해서 이웃 토지 일부분에 건물을 올린 경우에도 20년이 지나면 등기청구권을 주장하여 우리 집 내 땅으로 귀속시킬 수 있습니다. 굉장히 예민한 부분이 될 수 있겠지요. 부동산 법을 모르면 내 땅도 시간이 지나면 남의 땅이 될 수 있습니다.