역전세 조정지역, 전세금 돌려주지 않는 집주인 해결 방법

요즘 전국에 조정지역에서는 역전세 대란이 일어나는 것 같습니다. 전세금 돌려주지 않는 집주인이 속출하고 있네요. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 해결방법을 알아보겠습니다. 

역전세 란? 

역전세는 집 값이 전세금보다 아래로 내려가서 오히려 전세보증금이 집 값보다 비싼 경우입니다. 만약, 2년 전에 매매가 4.8억 인 아파트에 전세보증금 4억을 주고 내가 세입자로 들어갔다고 합시다. 2년이 지나서 이번에 나는 집을 새로 분양받아서 이사를 갈 예정입니다. 그런데 2년 사이에 집값이 3억 8천으로 1억이나 떨어져 버렸습니다. 내가 돌려받아야 할 전세보증금은 4억인데, 이 집을 팔아도 3억 8천만 원밖에 안됩니다. 집주인이 자기 호주머니에서 2천만 원을 더 얹어서 나에게 돌려주어야 합니다. 이런 상황을 역전세 상황이라고 합니다.

 

조정지역 매수세 실종 문제 

그런데 문제는 3억 8천만 원에 내놔도 집이 팔리지 않는다는 겁니다. 그 이유는 바로 조정지역 때문입니다. 전국의 대부분 지역이 조정지역으로 묶였습니다. 이 때문에 아무리 집을 내놔도 매도가 되지 않습니다. 왜냐하면 조정지역 취득세가 8% 지방세까지 포함하면 거의 10%에 육박하기 때문에 매수하려는 사람이 없기 때문입니다. 5억 집을 세금 포함 5억 5천에 사야 하니 누가 사겠습니까.

 

대출이자 상승 문제 

물론 무주택자는 취득세 중과 없이 집을 살 수 있습니다. 하지만 이번에는 대출이자가 문제입니다. 유례없는 전 세계 적인 이자 상승 시기입니다. 무주택자 입장에서 5억 집을 취득세 중과 없이 표준세율로 구매를 하더라도 대출이자가 어마어마합니다. 전세 월세 사는 것이 나을 수도 있습니다. 

 

이렇게 아무도 섣불리 움직일 수 없는 부동산 시장입니다. 손해 보는 것은 전세입자입니다. 만기 되어서 나가야 하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않기 때문입니다. 

 

 

집주인이 전세금 돌려주지 않을 때 해결 방법

신혼부부 전세자금 대출로 전세를 들어갔는데 만기 2달 전에 집주인에게서 연락이 왔다고 합니다. 집주인이 집을 팔 예정이라 세입자에게 나가 달라고 했습니다. 그래서 이 신혼부부는 신규로 집을 매수했습니다. 이번에는 전셋집이 아니라 본인 명의로 집을 산 것이죠. 

 

그런데 전세 만기일이 지나도 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 이 신혼부부도 전세자금 대출을 받아서 들어갔기 때문에 은행에서는 8월까지 전세금을 갚으라고 압박이 들어오고 있습니다. 기존에 남편 명의로 전세금 대출을 받았는데, 남편은 지금 해외에 있어서 전세대출 연장을 하러 올 사람이 없습니다. 영사관 통해서 공증받고 대출 연장해야 하는데 현실적으로 어렵죠. 이렇게 대출 연장이 안되면 연체가 되고 당연히 세입자의 신용도에 영향이 있습니다. 

 

이 상황을 아주 잘 알고 있는 집주인은 집이 안 팔렸다고 보증금을 돌려주지 않고 있네요. 해당 지역이 조정지역이라 전세금 반환 대출이 안된다고 못준다고 합니다. 이는 사실과 다릅니다. 다만 중도상환 수수료 내기 싫어서 다음 세입자나 매도자를 찾을 때까지 안 주려는 의도 같습니다. 

 

전세권 설정을 했을 때와 안 했을 때 임차인(세입자가 )이 할 수 있는 조치사항이 다릅니다. 자세한 내용은 아래 링크에서 확인 가능합니다. 

