경매 공매 차순위 매수신고 제도

경매와 공매는 차순위 매수신고 제도가 있습니다. 차순위 신고제도가 무엇이며, 경매와 공매에서 각각 어떤 절차로 이루어지는지 알아보겠습니다. 

 

1. 차순위 매수신고 란

민사집행법 제114조를 보면, 최고가 매수 신고인이 대금지급기한까지 잔금을 지불하지 못하는 경우, 본인이 대신 낙찰을 받을 수 있게 매각을 허가해달라고 집행관에게 신고할 수가 있습니다. 이를 '차순위 매수신고'라고 합니다. 쉽게 말해, 1등으로 낙찰받은 사람이 개인 사정으로 잔금 납부를 안 하면, 2등 금액을 쓴 차순위 입찰자가, '제가 그럼 그 집 가져갈게요'라고 받는 겁니다. 

 

차순위 매수신고 제도를 시행하는 이유는 무엇 일까요. 1등이 받아가지 않는 경우 맨 처음부터 다시 경매절차를 거치게 되면 불필요하게 시간과 비용이 들게 됩니다. 이를 방지하고자 그냥 이번 차수에 2등 금액을 써낸 사람이 매수 의사표시를 하면, 이 사람에게 넘긴다는 거죠. 

 

2. 차순위 매수신고 방법

1) 경매 차순위 매수신고

경매에서 차순위 매수신고는 법정에 직접 가야합니다. 법정에서 집행관이 '본 사건을 종료합니다'라고 말하기 전까지 매수신고 의사를 밝혀야 합니다. 보통은 그전에 '차순위 매수 신고하실 분' 계신지 물어봅니다. 

2) 공매 차순위 매수신고

그렇다면 법정에 가지 않고 온라인으로 진행되는 공매는 어떻게 차순위 매수신고를 할까요. 일단 낙찰자가 결정되고 난 후, 매각결정 기일(보통 금요일 업무시간 저녁 6시) 전까지 차순위 매수신고를 할 수 있습니다. 온비드 사이트에 보증금 10%를 납부하고 신청하시면 됩니다. 단, 온비드 사이트를 통한 신고기간을 지나면, 자산관리 공단 해당 지부에 내방하여 신청해야 합니다. 

온비드 공매 차순위매수신청(신고)

 

 

3. 차순위 매수신고 자격

내가 2위로 입찰가격을 써냈다고 무조건 차순위 매수신고 자격이 되는 것은 아닙니다. (최고가 매수 신고액-보증금) 차액 이상의 신고액을 제출한 사람만, 차순위 매수신고 자격이 됩니다. 왜 이 가격 이상이어야 할까요. 예를 들어, 아래 경우를 생각해 보겠습니다. 

 

행운 아파트를  A라는 사람이 최고가 5억 낙찰받았다고 칩시다. B라는 사람은 아깝게 4억 5천만 원 입찰가로 2등이 되었습니다. A 사람은 보증금으로 5억의 10%인 5천만 원을 냈는데, 모종의 이유로 이 사람이 잔금 납부를 안 했습니다. 그럼 보증금 5천만 원은 A에게 돌려주지 않습니다. 법원이 가지는 거죠. 법원 입장에서는 최고가 5억 중 5천만 원은 이미 받았습니다. 그렇다면 B라는 사람이 써낸 4억 5천만 원을 받으면 앞에 A라는 사람에게 받았던 5천만 원과 합쳐서 원래 받을 수 있었던 5억을 받을 수 있습니다. 

 

 

 

즉 다시말해, 누군가가 5억을 써냈기 때문에 법원 입장에선 이 집의 가치가 5억이라고 생각하고, A한테서 5억을 다 받든 지, 아니면 A한테 5천만 원 + B한테 4억 5천만 원, 이렇게 나눠서 받던지 어쨌든 5억만 받아내면 된다 이렇게 생각하시면 됩니다. 이해되셨나요? 

 

그럼 만약 2등으로 써낸 B가 4억 4500만 원으로 입찰가를 써내면 어떻게 될까요? 이때 B는 차순위 매수신고 자격이 없습니다. A의 입찰보증금 5천만 원+B의 입찰가 4억 4500만 원을 합쳐봤자, 4억 9500만 원 밖에 안돼서 원래 법원이 받을 수 있었던 5억에 못 미치기 때문입니다. 

 

 

 

 

 

결론

경매 공매에서 차순위 매수신고는 금액 제한이 있습니다. 2등 가격으로 입찰한 사람이 아래 가격 이상의 금액을 써냈을 때에만 가능합니다. 

 

최고가 매수인(A)이 써낸 입찰가격 - 최고가 매수인(A)이 낸 입찰보증금 < 차순위 매수인(B)이 써낸 가격