명도소송 없이 임차인 내보내는 방법

경매 공매 과정뿐만 아니라, 일반 부동산 전월세 계약에서도 종종 명도소송을 해야 하는 경우가 발생합니다. 임대인 입장에서도 굳이 소송까지 가면 좋지 않습니다. 명도소송 없이 임차인 내보내는 방법은 무엇일까요. 

 

명도소송의 단점

계약 기간 만기가 되거나 계약 해지 사유가 발생 했는데, 임차인이 나가지 않고 버티는 경우가 있습니다. 이 경우 만약, 단순히 임대차 계약서만 작성해 놓았다면 명도 소송을 진행 할 수밖에 없습니다. 명도소송의 단점은 판결까지 최소 6개월 정도 시간이 걸린다는 점입니다. 판결까지만 6개월이니 집행까지는 거의 9개월~1년까지 예상해야 합니다. 그만큼 소송비용과 에너지 그리고 그 기간 동안 따로 임대차를 놓아서 얻을 수 있는 기회비용까지 다 손해를 보게 됩니다. 

명도소송 없이 임차인 내보내는 방법

그렇다면 명도소송 없이 임차인을 내보내는 방법은 없을까요? 계약할 당시 부터 '제소전 화해조서'를 작성하면 됩니다. '제소 전 화해' 란, 말 그대로 소를 제기하기 전에 화해를 한다는 뜻입니다. 제소전 화해조서는 법원에서 미리 양측이 만나서 판사 앞에서 화해 성립을 받는 것입니다. 

 

제소전 화해 조서의 장점

제소전 화해 절차를 밟으면 별도 소송 없이 강제 집행이 가능해집니다. 상가 임대차의 경우에는 3기의 월세가 미납되었을 때 계약을 해제하고 명도를 청구할 수 있습니다. 이때 제소전 화해를 받아 놓았다면 바로 명도집행절차에 들어갈 수 있습니다. 

제소전 화해 절차

1. 임대인과 임차인 둘 다 계약할 당시에 협의를 미리 하고, 법원에 신청서를 제출한다. 

2. 기일이 잡히면 양 당사자 혹은 대리인 변호사가 법원에 출석을 한다. 

3. 만약, 누군가 한 명이 출석하지 않으면 기각됩니다.

4. 그 사이 계약내용이 변경되면 제소전 화해 절차를 다시 밟아야 합니다. 

5. 임차인이 바뀌더라도 다시 작성해야 합니다.

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이러한 절차상의 어려움 때문에 일반적으로 많이 활용되는 방법은 아닙니다. 하지만 상가임대차의 경우 워낙 문제가 많이 발생하기에 한 번쯤 계약 시 미리 화해 절차를 받아 두는 것을 고려해 보시기 바랍니다.