2022.04.18 - [경매 공매,부동산 정보] - 전세 월세 보증금 돌려받는 방법 (보증금 보호 방법 4가지)

 

 

1) 대항력 유무 확인

위와 같은 상황에서 새로 산 집으로 전입신고를 하지 않고 기존 전셋집에 주소를 남겨 두었다고 합니다. 짐도 일부 물건을 남겨 두었습니다. 동영상까지 찍었으면 더 좋죠. 아직 전세 집을 점유 중인 것입니다. 이것이 왜 중요 한지는 지난번에 설명드렸습니다. 바로 '대항력' 이 있느냐 없느냐의 문제 이기 때문입니다. 전입신고, 실거주, 점유 상태가 되어야 합니다. 대항력에 대해서는 아래 내용 참조 바랍니다. 

2022.05.10 - [경매 공매,부동산 정보] - 대항력 있는 임차인 (전입신고 주소 오류 및 가족명의 전입)

 

2) 전세보증금 반환 내용 증명

아무튼 첫 번째로 할 수 있는 방법은 전세보증금 반환 내용증명을 보내야 합니다. 사실관계를 잘 적어서 우체국을 통해 집주인에게 내용증명을 보내십시오. 또 다른 방법은 주택임대차 분쟁 조정 위원회에 회부시키는 방법도 있습니다. 전세 집을 나와야 할 상황이면, 전세 만기일 1~6개월 전에 미리 내용증명을 보내 놓으면 더 좋습니다. 만기일에 전세금 반환을 해주지 않는 경우 지연 기간에 따른 이자 청구도 가능합니다. 

3) 전세보증금 반환 소송

위와 같은 과정을 거쳐 전세 보증금 반환 소송을 거셔야 합니다. 보통은 반환 소송을 걸면 본인의 집을 팔아서라도 전세금을 내어 주는 경우가 대부분입니다.

 

 

그런데 이번 집주인은 법을 아주 잘 아는 사람 같네요. 세입자가 집주인에게 집 비밀번호를 알려줘 버렸습니다. 그랬더니 전세 집에 집주인이 들어와서 계약 끝났으니 당신 집 아니고 내 집이라고 집주인이 말합니다. 전세금도 돌려주지 않고 주거 침입을 했네요. 

 

이럴 경우에는 경찰을 불러서 가택 칩입으로 일단 신고해야 합니다. 전세 계약자가 해외에 있다면, 가족관계 증명서 등 확인 자료가 있으면 좋겠습니다. 하지만, 일단 경찰은 신고받아서 출동하게 되면 해당 관련자 주민번호를 받아가기 때문에 서류가 없어도 상관없습니다. 개인적으로 동영상 찍어 두는 것보다 경찰 불러서 공식적으로 서류 및 증거를 남기는 게 훨씬 좋습니다.

 

알고 보니 임차권 등기 명령 방해하기 위해서 비밀번호 안 가르쳐줘서 집 안 나가면 세입자 탓이라고 협박한 것 같네요. 바로 임차권 등기명령 진행해야 합니다. 법을 잘 아는 사람 같군요. 

 

HUG 허그 전세보증보험 가입되어 있다면, 전세 만기 이후에 임차권 등기명령 신청하고, 다시 HUG에 반환 요청해서 전세금 받으면 됩니다. 기간은 두 달 정도 소요됩니다. 

 

 

 

뒷 이야기가 또 있습니다. 알고 보니 이 집의 명의는 형 이름으로 되어 있는데, 돈을 대 준 사람은 동생이라고 합니다. 와이프 몰래 집을 샀나 봅니다. 이럴 경우는 부동산 명의신탁 처벌을 받을 수도 있습니다.  실제 집 명의자와 돈 준 사람이 다르다는 증거가 있다면 반대로 명의신탁으로 형사 처벌하도록 만들 수 있습니다. 

 

부동산 명의신탁 처벌 내용은 아래 링크에 자세히 있습니다.